調整房地產供應結構，首先要做好土地的宏觀調控，這在法律上則涉及到城市規劃和土地出讓問題。而我國現行有關城市規劃的法律制定比較寬松，而且對近年來房地產開發過程中出現的一些新問題更是缺乏明確的規定。

????此外，由于我國現行有關房地產交易的法規還不完善，潛伏在房地產交易中的法律風險在一定程度上廣泛存在。

????□實習記者何鵬 北京報道

????面對疾風驟雨般的新一輪房地產調控，是該認真審視我國房地產法律制度本身的時候了。

????近日中國政法大學教授、中國法學會經濟法研究會副會長、我國著名房地產法學專家符啟林在接受記者采訪時表示，我國現行有關房地產法律在具體規范、制度設計等多方面存在缺陷，為了做好新階段的宏觀調控，有必要進行整體性的完善。

????調控乏力導致賣地熱

????“調整住宅結構是本輪調控的重要任務，而調整房地產供應結構，首先要做好土地的宏觀調控，在法律上這涉及到城市規劃和土地出讓問題。”符啟林說。

????據了解，我國現行有關城市規劃的法律主要包括《城市規劃法》和《土地管理法》，但遺憾的是，這些法律制定的比較寬松，而且對近年來房地產開發過程中出現的一些新問題更是缺乏明確的規定。

????而在土地出讓過程中存在的最嚴重問題，便是地方政府“賣地”熱情始終高漲。符啟林說，根據法律有關規定，城市居住用地的使用權為70年，這就意味著城市土地70年才算一個使用周期，而現在有些地方連續出讓土地，將下一屆政府陷于無地可賣的窘境，嚴重影響了城市的發展和土地的整體利用。

????與此密切相關的還有城市拆遷問題。針對當前城市拆遷過程中補償款數額的確定，符教授表示：“根據我國法律，城市土地所有權歸國家所有，而房產歸個人所有，這種規定造成了在拆遷過程中，只賠償房價部分而不賠地價部分，事實上，在城市中地價往往更值錢。”按照這種解釋，房地產商在購買土地使用權的時候本應該付出更多的成本，但由于被拆遷人力量單薄，只能白白為別人“埋單”。對于這種制度性障礙，符啟林建議：“我認為最好廢除現有的拆遷制度，利用憲法中規定的國家征收制度，明確只有在符合公共利益的情況下，才可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。”

????規則粗糙加重行業風險

????長期以來，個人住房貸款在多數商業銀行眼中屬于優質貸款，銀行競相投放。中國人民銀行發布的報告顯示：截止到2005年末，中國個人消費信貸中已經占到全部消費貸款余額的70%以上。

????但是符啟林提醒，由于我國現行有關房地產交易的法律、法規還不完善，潛伏在房地產交易中的法律風險在一定程度上廣泛存在，這在商品預售中體現得尤為明顯，具體包括以下方面：

????首先，我國《城市房地產管理法》等法律規范對商品房預售的條件進行了明確規定，但是事實上，仍有些人在不具備預售條件的情況下發放、炒作認購證，但現在對這種行為的處罰力度顯然不夠。

????其次，根據《城市房地產開發經營管理條例》第5條規定房地產開發企業注冊資本需達到100萬元，而開發房地產必須擁有強大的資金為后盾，現有資本限度太低，開發商一般要向銀行貸款，無形中加大了整個行業的風險，實踐中經常出現的爛尾樓也大都源于此因。

????第三，我國法律法規明確規定了商品房預售中的專款專用，但沒有任何機構對資金的用途進行監督，這就導致預售人可以任意使用。
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????第四，房產交易中存在大量欺詐買賣，也就是所謂的“一房多賣”、“炒樓花”，對這種典型的欺詐行為現在一般都是按民事糾紛處理，事實上應該處以刑事處罰。

????第五，有些開發商在已經將土地抵押給銀行的情況下，仍繼續進行商品房預售。由于現行法律沒有明確答案，這種本應禁止的行為廣泛存在。

????上述問題將本應由開發商承擔的風險在一定程度上轉移到了銀行或消費者身上，而銀行貸款風險最后還是要由國家和社會來承擔。商品房預售方式起源于香港并運行得很好，可在內地卻存在諸多問題，甚至在一定范圍內成為“大眾公敵”。為什么會導致出現這種“南橘北枳”的現象？“主要是許多相關配套制度沒有落實、構建好。”符啟林說。

????此外，商品房預售帶來的“權利沖突”也是司法實踐中非常令人頭疼的問題。例如，雖然銀行為開發商提供了貸款，但是根據《合同法》286條，其對開發商的抵押權的實現順序要排在工程方之后。同時，根據司法解釋《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，消費者在交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。但是“大部分”是多少，本身就是不很科學的概念。

????立法執法應該并重

????事實上，除了立法層面存在一定缺位，現有房地產法律的執行情況也有待改進。

????有關部門執法不嚴。據了解，我國法律規定，政府對已經出讓但滿2年未動工開發的土地應該無償收回。但事實上，很多地方由于種種原因，很難收回。還有的地方把土地出讓給開發商，但卻收不回錢，這就屬于有關部門的責任。

????開發商違約成本較低。例如有關規定對開發商擅自加層、違法改功能等問題，要么是按土建成本的40％-60％罰款予以保留，要么是責令限期恢復原狀，但許多開發商對此不以為然，甚至還樂意接受處罰而多建一些面積。

????違法責任主體缺乏。我國法律雖然有“因政府或者政府有關部門行為導致房地產不能開工”的表述，但如果由于政府行為導致的違法以及資源浪費，有誰來制約呢？

????“從總體上看，當前的房地產管理法面臨整體性修改，但由于全面修改難度太大，可以嘗試有步驟的，先補補丁，再進行構架的方法。”符啟林說。

????放眼國外，很多國家非常重視運用規劃手段對土地進行調控，韓國早在1971年出臺過《長遠住宅建設規劃法》、《住宅建設促進法》。符啟林表示，房地產發展城市規劃是房地產開發和城市各項建設的依據，我們也可以借鑒其他國家或地區的經驗，將調控房地產業的長期政策寫進法律，同時細化城市發展規劃，加強對用地的集中統一管理，總量調控，好比我國臺灣地區的做法，城市規劃只要制定出來就向全社會公布，開發商上網一查，對于哪里將要修道路、哪里將要建設居住區就能了然于胸。在完善土地宏觀調控法的時候，還要進一步完善有關房地產交易的配套法律法規，防控房地產業的風險。

????現存弊端：

????●目前，城市居住用地的使用權規定為70年，這意味著城市土地使用70年才算一個周期，而現在有些地方連續出讓土地，將使下一屆政府陷于無地可賣的窘境，將嚴重影響城市發展和土地的整體利用。

????●根據我國法律，城市土地所有權歸國家所有，而房產歸個人所有，這種規定造成了在拆遷過程中，只賠償房價部分而不賠地價部分，事實上，在城市中地價往往更值錢。

????●我國法律法規明確規定了商品房預售中的專款專用，但沒有任何機構對資金的用途進行監督，這就導致預售人可以任意使用。#p#分頁標題#e#

????如何修正：

????●廢除現有的拆遷制度，利用憲法中規定的國家征收制度，明確只有在符合公共利益的情況下，才可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。

????●對房產交易中存在的典型的欺詐行為（“一房多賣”、“炒樓花”），現在一般都是按民事糾紛處理，事實上應該處以刑事處罰。

????●從總體上看，當前的房地產管理法面臨整體性修改，但由于全面修改難度太大，可以嘗試有步驟的，先補補丁，再進行構架的方法。