第一章　總則

　　第二章　貸款對象、用途和種類

　　第三章　貸款條件及申請

　　第四章　貸款方式、利率及科目

　　第五章　貸款調查

　　第六章　貸款審批和發放

　　第七章　貸后管理

　　第八章　附則

各省、自治區、直轄市分行，新疆兵團分行，各直屬分行：

　　為推進城市土地集約經營，實現城市土地資源的有效配置，促進我行城市土地儲備貸款（以下簡稱土地儲備貸款）業務規范、穩健發展，防范貸款風險，總行制定了《中國農業銀行城市土地儲備貸款管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），現印發給你們，請各行遵照執行，并就有關問題強調如下：

　　一、土地儲備貸款根據客戶類別實行分類管理。客戶類別暫不按信用等級評定結果劃分，而按以下標準進行初步分類：一是一類客戶，如北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、成都、青島、蘇州等城市的本級土地儲備機構及前一年度GDP在150億元以上的開發區的土地儲備機構，對這些客戶視同優良客戶；二是二類客戶，主要為未納入一類客戶的直轄市、省會城市、計劃單列市及溫州、無錫等經濟發達城市的本級土地儲備機構及前一年度GDP在100億元以上但尚未達到150億元的開發區的土地儲備機構；三是一般客戶，指未列入一類、二類客戶的土地儲備機構。

　　二、規范我行開展土地儲備貸款的范圍。為防范信貸風險，我行暫時只介入一類、二類客戶。同時，總行選定浙江、江蘇兩省分行作為開展土地儲備貸款的試點行，根據本《通知》規定的授權權限，由有權審批行對前述兩省符合本《辦法》規定的一般客戶發放貸款。對于其他省份的一般客戶我行暫不提供信貸支持，對符合本《辦法》規定的一般客戶，確為運作規范、效益及信譽良好的需報經總行審批。

　　三、規范對土地儲備機構授信管理。對土地儲備中心暫不實行公開授信。可根據收購土地的規模、當地財政實力、經濟發展水平、市場前景等情況，在綜合分析的基礎上，實行內部授信或簽訂銀企（政）合作協議。

　　四、規范土地儲備貸款審批權限管理。為提高決策層次，防范風險，對土地儲備貸款無論期限長短，有權審批行原則上為總行和一級分行。對一級分行的授權權限按上述客戶的分類進行。如貸款對象為一類客戶，一級分行土地儲備短期和中期貸款的審批權限比照總行《關于2002年授權調整的通知》（農銀授權〔2002〕1號，以下簡稱《通知》）中授予分行的短期貸款中的優良客戶的授權；如貸款對象為二類客戶，一級分行土地儲備短期貸款的審批權限比照《通知》中授予分行的短期貸款中的優良客戶的授權，土地儲備中期貸款比照《通知》中授予項目貸款的授權額度；如貸款對象為一般客戶，一級分行（僅限江蘇、浙江分行）土地儲備短期和中期貸款的審批權限均比照《通知》中授予分行的項目貸款的授權額度。對江蘇、浙江分行轄內的已由總行批準可轉授項目貸款審批權的二級分行可轉授土地儲備貸款授權。

　　五、規范貸款方式管理。對土地儲備機構申請土地儲備貸款，應辦理合法、足值、有效的抵押擔保手續。對未滿足《辦法》規定信用貸款條件的客戶發放信用貸款須經總行特批。

　　六、規范貸款審批程序管理。土地儲備貸款一律按房地產開發貸款的基本業務流程辦理，但對情況清楚、風險可控的土地儲備貸款可簡化評估環節。

　　七、落實對自籌資金比例的要求。土地儲備貸款應要求借款人落實一定比例的自籌資金，但考慮到土地儲備系政府行為的背景，自籌比例可適當低于項目貸款要求的自有資金比例。具體比例暫按以下標準執行：對企業法人類土地儲備機構的土地儲備貸款的自有資金要求不低于土地開發成本的30％。對事業法人類土地儲備機構中一類、二類客戶要求自籌資金（包括自有資金及財政性資金）原則上不低于土地開發成本的20％，對其他客戶要求不低于30％。

　　八、規范貸款科目管理。各行已發放的土地儲備貸款未在房地產貸款類科目反映的或未在該類科目準確反映的一律按《關于規范房地產貸款管理的通知》（農銀辦發〔2002〕88號）和本《辦法》規定結轉相應科目。今后新發放的土地儲備貸款一律按本《辦法》規定在相應科目反映。

　　九、切實做好全系統土地儲備貸款的歸口管理。為確保我行對土地市場和房地產市場信貸政策的銜接、統一對兩個市場優良客戶的營銷，總行和一級分行受理土地儲備貸款業務的客戶部門為房地產信貸部（處）或承擔房地產開發信貸業務的客戶部門。

