5月———這是今年成都“兩會(huì)”期間，市人大法工委一位負(fù)責(zé)人給出的《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》可能通過(guò)施行的時(shí)間。

　　在此之前，“物管立法”一詞頻繁出現(xiàn)于本地媒體。“從2005年立法啟動(dòng)以來(lái)，各方面的聲音一直很強(qiáng)。”在這位法工委負(fù)責(zé)人的記憶里，僅是通過(guò)政府渠道的調(diào)研、專家論證、聽(tīng)證等征集民意行動(dòng)就進(jìn)行了好幾次，“以前是通過(guò)政府法制辦，現(xiàn)在則通過(guò)人大進(jìn)行。”最近一幕，出現(xiàn)在今年3月27日，3位人大代表通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，與網(wǎng)民在線對(duì)話。

　　在次日?qǐng)?bào)道中，媒體用“氣氛十分熱烈”形容當(dāng)時(shí)代表與民眾對(duì)話場(chǎng)面。事實(shí)上，正如立法者所言，對(duì)于這部條例的制定，社會(huì)一直表現(xiàn)出極大的關(guān)注。

　　32位代表聯(lián)名提案

　　關(guān)注可以追溯到2006年成都市十四屆人大四次會(huì)議期間。32位人大代表聯(lián)名提案，呼吁“盡快以地方性法規(guī)出臺(tái)《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》”。議案首倡者謝俊解釋，近年來(lái)，由于法規(guī)不健全，物業(yè)公司和業(yè)主很容易出現(xiàn)糾紛，其中圍繞物業(yè)公司代收代繳水電費(fèi)、物管公司的更替、物業(yè)區(qū)域的劃分、物業(yè)管理收費(fèi)等方面的糾紛十分常見(jiàn)。

　　統(tǒng)計(jì)佐證了謝俊的說(shuō)法。根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布的2006年全國(guó)各級(jí)消協(xié)組織受理投訴情況，在服務(wù)類投訴中，物業(yè)管理投訴高居第一位，增幅也最高，達(dá)到20.9%。在成都，2006年20個(gè)區(qū)縣房管部門的投訴科收到的上萬(wàn)件投訴中，物管亂收費(fèi)投訴占近四成。

　　成都物業(yè)管理立法于2005年6月啟動(dòng)。次年6月上旬，該市人大派出調(diào)研組，赴上海、南京、杭州等地“取經(jīng)”。

　　然而，立法項(xiàng)目進(jìn)行得并不順利。在立法者隨后進(jìn)行的聽(tīng)證、公開(kāi)征求意見(jiàn)等“開(kāi)門立法”過(guò)程中，問(wèn)題接踵而至，“住改商”問(wèn)題何解？業(yè)主自治規(guī)則體系如何構(gòu)建？水電氣費(fèi)直收，老式小區(qū)怎么辦……“涉及物管的問(wèn)題太復(fù)雜，頭緒太多。”起草小組成員感嘆。

　　他山之石，能否攻玉？

　　目前，數(shù)易其稿的條例草案已經(jīng)成都市人大常委會(huì)二次審議。但在該市人大法工委負(fù)責(zé)人看來(lái)，草案仍然“有待完善”。

　　在法工委辦公室，記者看到印發(fā)給相關(guān)人員的簡(jiǎn)報(bào)：《他山之石，可以攻玉———香港、新加坡、美國(guó)等英美法系地區(qū)、國(guó)家物管制度初探》。簡(jiǎn)報(bào)詳細(xì)列舉了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理與內(nèi)地物業(yè)管理差異。比如，這些國(guó)家、地區(qū)法規(guī)強(qiáng)調(diào)明確物業(yè)管理公司、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，包括使物業(yè)企業(yè)規(guī)避經(jīng)營(yíng)中帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　典型一例，是香港某大廈業(yè)主聘請(qǐng)維修的工人，在維修中不幸失足導(dǎo)致癱瘓，根據(jù)法院判決，大廈所有業(yè)主根據(jù)不同份額賠償4至20萬(wàn)元不等。原來(lái)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，物業(yè)公司在日常運(yùn)作中，作為業(yè)主代理人，只要按合同去做并沒(méi)有超越其權(quán)利，所有發(fā)生的責(zé)任，均由委托方承擔(dān)。

　　類似做法是否可以被引入成都地方立法？有關(guān)人士搖頭作答。他解釋，從當(dāng)前實(shí)際來(lái)看，在物業(yè)管理糾紛中，利益受損嚴(yán)重的，往往是業(yè)主一方。

　　翻閱條例草案二審稿記者發(fā)現(xiàn)，規(guī)范物業(yè)管理者經(jīng)營(yíng)行為仍是主要內(nèi)容。

　　《物權(quán)法》帶來(lái)利好

　　針對(duì)這份精心醞釀的法規(guī)草案，爭(zhēng)議仍在繼續(xù)。

　　二審稿關(guān)于“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)”提出，住宅物業(yè)的，按其擁有住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)1票；非住宅物業(yè)的，按其擁有的房屋住宅面積計(jì)算，每滿50平方米計(jì)1票……單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持有的投票權(quán)，最高不超過(guò)全部投票權(quán)的30%。

　　根據(jù)民意調(diào)查，43%的受訪者主張小戶型業(yè)主所交物管費(fèi)少，其擁有的表決權(quán)也應(yīng)相應(yīng)減少；反對(duì)方則認(rèn)為，房子越大投票權(quán)越多有失公平。

　　不過(guò)，許多原來(lái)的爭(zhēng)議將隨著《物權(quán)法》的到來(lái)歸于消弭。例如，物權(quán)法規(guī)定，將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)等商業(yè)用房和將共有部分改變用途這兩種情形，均應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意；再如，法律規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。“5月份通過(guò)問(wèn)題不大。”該市人大法工委人員透露，在提交3次審議前，還將舉行幾場(chǎng)聽(tīng)證、論證等活動(dòng)，以使法案“盡可能地滿足各方要求”。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#