用預(yù)告登記限制“一房多賣”　?K?K

????物權(quán)法草案（第四次審議稿）第二十條第一款：“當(dāng)事人約定買賣期房或者設(shè)立、轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”舉例說明，按照預(yù)告登記制度，只要張三與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，張三就可以拿著買賣合同書去登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記，由登記機構(gòu)在登記簿上記載某號房屋已經(jīng)賣給了張三，辦理預(yù)告登記后，開發(fā)商要把這套房屋再賣給其他任何人，都將“不發(fā)生物權(quán)效力”。例如開發(fā)商把已經(jīng)出賣給張三的房屋，再出售給李四，因為張三已經(jīng)去登記機構(gòu)辦理了“預(yù)告登記”，開發(fā)商與李四之間的買賣合同將“不發(fā)生物權(quán)效力”，注定李四不可能得到那套房屋的所有權(quán)。這樣就保障辦理了預(yù)告登記的買房人張三，在房屋建成后能夠得到那套房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶得到所有權(quán)。可見，預(yù)告登記制度的立法目的，就是用預(yù)告登記來限制開發(fā)商“一房多賣”，而不是禁止“一房多賣”。債權(quán)平等的原則依然存在，無論你把一套商品房賣給多少買房人，這些買賣合同仍然有效，但只是辦理了“預(yù)告登記”的那個買房人才能最終得到房屋所有權(quán)。這樣一來，只要辦理了“預(yù)告登記”，其余的買房人就已經(jīng)知道自己不可能得到房屋所有權(quán)，當(dāng)然也就不買了。這就達到了限制“一房多賣”的目的。

????因此，“預(yù)告登記”是不動產(chǎn)物權(quán)變動的一種特殊的公示方法，而所登記的并不是“物權(quán)”，僅僅是買賣合同上的“債權(quán)”。因為辦理了“預(yù)告登記”，使該債權(quán)具有了對抗其他買房人的債權(quán)的“物權(quán)效力”。物權(quán)法草案（第二次審議稿）第二十二條規(guī)定：“債權(quán)人因購買期房等原因，為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這一規(guī)定比較準確地體現(xiàn)了設(shè)立預(yù)告登記制度的政策目的。物權(quán)法草案（第三次審議稿）和物權(quán)法草案（第四次審議稿）為預(yù)告登記增設(shè)了“前提條件”：“債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行預(yù)告登記”。亦即，僅在“債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的”的情形，登記機構(gòu)才予以辦理預(yù)告登記；如果債權(quán)人支付價款未達一半以上，也無債務(wù)人的書面同意，則登記機構(gòu)將不予進行預(yù)告登記。顯而易見，起草人認為在債權(quán)人支付價款未達一半以上的情形，如登記機構(gòu)按照買房人的申請進行了預(yù)告登記，使開發(fā)商不能再“一房多賣”，將損害開發(fā)商的利益。于是用為預(yù)告登記增設(shè)前提條件的辦法，平衡開發(fā)商與買房人之間的利益。應(yīng)該指出，起草人的這種想法和這一條文設(shè)計，不符合商品房預(yù)售的實際情況。須知開發(fā)商所規(guī)定的“價款支付方式”，只是“付現(xiàn)”和“按揭”兩種，由買房人選擇其中一種。如果買房人選擇了“付現(xiàn)”方式，則應(yīng)于正式簽訂預(yù)售合同時一次性支付“價款全額”。如果買房人選擇了“按揭”方式，則在正式簽訂商品房預(yù)售合同前，買房人必須與開發(fā)商指定的銀行簽訂“按揭借款合同”，通常“按揭金額”為房款全額的70％~80％，于“按揭借款合同”生效后，由按揭銀行一次性支付給開發(fā)商。其余20％~30％的金額稱為“首付金”，應(yīng)由買房人在正式簽訂商品房預(yù)售合同時一次性支付給開發(fā)商。

????可見，無論商品房預(yù)售的價款支付采取何種方式，開發(fā)商在簽訂正式的商品房預(yù)售合同之時已經(jīng)收迄房款全額。起草人出于保護開發(fā)商利益的目的，為預(yù)告登記增設(shè)“債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的”這一前提條件，顯屬無的放矢。為什么要創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度？在目前的商品房預(yù)售的合同關(guān)系中，開發(fā)商始終處于優(yōu)勢地位，買房人處于劣勢地位。開發(fā)商憑借自己的優(yōu)勢地位規(guī)定房款支付方式，限定買房人必須在“付現(xiàn)”和“按揭”二者中選擇其一，已經(jīng)足夠維護開發(fā)商自己的利益，因此，現(xiàn)在的立法過程中，值得我們特別關(guān)注的是，如何保護處于劣勢地位的買房人的合法權(quán)益。物權(quán)法設(shè)立預(yù)告登記制度的政策目的，正是要限制開發(fā)商濫用其優(yōu)勢地位，限制開發(fā)商搞“一房多賣”以損害買房人合法權(quán)益。因此，建議恢復(fù)物權(quán)法草案（第二次審議稿）第二十二條的規(guī)定： #p#分頁標題#e#