　　十、強化土地儲備貸款系統指導，防范政策風險。對《辦法》規定貸款對象以外的企（事）業單位從事土地一級開發的，介入應慎重，并一律報經總行審批；借款人須取得有權人民政府從事土地一級開發的書面授權，貸款管理按本《辦法》執行。對房地產開發優質客戶為自身房地產開發經營進行土地儲備向我行申請貸款按《中國農業銀行房地產優質客戶管理暫行辦法》（農銀發〔2001〕149號）執行。

　　各行要加強對土地儲備貸款的管理，在執行《辦法》和上述規定及貸款管理中遇到的問題，請及時向總行（房地產信貸部）反映。

中國農業銀行城市土地儲備貸款管理暫行辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為促進城市土地儲備貸款業務的發展，規范貸款行為，防范貸款風險，根據現行的《中華人民共和國土地管理法》、《城市規劃法》、《城市房地產管理法》和《貸款通則》等有關法律法規及中國農業銀行信貸管理制度，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱城市土地儲備貸款（以下簡稱土地儲備貸款）是指農業銀行向縣級以上政府（含縣級）授權從事土地一級開發的土地儲備機構發放的，用于城市規劃區內土地收購征用、儲備、開發的貸款。

　　第三條　發放土地儲備貸款應當符合國家的法律、法規和人民銀行的有關規定，遵循安全性、流動性和效益性的經營原則。

　　第四條　本辦法適用于按國家行政建制設立的直轄市、市、縣級人民政府所在鎮各類城市土地一級開發，包括高新技術開發區、經濟開發區等各類開發區土地一級開發。

　　第二章　貸款對象、用途和種類

　　第五條　貸款對象。土地儲備貸款的貸款對象是由縣級以上政府（含縣級）授權在該級政府所在城市規劃區內從事土地開發，具有企（事）業法人資格的土地儲備機構。

　　事業法人主要指由城市機構編制委員會批準成立，隸屬于城市土地管理部門的土地儲備中心（或類似名稱）。

　　企業法人主要指由開發區管理委員會為主要出資人發起設立的有限責任公司

　　第六條　貸款用途。土地儲備貸款僅限于城市規劃區內土地一級開發，主要為：

　　（一）國有存量土地開發。根據城市規劃，土地儲備機構經批準對城市規劃區內的已使用或閑置的國有土地進行統一的收購、收回、補償，并對地上建筑物和附屬物進行拆除和土地平整及市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到施工建設條件，再進行有償出讓或轉讓的土地開發行為。

　　（二）新增城市建設用地開發。在符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃的條件下，土地儲備機構經授權對有權部門批準征用的農村集體土地進行統一征用、安置補償、土地平整及城市配套設施建設，再對這些新增的城市建設用地有償出讓或轉讓的土地開發行為。

　　第七條　貸款種類。土地儲備貸款分為土地儲備短期貸款和土地儲備中期貸款。

　　土地儲備短期貸款是指期限在1年以內（含1年）的貸款。短期貸款只適用于已確定受讓方或雖未確定受讓方，但出讓前景明朗，在1年以內能完成開發并出讓的國有存量土地或新增建設用地開發。

　　中期貸款是指貸款期限在1年以上（不含1年）3年以下（含3年）的貸款。中期貸款的用途為開發周期在1年以上的國有存量土地或新增建設用地開發。確需超過3年的，應報總行特批。

