呼和浩特市住宅區物業管理辦法

　　第一章　總　則

　　第二章　物業管理公司及其職責

　　第三章　業主自治管理

　　第四章　物業的接管、使用和維護

　　第五章　維修基金的管理與使用

　　第六章　法律責任

　　第七章　附　則

第一章　總　則

　　第一條　為了加強城市住宅區物業管理，規范物業管理服務行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的居住環境，根據國家有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區域內城市住宅區物業管理。中央、自治區駐呼單位的物業實行屬地化管理。

　　第三條　本辦法所稱住宅區物業(以下簡稱物業)，是指住宅以及相關的住宅共用部位、共用設備和共用設施。

　　本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

　　本辦法所稱物業管理公司，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業委托管理合同進行專業管理服務的企業。

　　第四條　物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

　　第五條　市房產管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責組建業主委員會，培育物業管理公司；監督、指導業主委員會和物業管理公司的工作；培育 物業管理市場，規范物業管理行為；統一管理物業管理專用基金；加強對財政撥付的住房建設資金及維修基金的管理；負責組織實施本辦法。

　　建設、電力、郵電、環保、公安、物價、工商等有關行政管理部門按照各自職責，協同實施本辦法。

　　城市建設和管理實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的形式，市內四區街道辦事處、居委會應當注冊相應的物業管理公司，做好物業管理工作。

　　駐區非作戰部隊、武裝警察部隊的后勤保障社會化管理，政府給予一定的優惠政策。

第二章　物業管理公司及其職責

　　第六條　物業管理公司是從事物業管理以及提供有償服務的經營單位，具有獨立企業法人資格。

　　第七條　成立物業管理公司必須符合下列條件：

　　(一)有符合公司法人登記的名稱和組織機構；

　　(二)有適用物業管理經營活動的固定場所；

　　(三)有與經營規模相適應的注冊資金；

　　(四)有初級以上的工程、經濟、會計等專業技術人員各一名以上；

　　(五)法律、法規規定的其他條件。

　　第八條　成立物業管理公司，必須報市房產行政主管部門審核，取得《物業管理企業資質證書》，并領取《營業執照》，方可開業。

　　第九條　《物業管理企業資質證書》實行年檢制度。

　　物業管理公司的從業人員實行持證上崗制度。從業人員上崗執業必須持有市房產行政主管部門核發的崗位證書。

　　第十條　物業管理公司接受委托實行邀請招標、公開招標制度。

　　第十一條　物業管理公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區實施物業管理，簽訂書面合同。委托管理合同應當自簽訂后十五日內報市房產行政主管部門備案。

　　第十二條　物業管理公司在住宅區范圍內就下列事項進行管理：

　　(一)房屋的使用、維修、養護；

　　(二)消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；

　　(三)清潔衛生；

　　(四)車輛行駛及停泊；

　　(五)公共秩序；

　　(六)市房產行政主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。

　　第十三條　物業管理公司的權利：

　　(一)根據有關法律、法規，結合實際情況，制定本住宅區物業管理辦法；

　　(二)依據委托管理合同和有關規定收取管理費用；

　　(三)制止違反住宅區物業管理規定的行為；

　　(四)選聘專營公司承擔專項經營業務；

　　(五)對無故不交各項應交費用的業主和使用人，物業管理公司可要求其限期繳納并按規定收取滯納金。

　　第十四條　物業管理公司的義務：

　　(一)以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；

　　(二)按市房產行政主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；

　　(三)接受業主委員會和業主的監督；

　　(四)組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；

　　(五)按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

　　第十五條　物業管理服務收費，應當遵循公平、合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

　　第十六條　物業管理服務收費包括下列項目：

　　(一)管理費。用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查，物業維修、更新費用的財務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務；

　　(二)房屋設備運行費。用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用；

　　(三)綠化管理費。用于綠地，花草的澆灌修剪：

　　(四)保潔費。用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用；

　　(五)保安費。用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用；

　　(六)維修費。用于物業維修服務所需的費用。

　　前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項費用按月分項計算，第(六)項費用按實際維修項目計算。

