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　　各市(區)發展和改革局(物價局)、住房和城鄉建設局，各物業服務企業、房地產開發企業：

　　為加強我市物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，根據《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》，結合我市實際，我們制定了《江門市發展和改革局江門市住房和城鄉建設局關于物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　江門市發展和改革局 江門市住房和城鄉建設局

　　二〇一二年七月三十一日

　　江門市發展和改革局 市住房和城鄉建設局關于物業服務收費管理實施細則

　　第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣東省實施〈中華人民共和國價格法〉辦法》、《廣東省物業管理條例》、《印發〈廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法〉的通知》等法律、法規及規定，結合我市實際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于江門市行政區域內物業服務企業的物業服務收費行為。

　　第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第五條 江門市物價局會同市住房和城鄉建設局負責全市物業服務收費的管理監督工作。

　　各市、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督工作。

　　第六條 業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。

　　包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享受或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第七條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　業主大會成立之前的住宅(含自有產權的車位、車庫)物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅(含自有產權的車位、車庫)及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　第八條 實行政府指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，由各市、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據不同類型及服務內容制定基準價及浮動幅度并公布，同時報上一級價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

　　第九條 實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在當地指導價范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商確定，并報物業所在地價格主管部門備案。

　　實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。

　　第十條 實行政府指導價的物業服務收費，應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。

　　制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。

　　第十一條 前期物業管理階段的住宅物業，建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業的前期物業服務收費，由建設單位與其選聘的物業服務企業在物業銷售前根據當地政府指導價范圍制定，并簽訂書面的前期物業服務合同，報當地政府價格主管部門備案。

　　前期物業服務收費確需超過政府指導價水平的，應當報當地價格主管部門核定。

　　第十二條 物業服務企業因服務項目、服務標準、服務質量、成本變化、合同期限、以及政府指導價標準變動等原因需要調整或重新約定收費標準的，物業服務合同有約定的從其約定;無約定的應當通過業主大會決定，未成立業主大會的，物業服務企業應當采用書面征求意見形式，征求全體業主的意見，并將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示30日以上，業主有權查閱相關資料。

　　經業主大會同意的，物業服務企業與業主委員會重新簽訂物業服務合同;采用書面征求意見的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　物業服務收費標準的調整，在政府指導價范圍內的，報當地價格主管部門備案方可執行;超過政府指導價范圍的，應當報當地價格主管部門核定后方可執行。

　　第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　第十四條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　(三)物業管理區域綠化養護費用;

　　(四)物業管理區域清潔衛生費用;

　　(五)物業管理區域秩序維護費用;

　　(六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(七)辦公費用;

　　(八)管理費分攤;

　　(九)物業服務企業固定資產折舊;

　　(十)經業主同意的其它費用。

　　第十五條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

　　第十六條 物業管理區域內業主共用場地路燈、住宅大樓內走廊、樓梯、電梯、增壓水泵、中央空調等業主共同使用的設施設備產生的水電費用按約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑總面積的比例分攤。可分攤的共用水電需設置獨立計量表，費用單獨列帳，定期向業主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業主應負擔的金額等。

　　業主如在物業服務企業簽訂的協議中約定將公共水電費納入物業服務收費統一收取的，從其約定。

　　第十七條 物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房地產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。

　　業主自有產權的車位(車庫)的物業服務收費可按車位(車庫)數量計收，也可按法定產權面積計收。具體標準由各市、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定。

　　第十八條 物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，物業服務企業應當依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權或者租賃權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第十九條 物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

　　第二十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。

　　第二十一條 業主對其物業進行室內裝修，物業服務企業可向業主或裝修承建單位收取裝修保證金(押金)。住宅建筑面積大于144平方米以上(含144平方米)的可收取不超過3000元/戶的裝修保證金(押金)，住宅建筑面積小于144平方米的可收取不超過2000元/戶的裝修保證金(押金)。

　　裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備，并經雙方驗收合格的，物業服務企業應在驗收合格之日起15個工作日內全額無息退還裝修保證金(押金)。

　　第二十二條 業主裝修產生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業服務企業安排清理。委托物業服務企業安排清理的，清運費標準由業主和物業服務企業在簽訂住宅室內裝修管理服務協議中協商確定。

　　第二十三條 物業服務企業對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過20元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數退回押金;如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。

　　第二十四條 實行小區出入證管理的，物業服務企業應當為業主免費配置每戶不少于3張小區出入證(含IC卡)，機動車按一停車位一證的方式免費配置車輛出入卡。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本合理收取工本費。

　　第二十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主所有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十六條 物業管理區域內的機動車停放保管服務收費，按《江門市物價局關于機動車停放保管服務收費管理實施細則》有關規定執行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重復收取車位物業服務費。

　　第二十七條 物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協商。

　　第二十八條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十九條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。

　　第三十條 物業服務企業應當遵守價格法律、法規和政策，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規范價格行為，不斷改善經營管理，為業主提供更好的服務。

　　第三十一條 對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業，可以向物業所在地價格主管部門申請協商調解。

　　第三十二條 物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：

　　(一)未經當地價格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的;

　　(二)擅自設立強制性收費項目的;

　　(三)不實行明碼標價或不按規定明碼標價的;

　　(四)不按規定備案的;

　　(五)不執行本細則第十四條、第十五條、第十六條規定，擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的;

　　(六)其他違反價格法律、法規規定的。

　　第三十三條 本細則由江門物價局會同市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第三十四條 本細則自2012年9月1日起執行，有效期5年。《江門市物業服務收費管理辦法》(江價〔2004〕41號)同時廢止，此前規定與本細則相抵觸的，以本細則為準。