　　第三章　貸款條件及申請

　　第八條　貸款條件。申請土地儲備貸款，借款人應具備以下條件：

　　（一）所在城市經濟發展穩定，財政狀況良好，同級財政原則上前三年能實現收支平衡。

　　（二）從事土地收購、儲備、出讓等經營活動符合國家和地方有關法律法規和政策，有較為完善的工作規章制度。

　　（三）經主管機關核準登記，具有企（事）業法人資格，取得企（事）業單位法人證書、企（事）業法人組織機構代碼證，并辦理年檢手續。

　　（四）在農業銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶，并開立土地儲備資金專戶。

　　（五）持有人民銀行核發并經過年審的貸款證。

　　（六）無不良信用記錄。

　　（七）財務制度健全，資金運作模式可行，資金運行封閉，還貸資金落實。

　　（八）自籌資金符合規定的比例，全部到位并先于或與貸款同時投入使用。

　　（九）實行貸款擔保的，貸款擔保合法、有效、足值，符合中國農業銀行貸款擔保的有關規定。

　　（十）農業銀行要求的其他貸款條件。

　　第九條　申請資料。土地儲備機構申請土地開發貸款時，應向農業銀行經營行提交以下資料：

　　（一）借款申請書。

　　（二）已辦理年檢手續的企（事）業單位法人證書、企業法人營業執照、企（事）業法人組織機構代碼證、法定代表人的證明書或法人授權委托書。

　　（三）借款人可從事土地一級開發的有效批件。如政府批準設立土地儲備機構的文件、土地儲備實施辦法、借款人的工作（公司）章程等文件。

　　（四）人民銀行核發并經過年審的貸款證。

　　（五）經有權部門核準的近年及最近一季度的財務報表。

　　（六）擬收購、征用土地所在區域的城市控制性詳細規劃。

　　（七）土地收購、征用合法性資料。

　　1.收購國有存量土地的，提供原土地使用權人與土地儲備機構簽訂的收購合同及無爭議的權屬證明。

　　2.征用集體土地的，按照征用土地的數量和性質，提交國務院或省級政府對征地方案和農用地轉用方案的批復。根據《中華人民共和國土地管理法》，征用下列土地的，須報經國務院審批：

　　（1）基本農田。

　　（2）基本農田以外的耕地超過35公頃的。

　　（3）其他土地超過70公頃的。

　　征用上述規定以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

　　（八）“三通一平”等前期開發合法性資料。按照當地城市政府有關土地儲備政策規定，提供有權部門對土地前期開發中有關道路、管網建設用地規劃（或控制性詳細規劃）及房屋拆遷等方面有效批件。對土地開發中新建、擴建和改建道路、管線和其他城市基礎設施建設的，提供建設項目的《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》。

　　（九）自籌資金到位的計劃和已投入資金的證明。

　　（十）采取抵（質）押擔保的，須提供抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函、抵（質）押物清單、權屬證明、資產評估報告。采取保證擔保的，須提供保證人的近三年財務報表、資信證明材料和保證人同意擔保的董事會決議或相應決策機構授權書。

　　（十一）擬收購儲備的土地已落實意向受讓方的，提交有關協議。

　　（十二）農業銀行要求提供的其他證明文件和材料。

　　第四章　貸款方式、利率及科目

　　第十條　土地儲備貸款方式分為擔保貸款和信用貸款。

　　第十一條　擔保貸款。對采用抵押擔保方式的，抵押物應為抵押人依法有權處分的國有土地使用權或依法可以抵押的其他財產。抵押物價值經資產估價部門評估確認的，抵押率一般不高于50％。抵押物價值以土地儲備機構的收購價格測算的，抵押率一般不高于70％。以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押的，須報有批準權的人民政府審批，抵押物價值應扣除未繳納的土地出讓金及相關稅費。在符合貸款擔保的一般規定外，土地儲備貸款不得用以下土地設定抵押權：

　　（一）權屬有爭議的。

　　（二）以出讓方式取得土地使用權，滿兩年未動工開發，可以無償收回的土地使用權。

　　（三）屬于成片開發土地的未形成工業用地或者其他建設用地條件的。

　　（四）城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。

　　（五）以劃撥的土地使用權設定抵押，未取得有批準權人民政府批準同意的。

　　第十二條　信用貸款。采用信用貸款方式的，應滿足總行信貸基本制度規定的信用貸款條件，并滿足以下條件：

　　（一）土地儲備機構所在城市（或開發區）經濟較發達，政府信譽良好，財政實力雄厚。

　　（二）土地儲備機構財務健全，運作規范，財政、國土管理部門及土地儲備機構均無不良信用行為。

　　（三）政府財政、國土管理部門出具書面承諾，土地出讓收入優先償還銀行貸款；土地儲備機構作為書面承諾，對農業銀行貸款支持儲備的土地視同抵押物管理，土地出讓時須事先征得農業銀行同意。

　　（四）銀行同業競爭激烈，必須采用信用貸款方式的。

　　（五）農業銀行要求的其他條件。

　　第十三條　貸款利率執行人民銀行公布的同檔次利率。

　　第十四條　土地儲備短期貸款在房地產開發短期貸款科目（科目代號723）反映，中期貸款在其他房地產開發貸款科目（科目代號758）反映。

　　第五章　貸款調查

　　第十五條　土地儲備貸款的調查主要包括貸款合法性調查、安全性調查、效益性調查。

　　第十六條　合法性調查主要包括以下內容：

　　（一）借款人是否是縣級以上政府委托在城市規劃區內從事土地收購及前期開發的機構。

　　（二）借款人企（事）業法人營業執照是否真實有效。

　　（三）《貸款證》是否真實有效并經過年審。

　　（四）借款人與原國有土地使用權人簽訂的收購合同是否真實有效，收購土地產權是否清晰？收購劃撥的土地使用權是否經過有權部門批準；新增城市建設用地的征地手續和農用地轉用手續是否合法、齊備。

　　（五）“三通一平”等前期開發中有關地方政策要求的前期開發立項、建設用地規劃、建設工程規劃、房屋拆遷等有效批件是否有效。

　　（六）土地儲備是否符合有權部門批準的土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和城市控制性詳細規劃。