　　第十七條　物業管理服務收費的標準按照下列規定確定：

　　(一)住宅的公共性服務收費標準，由市物價行政主管部門會同市房產行政主管部門制定，并領取由市物價行政主管部門核發的《收費許可證》。

　　(二)其他服務項目的收費標準，由物業管理公司與業主委員會或者業主、使用人協商確定。

　　第十八條　業主與使用人約定由使用人交納物業管理服務費用的，從其約定。

　　物業管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過三個月。

　　第十九條　物業管理公司收費的項目和標準應當公布。已按照本辦法向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

　　未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收費的，業主或者使用人可以不支付。

　　第二十條　物業管理公司對住宅區的管理未能達到市房產行政主管部門和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，業主委員會或委托方可以終止合同。

　　第二十一條　物業管理公司應當在物業管理服務合同終止或者解除后的十日內，向業主委員會辦理下列事項，并報市房產行政主管部門備案：

　　(一)對預收的物業管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還；

　　(二)移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

　　(三)移交業主共有的房屋、場地和其他財物。

第三章　業主自治管理

　　第二十二條　業主委員會是在市房產行政主管部門指導下，在物業管理區域內代表全體業主對物業區域實施自治管理的組織，代表和維護業主的合法權益。

　　第二十三條　業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。

　　一個物業管理區域內，有下列情況之一的，市房產行政主管部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會：

　　(一)公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上；

　　(二)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上；

　　(三)住宅出售已滿兩年。

　　第二十四條　業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向民政部門登記后，到市房產行政主管部門備案：

　　(一)成立業主委員會登記申請書；

　　(二)業主委員會委員名單；

　　(三)業主委員會章程；

　　(四)業主公約。

　　第二十五條　業主委員會的權利：

　　(一)召集和主持業主大會；

　　(二)制定業主委員會章程和業主公約；

　　(三)選聘或續聘物業管理公司，并與物業管理公司簽訂委托管理合同；

　　(四)審議物業管理公司提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算；

　　(五)檢查、監督物業管理工作的實施以及規章制度的執行。

　　第二十六條　業主委員會的義務：

　　(一)協助物業管理公司落實各項管理措施；

　　(二)督促業主執行物業管理的各項規定，履行管理公約，及時交納各項管理服務費用；

　　(三)接受業主的監督；

　　(四)接受市房產行政主管部門的指導和監督；

　　(五)協調業主與物業管理公司的關系。

第四章　物業的接管、使用和維護

　　第二十七條　開發建設單位在工程竣工綜合驗收合格，并領取有關部門簽發的《綜合驗收合格證書》后，須到市房產行政主管部門申報辦理物業移交手續。

　　第二十八條　辦理移交手續的物業，由業主委員會與物業管理公司簽訂委托管理合同。

　　業主委員會成立之前，由開發建設單位委托物業管理公司對物業進行管理，簽訂委托管理合同。

　　第二十九條　開發建設單位在移交物業時，向業主委員會及物業管理公司提交下列工程建設資料：

　　(一)竣工驗收合格證書及有關資料；

　　(二)規劃總平面圖；

　　(三)竣工總平面圖；

　　(四)地下管網竣工圖；

　　(五)建筑施工全套圖紙；

　　(六)其他必要的資料。

　　第三十條　開發建設單位在移交物業時，應提供一定比例的物業管理用房，其產權歸全體業主所有。

　　第三十一條　業主或使用人使用房屋應遵守下列規定：

　　(一)未經有關部門批準，不得改變房屋結構、用途和外貌；

　　(二)不得對房屋的內外墻體、梁、柱、樓板、陽臺、平臺、屋面、通道擅自進行鑿、拆；

　　(三)不得在房屋內外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品；

　　(四)不得侵害他人的合法權益；

　　(五)不得利用房屋從事違法和違反社會公德的活動。

　　第三十二條　房屋的維修責任，按下列規定劃分：

　　(一)室內部分，由業主負責維修；

　　(二)房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體共用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從公共性服務收費中支出。

