注：本篇法規(guī)已被《中國農(nóng)業(yè)銀行關(guān)于印發(fā)的通知》（發(fā)布日期：2001年10月22日　實(shí)施日期：2001年10月22日）廢止 中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款主要業(yè)務(wù)品種操作指導(dǎo) 　　為了進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房貸款操作程序，提高業(yè)務(wù)開拓和管理水平，促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展，根據(jù)《貸款通則》和《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，特制定本指導(dǎo)意見。 　　一、售房人為開發(fā)商的個(gè)人住房貸款 　　也稱“一手樓”按揭貸款。指銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂貸款合作協(xié)議、購房人（借款人）以所購房屋作抵押向貸款行借款、并由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的貸款方式。按開發(fā)商是否具有完全的房屋產(chǎn)權(quán)證明劃分，分為期房和現(xiàn)房貸款兩類。 　　（一）開發(fā)商向貸款行提出按揭書面申請(qǐng)并須提供如下資料： 　　１．公司資料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)代碼證書復(fù)印件、法定代表人證明書；公司章程、成立批文及信用等級(jí)證明；驗(yàn)資報(bào)告；年度審計(jì)報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表（上年末至本期）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；公司（董事會(huì)和法人代表）授信申請(qǐng)；公司（董事會(huì)和法人代表）為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的承諾。 　　２．按揭項(xiàng)目資料：項(xiàng)目立項(xiàng)批文及可行性研究報(bào)告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；國有土地使用證；商品房銷（預(yù)）售許可證。 　　３．項(xiàng)目總投資，資金來源及落實(shí)情況。 　　４．項(xiàng)目為期房銷售的，要提供施工進(jìn)度表及資金落實(shí)情況；項(xiàng)目為現(xiàn)房銷售的，開發(fā)商要提供房屋驗(yàn)收合格證書。 　　５．貸款行要求提供的其他資料。 　　（二）貸前調(diào)查 　　貸款行受理開發(fā)商申請(qǐng)后，調(diào)查部門要對(duì)開發(fā)商提供的有關(guān)資料進(jìn)行調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查開發(fā)商資質(zhì)、項(xiàng)目資金來源及銷售情況。 　　１．調(diào)查開發(fā)商的法人資格、經(jīng)營實(shí)力、開發(fā)能力和信用等級(jí)。 　　２．調(diào)查項(xiàng)目申報(bào)程序是否合規(guī)合法、手續(xù)是否完備。 　　３．調(diào)查項(xiàng)目概算、投資來源、資本金及自籌資金到位落實(shí)情況。 　　４．現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目的地段、周邊環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、市政配套、工程進(jìn)度等；分析同類、同檔房屋的價(jià)格和客戶購買意向，預(yù)測(cè)房屋銷售價(jià)格和市場(chǎng)銷售前景。 　　５．調(diào)查開發(fā)商在銀行開戶和貸款情況。 　　（三）貸款審查和審批 　　貸款審查部門對(duì)調(diào)查部門的意見和項(xiàng)目建設(shè)的合法性、效益性進(jìn)行審查核實(shí)。 　　１．審查核實(shí)項(xiàng)目報(bào)批程序是否合法有效、項(xiàng)目資料是否真實(shí)、齊全。 　　２．審查核實(shí)項(xiàng)目的可行性及效益性，期房須審查開發(fā)商資本金落實(shí)情況、開發(fā)商完成項(xiàng)目建設(shè)能力及施工質(zhì)量保證。 　　３．判定調(diào)查部門對(duì)開發(fā)商提出的按揭成數(shù)、期限及額度意見的合理性和準(zhǔn)確性。 　　審查部門提出意見，經(jīng)貸款審查委員會(huì)審查后，將審查意見和項(xiàng)目資料上報(bào)一級(jí)分行審批。 　　（四）與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議 　　經(jīng)一級(jí)分行審批后，貸款行與開發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議。合作協(xié)議中應(yīng)明確規(guī)定，在借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)并辦妥抵押登記手續(xù)以前，開發(fā)商必須為借款人提供階段性保證擔(dān)保，并在農(nóng)行存入一定數(shù)額的回購保證金。借款人不能清償債務(wù)時(shí)，由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 　　（五）風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)： 　　１．嚴(yán)格審查開發(fā)商法人資格、開發(fā)能力、銷售業(yè)績(jī)及經(jīng)營者素質(zhì)；審查項(xiàng)目的合法性；審查項(xiàng)目資金落實(shí)情況和市場(chǎng)銷售前景。 　　２．貸款行與開發(fā)商簽訂階段性保證擔(dān)保合同，明確保證擔(dān)保范圍、責(zé)任、期限和處置措施。督促開發(fā)商在規(guī)定時(shí)間辦妥房屋抵押登記手續(xù)。 　　３．