　　第十七條　安全性調查主要包括以下內容：

　　（一）城市政府所轄區域是否存在嚴重的政府支持或袒護的逃廢債務行為；政府本級財政實力情況。

　　（二）城市房地產市場發育現狀；近年政府每年出讓及劃撥土地數量、用途；屬于開發區的，調查開發區近年招商引資數量，各類建設用地出讓數量、用途。

　　（三）借款人的經營能力、盈利能力和償債能力。

　　（四）借款人在金融機構和其他機構的借款余額、還本付息情況。

　　（五）自籌資金比例來源和到位情況。

　　（六）土地收購價格是否合理，是否存在價格高估的情況。尤其是在收購破產企業產房、土地時是否存在價格高估。

　　（七）土地儲備機構資金運作模式及貸款是否可能被挪用于財政性支出或其他用途。

　　（八）當地受讓方繳納土地出讓金的主要付款方式，是否分期付款，付款期限長短。

　　（九）貸款擔保能力。采取抵（質）押擔保的，要調查抵（質）押物的變現能力，對以未交清土地出讓金的土地使用權設定抵押的，應調查拍賣所得價款扣除未繳納的土地出讓金后的價值。采取保證擔保的，要根據保證人的凈資產和已擔保貸款額度確定擔保人擔保能力。

　　第十八條　效益性調查主要包括以下內容：

　　（一）從擬開發的土地所處地段、城市規劃、周邊環境等方面，與同類地塊的出讓情況相比，預測土地出讓的市場前景。

　　（二）根據擬開發土地的控制性詳細規劃，結合規劃用途測算可出讓土地數量及實現的收益。

　　（三）對擬開發的土地進行成本、收益綜合測算，評估其還本付息和抗風險能力。

　　（四）分析貸款給農業銀行帶來的存款、中間業務等附帶效益。

　　第六章　貸款審批和發放

　　第十九條　土地儲備貸款的有權審批行原則上為總行和一級分行。

　　第二十條　符合總行特事特辦要求的土地儲備信貸業務，可申請按總行特事特辦的貸款程序辦理。

　　第二十一條　借款申請獲批準后，經營行須在借款人落實貸款審批的各項限制性條件后方可發放貸款。

　　第七章　貸后管理

　　第二十二條　土地儲備貸款的貸后管理參照《中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法》實行監管經理負責制度、貸款檢查及檢查報告制度。

　　第二十三條　土地儲備貸款實行專戶管理。

　　借款人須在農業銀行經營行開立土地儲備資金專戶。專戶資金實行收支兩條線管理，借款人和經營行將自有資金、自籌資金和銀行借款存入專戶。借款人實際用款時，按照有關支出用途及合同、憑證，由經營行逐筆監督，保證專款專用。土地出讓收入應及時存入專戶。出讓收入返還專戶的土地開發成本部分只能用于還貸，不得挪作他用，不得用于滾動開發。抵押物的出（轉）讓須經經營行批準，出（轉）讓收入必須首先用于還貸。

　　土地出讓收入由財政先收后返的，經營行應盡量督促城市財政部門和土地行政主管部門在經營行分別開立土地有償使用收入財政專戶和土地資金專戶，接受經營行監督。

　　第二十四條　建立貸款早期預警制度。發生下列情況之一的，經營行應實行預警，并采取停止發放貸款或提前收回貸款等相應債權保護措施：

　　（一）國家或地方政府關于土地儲備的政策發生變化，對貸款可能產生不利影響的。

　　（二）地方政府或財政部門通過改變資金運作模式、調整土地出讓收入分配政策等措施，轉移借款人資金或將貸款挪用于財政性支出的。

　　（三）借款人在近期內出讓的地塊價格水平總體不理想，不能保證合理利潤的。

　　（四）借款人轉移貸款用途的。

　　（五）在貸款償還前出（轉）讓或出租農業銀行貸款支持收購、儲備的土地的國有土地使用權或已抵押給農業銀行的國有土地使用權時，借款人未事先通知經營行的。

　　（六）出（轉）讓已抵押給農業銀行的國有土地使用權或轉讓其他抵押物后，借款人未歸還貸款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的。

　　（七）貸款支持收購儲備的土地因規劃條件改變，無法實現預期效益的。

　　（八）抵押物因政策變化或經批準改變原規劃條件，不再符合抵押規定的，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的。

　　（九）借款人或擔保人涉及訴訟，可能影響貸款安全的。

　　（十）貸款抵（質）押物被司法機關或其他有權機關查封、扣押的。

　　（十一）其他導致貸款風險增加的情況。

　　第八章　附則

　　第二十五條　各一級分行可依據本辦法制定相應的操作細則，細則不得與本辦法相抵觸。

　　第二十六條　本辦法由農業銀行總行負責解釋和修訂。

　　第二十七條　本辦法自發布之日起執行。