　　住宅小區共用設施的重大維修工程費從共用設施專用基金中支出，不足部分按業主所擁有的住宅建筑面積比例分攤。

　　第三十三條　住宅小區內道路、溝渠、化糞池、污水井、綠地、路燈、娛樂場所、停車場、自行車棚等公用設施由物業管理公司統一管理維護。管理維護費用從公共性服務收費中支出。

　　第三十四條　住宅小區樓外水、電、暖、煤氣、通訊等管線的維修養護，分別由供水、供電、供熱、供氣、通訊等單位負責。

　　第三十五條　在住宅小區內不得有下列行為：

　　(一)在小區內空地搭建各類違章建筑，堆放物品；

　　(二)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場等公用設施影響其正常使用功能；

　　(三)侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品，踐踏花園草地；

　　(四)擅自張貼標語、廣告和各類啟事，懸掛廣告牌或物品；

　　(五)損毀、涂劃公共設施；

　　(六)隨地丟撒果皮、廢紙和雜物；隨地傾倒垃圾、污水，隨地吐痰、大小便；

　　(七)往垃圾道內傾倒非生活用垃圾、污水，傾倒體積過大的廢棄物；

　　(八)飼養家禽、家畜；

　　(九)排放有毒、有害物質；

　　(十)隨意停放車輛和亂鳴喇叭；

　　(十一)擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線或開挖道路等；

　　(十二)法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。

　　第三十六條　有關專業部門在住宅小區內開挖、埋設或維修供水、供電、排水、供熱、煤氣、郵電通訊等管道管線，須持有關部門簽發的施工許可證，事 先與業主委員會聯系，簽訂協議并交納一定的保證金后方可開工。對開挖后的路面、綠地等恢復原狀后，退還保證金。保證金由物業管理公司代管。

第五章　維修基金的管理與使用

　　第三十七條　住宅共用部位、共同設備和共用設施，應當設立維修基金。

　　維修基金按下列規定收取：

　　(一)商品房出售時，六層住宅按售房款的2%收取，六層以上住宅按售房款的3%收取；

　　(二)單位出售公有住房時，按售房款的20%提取。

　　(三)公房的購買者按購房款的2%收取。

　　物業維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修、更新，不得挪作他用。維修基金設專戶管理。售房單位辦理產權登記時，應將維修基金統一移交市房產行政主管部門代管。

　　物業維修基金的管理和使用執行建設部、財政部印發的《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房〔1998〕213號)。

　　住宅的共用部位、共用設備和共用設施維修、更新時，由業主委員會向市房產行政主管部門提出申請，市房產行政主管部門對維修項目進行鑒定并審核預算后，報市政府批準方可使用。項目維修由市房產行政主管部門指定有資質的專業隊伍實施。

　　第三十八條　業主轉讓住宅時，其物業維修基金不予退還，繼續用作住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修、更新，其中由業主交納的剩余部分，由受讓人向轉讓人支付。

第六章　法律責任

　　第三十九條　未申領《物業管理企業資質證書》從事物業管理活動的，限期予以補辦，并由市房產行政主管部門處以1000元罰款。

　　第四十條　未向市房產行政主管部門移交維修基金的，限期移交，否則不予辦理房屋權屬登記。

　　第四十一條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依照行政復議法、行政訴訟法的有關規定，申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行決定的，由作出處罰規定的機關申請人民法院強制執行。

第七章　附　則

　　第四十二條　物業管理區域內的非居住物業管理，旗縣轄區內的物業管理，參照本辦法執行。

　　第四十三條　本辦法的具體應用問題，由市房產管理局負責解釋。

　　第四十四條　本辦法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物業管理暫行辦法》同時廢止。