對(duì)期房的按揭貸款，一要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商資金管理，防止挪用貸款；二要對(duì)期房的物值進(jìn)行估價(jià)，防止利用虛假按揭套取銀行信貸資金。 　　４．銀行可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供按揭的樓盤進(jìn)行評(píng)估，按揭成數(shù)最高不超過評(píng)估價(jià)值的８０％。 　　５．農(nóng)行開發(fā)的房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目要與個(gè)人按揭貸款結(jié)合起來，達(dá)到既促進(jìn)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，又收回房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款。 　　（六）個(gè)人申請(qǐng)住房貸款條件、程序按照《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定辦理。 　　二、售房人為個(gè)人的住房貸款 　　也稱“二手房按揭”，是指買房人以從房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)上購買的房屋作抵押，向銀行申請(qǐng)的用于支付部分購房款的貸款。其特點(diǎn)是買賣雙方均為具有完全民事行為能力的自然人，購買的房屋具有完全產(chǎn)權(quán)、依法可以轉(zhuǎn)讓，雙方在簽訂買賣合同后，通過房地產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)，完成交易行為。 　　（一）借款人提出貸款書面申請(qǐng)，并由買賣雙方提供以下資料： 　　１．買賣雙方簽訂的經(jīng)過有權(quán)部門鑒定的房屋交易合同； 　　２．所購房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件及房屋共有人同意出售的文件； 　　３．借款人及家庭成員經(jīng)濟(jì)收入證明； 　　４．借款人合法有效的身份證明（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）及婚姻狀況證明； 　　５．借款人及共有人同意所購房屋抵押的文件； 　　６．貸款行要求提供的其他資料。 　　（二）貸前調(diào)查。為提高工作效率，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，貸款行可與律師事務(wù)所簽訂合作協(xié)議，由律師事務(wù)所協(xié)助貸款行調(diào)查借款人資格、還款能力和房屋交易的法律手續(xù)等。律師事務(wù)所收取的服務(wù)費(fèi)須存入在貸款行開立的專戶，并作為因律師事務(wù)所過錯(cuò)給貸款行造成損失的補(bǔ)償保證金。 　　（三）貸款審查和審批。買賣雙方必須在貸款行開立賬戶，購房者將首期購房款足額存入賬戶。經(jīng)貸款行審批同意發(fā)放貸款后，借款人與貸款行簽訂《個(gè)人住房按揭（抵押）借款合同》、《劃款扣款授權(quán)書》等文件。 　　（四）辦理房屋過戶、保險(xiǎn)和抵押登記手續(xù)。 　　（五）移交產(chǎn)權(quán)證明。借款人將已辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證和所購房屋的保險(xiǎn)單（正本），一并交貸款行保管。 　　（六）劃付貸款。在上述手續(xù)辦理完畢后，貸款行將貸款劃入借款人在貸款行開立的賬戶內(nèi)，再根據(jù)《劃款扣款授權(quán)書》的授權(quán)，將貸款一次性從借款人賬戶劃入售房者賬戶。 　　（七）風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)： 　　１．交易的房屋必須是具有完全產(chǎn)權(quán)或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)上市的房屋； 　　２．交易合同必須經(jīng)過有權(quán)部門鑒證； 　　３．貸款期限一般不超過十五年減去房屋已使用年限，最長不超過二十年減去房屋已使用年限；貸款成數(shù)不超過五成； 　　４．貸款行認(rèn)為有必要時(shí)，可要求對(duì)交易房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估； 　　５．須在辦妥房屋抵押登記手續(xù)和房屋保險(xiǎn)之后，貸款行才能發(fā)放貸款，售房者的售房款必須存入貸款行指定賬戶。 　　三、為房改房提供的個(gè)人住房貸款 　　指借款人根據(jù)國家房改政策規(guī)定，以其向房屋產(chǎn)權(quán)單位購買的可出售的公有住房作為抵押物的貸款。 　　房改房貸款在具備一般個(gè)人住房貸款的前提條件下，同時(shí)還要具備以下條件： 　　（一）售房單位的售房款原則上要求繳存在貸款行。 　　（二）非原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買的房改房已取得原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買的證明。 　　（三）所購房改房必須為產(chǎn)權(quán)清晰的自用住房，房屋使用年限一般不超過二十年，并且不在拆遷公告范圍內(nèi)。 　　（四）借款人要與房屋產(chǎn)權(quán)單位簽訂合法有效的公有住房買賣合同。 　　（五）在貸款行存有不低于購房款總額２０％的款項(xiàng)，作為購房首期付款。 　　（六）貸款金額一般不得超過所購房屋總價(jià)格的５０％，最高不超過７０％。 　　（七）貸款期限一般掌握在５年左右，最長不超過１０年。 　　（八）借款人須提供有效擔(dān)保。以所購房屋作抵押的，必須辦理房屋抵押登記。在未辦妥房屋抵押登記前，貸款行要與售房單位簽訂合作協(xié)議，由售房單位提供保證擔(dān)保，如售房單位不具備《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保資格，借款人須提供貸款行認(rèn)可的其他擔(dān)保措施；一旦取得完全房屋產(chǎn)權(quán)后，應(yīng)立即辦理房屋抵押登記手續(xù)。 　　（九）貸款的發(fā)放。借款人與貸款行簽訂借款合同、填寫借據(jù)后，貸款行將購房款劃入售房單位在貸款行（或其他規(guī)定的銀行）開立的公有住房售房款專戶。 　　