5月———這是今年成都“兩會”期間,市人大法工委一位負責人給出的《成都市物業管理條例》可能通過施行的時間。
在此之前,“物管立法”一詞頻繁出現于本地媒體。“從2005年立法啟動以來,各方面的聲音一直很強。”在這位法工委負責人的記憶里,僅是通過政府渠道的調研、專家論證、聽證等征集民意行動就進行了好幾次,“以前是通過政府法制辦,現在則通過人大進行。”最近一幕,出現在今年3月27日,3位人大代表通過網絡,與網民在線對話。
在次日報道中,媒體用“氣氛十分熱烈”形容當時代表與民眾對話場面。事實上,正如立法者所言,對于這部條例的制定,社會一直表現出極大的關注。
32位代表聯名提案
關注可以追溯到2006年成都市十四屆人大四次會議期間。32位人大代表聯名提案,呼吁“盡快以地方性法規出臺《成都市物業管理條例》”。議案首倡者謝俊解釋,近年來,由于法規不健全,物業公司和業主很容易出現糾紛,其中圍繞物業公司代收代繳水電費、物管公司的更替、物業區域的劃分、物業管理收費等方面的糾紛十分常見。
統計佐證了謝俊的說法。根據中國消費者協會公布的2006年全國各級消協組織受理投訴情況,在服務類投訴中,物業管理投訴高居第一位,增幅也最高,達到20.9%。在成都,2006年20個區縣房管部門的投訴科收到的上萬件投訴中,物管亂收費投訴占近四成。
成都物業管理立法于2005年6月啟動。次年6月上旬,該市人大派出調研組,赴上海、南京、杭州等地“取經”。
然而,立法項目進行得并不順利。在立法者隨后進行的聽證、公開征求意見等“開門立法”過程中,問題接踵而至,“住改商”問題何解?業主自治規則體系如何構建?水電氣費直收,老式小區怎么辦……“涉及物管的問題太復雜,頭緒太多。”起草小組成員感嘆。
他山之石,能否攻玉?
目前,數易其稿的條例草案已經成都市人大常委會二次審議。但在該市人大法工委負責人看來,草案仍然“有待完善”。
在法工委辦公室,記者看到印發給相關人員的簡報:《他山之石,可以攻玉———香港、新加坡、美國等英美法系地區、國家物管制度初探》。簡報詳細列舉了當地物業管理與內地物業管理差異。比如,這些國家、地區法規強調明確物業管理公司、業主的權利義務,包括使物業企業規避經營中帶來的風險。
典型一例,是香港某大廈業主聘請維修的工人,在維修中不幸失足導致癱瘓,根據法院判決,大廈所有業主根據不同份額賠償4至20萬元不等。原來,根據當地法規,物業公司在日常運作中,作為業主代理人,只要按合同去做并沒有超越其權利,所有發生的責任,均由委托方承擔。
類似做法是否可以被引入成都地方立法?有關人士搖頭作答。他解釋,從當前實際來看,在物業管理糾紛中,利益受損嚴重的,往往是業主一方。
翻閱條例草案二審稿記者發現,規范物業管理者經營行為仍是主要內容。
《物權法》帶來利好
針對這份精心醞釀的法規草案,爭議仍在繼續。
二審稿關于“首次業主大會會議的投票權”提出,住宅物業的,按其擁有住宅套數計算,每套計1票;非住宅物業的,按其擁有的房屋住宅面積計算,每滿50平方米計1票……單個業主在首次業主大會會議上所持有的投票權,最高不超過全部投票權的30%。
根據民意調查,43%的受訪者主張小戶型業主所交物管費少,其擁有的表決權也應相應減少;反對方則認為,房子越大投票權越多有失公平。
不過,許多原來的爭議將隨著《物權法》的到來歸于消弭。例如,物權法規定,將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房和將共有部分改變用途這兩種情形,均應經有利害關系的全體業主同意;再如,法律規定“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有”。“5月份通過問題不大。”該市人大法工委人員透露,在提交3次審議前,還將舉行幾場聽證、論證等活動,以使法案“盡可能地滿足各方要求”。#p#分頁標題#e#
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