（十）房改房上市交易的，購房人也可以申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，按照“售房人為個(gè)人的住房貸款”辦理手續(xù)。 　　（十一）風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)：房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰；售房單位的售房款原則上應(yīng)存在貸款行；貸款期限一般為五年，最長不超過十年；借款人必須提供有效擔(dān)保和辦理房屋保險(xiǎn)，若為保證擔(dān)保，保證人須具備《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保資格；購房者取得完全房屋產(chǎn)權(quán)后，必須立即辦理房屋抵押登記手續(xù)并將已辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證和所購房屋的保險(xiǎn)單（正本），一并交貸款行保管。 　　四、個(gè)人住房公積金委托貸款 　　指貸款行根據(jù)住房資金管理中心的委托，以住房公積金為資金來源，按規(guī)定的要求向購買住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。住房公積金委托貸款的特點(diǎn)是，由住房資金管理中心提供資金，確定貸款對(duì)象、金額、期限、利率，承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，受托行負(fù)責(zé)辦理貸款手續(xù)及協(xié)助貸款本息收回，并按規(guī)定收取手續(xù)費(fèi)。 　　（一）受托行與住房資金管理中心簽定委托貸款協(xié)議。 　　（二）借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請(qǐng)，受托行也可根據(jù)需要，代為收集借款人申請(qǐng)資料，統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。 　　１．身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）和婚姻狀況證明； 　　２．借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明； 　　３．合法的購（建、修）住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件； 　　４．抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供保證的書面文件和保證人資信證明； 　　５．有所購（建、修）住房全部?jī)r(jià)款２０％以上的自有資金，并保證用于支付所購（建、修）住房的首付款； 　　６．自建住房的，應(yīng)出具計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件； 　　７．對(duì)自有住房進(jìn)行翻建、大修的，應(yīng)出具自有住房產(chǎn)權(quán)證明； 　　８．有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人； 　　９．住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。 　　（三）住房資金管理中心對(duì)每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行簽訂委托貸款合同。 　　（四）受托行按照委托貸款合同約定，與借款人分別簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質(zhì)押合同》和《住房公積金委托貸款保證合同》后，辦理借款手續(xù)。 　　（五）受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開立的指定賬戶，貸款償還方式根據(jù)住房資金管理中心的有關(guān)規(guī)定辦理。 　　（六）風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)： 　　１．受托行辦理個(gè)人住房公積金委托貸款時(shí)，要嚴(yán)格按照特定委托的有關(guān)規(guī)定，與住房資金管理中心簽訂委托貸款合同，在合同中要明確貸款風(fēng)險(xiǎn)由住房管理中心承擔(dān)，受托行只收取手續(xù)費(fèi)； 　　２．公積金的委托貸款對(duì)象、金額、期限、利率、還款方式由住房資金管理中心確定，受托行協(xié)助其貸款本息回收。 　　３．受托行要加強(qiáng)內(nèi)部管理和會(huì)計(jì)核算。 　　五、個(gè)人住房組合貸款 　　指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人的同一住房發(fā)放的貸款。組合貸款的前提條件是借款人須經(jīng)過住房資金管理中心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規(guī)定的貸款條件。個(gè)人住房組合貸款的手續(xù)，必須由同一機(jī)構(gòu)辦理。 　　（一）借款人向住房資金管理中心申請(qǐng)公積金貸款并提供貸款資料，交住房資金管理中心審批。 　　（二）憑住房管理中心審批同意貸款金額、期限、利率等資料到貸款行，申請(qǐng)配套個(gè)人住房貸款。貸款行受理后對(duì)借款人資信、職業(yè)、收入及還款能力等進(jìn)行調(diào)查，并在１０個(gè)工作日內(nèi)給予借款人答復(fù)。 　　（三）貸款行審批同意后，確立組合貸款金額，按照《公積金委托貸款合同》與借款人簽訂借款合同。 　　（四）辦理公證、保險(xiǎn)及房屋抵押登記手續(xù)。 　　（五）貸款行按照《劃款扣款協(xié)議書》將組合貸款劃入售房方開立的賬戶。 　　（六）風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)： 　　１．組合貸款必須由同一機(jī)構(gòu)在同一時(shí)點(diǎn)發(fā)放； 　　２．公積金委托貸款與自營性借款合同要分別與借款人簽定，借款借據(jù)要分別填寫； 　　３．抵押金額為公積金貸款與自營性貸款之和，原則上抵押權(quán)人應(yīng)為貸款行，由貸款行為公積金貸款提供反擔(dān)保，如抵押權(quán)人為住房資金管理中心，須由住房資金管理中心為貸款行提供反擔(dān)保。