????債權(quán)人因購買期房等原因，為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

????居住權(quán)是否有必要規(guī)定 　?K?K

????歐洲一些國家在19世紀制定民法典時，未實行男女平等原則，父親去世，母親不能繼承遺產(chǎn)，遺產(chǎn)全歸子女、孫子女等繼承。因此，為解決母親的居住問題特設(shè)居住權(quán)制度。

????20世紀中期以后，在女權(quán)運動的推動之下，這些國家通過對民法典的修改，已經(jīng)實行了徹底的男女平等原則，承認了妻對夫的繼承權(quán)，居住權(quán)制度已經(jīng)喪失其存在意義。可見居住權(quán)是一種落后的、過時的制度。

????日本制定民法典時，起草人明確表示日本無規(guī)定居住權(quán)的必要。韓國民法典也不規(guī)定居住權(quán)。中國自20世紀30年代以來即實行男女平等原則，夫妻相互為繼承人，因此中華民國的民法中未規(guī)定居住權(quán)。

????我國現(xiàn)行繼承法規(guī)定夫妻相互為第一順序繼承人，現(xiàn)行婚姻法規(guī)定子女有贍養(yǎng)父母的義務(wù)，因此，迄今未發(fā)生所謂父母居住權(quán)的問題。因改革開放前長期實行公房制度，雙職工由男方單位分房，離婚時住房常被判歸男方，為解決女方暫時居住困難，法院判決女方可繼續(xù)居住直至再婚。這種裁判上不得已的做法，與所謂居住權(quán)無關(guān)。

????現(xiàn)今實行住宅商品化政策，公房制度已經(jīng)廢止，夫妻關(guān)系存續(xù)中取得的房屋為夫妻共有財產(chǎn)，離婚時當(dāng)然可以根據(jù)情況判給任何一方或者由雙方分割。如有個別案件，為解決離婚一方暫時居住困難，仍可按照此前的做法，判決他或她在原房屋中暫時居住直至再婚。特別要注意的是，現(xiàn)今的“保姆”與中國歷史上曾經(jīng)存在的“保姆”是不同的。歷史上的“保姆”，不僅為雇主照顧子女而且大多用自己的乳汁喂養(yǎng)雇主的嬰、幼兒，實際上是“乳母”、“奶娘”，在雇主家庭有某種地位，被哺乳的孩子成年后讓該“保姆”（“乳母”）繼續(xù)居住甚至養(yǎng)老送終，并不少見。但現(xiàn)在的“保姆”僅提供家庭勞務(wù)，與歷史上的“保姆”（“乳母”）判然有別，不再有被當(dāng)做“乳母”對待的可能。

????因此，用中國歷史上有將“保姆”當(dāng)做親人對待的所謂“傳統(tǒng)”，以論證物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定“居住權(quán)”，屬于“刻舟求劍”，難有說服力。

????如真有個別人與保姆產(chǎn)生深厚感情，訂立遺囑讓保姆終身居住，法院仍可沿用此前的做法，通過在繼承人的房屋所有權(quán)上設(shè)立一個權(quán)利來解決。其實，對這樣的情況完全可以訂立遺囑將其不動產(chǎn)、動產(chǎn)遺贈給保姆。我國的杭州就有過這樣的案件。絕對沒有必要為極其特殊的、極少發(fā)生的情形而在我國物權(quán)法上創(chuàng)設(shè)所謂居住權(quán)。因此，建議刪去關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定。?????K?K

????商品房“按揭”需要有法可依???? ?K?K

????我國商品房“按揭”貸款中所謂“按揭”和抵押不同。抵押擔(dān)保，必須先有房屋所有權(quán)，然后在房屋所有權(quán)之上設(shè)定一個抵押權(quán)。不能在“債權(quán)”之上設(shè)定抵押權(quán)。大陸法系物權(quán)法及我國現(xiàn)行擔(dān)保法，不承認“債權(quán)”抵押，抵押的標的必須是“所有權(quán)”（還有土地使用權(quán)）。在日本、德國等大陸法系國家，把我國現(xiàn)在的“按揭”擔(dān)保稱為“讓與擔(dān)保”（因經(jīng)濟政策上的理由，這些國家不允許“商品房預(yù)售”，因此僅承認“動產(chǎn)讓與擔(dān)保”，不承認“不動產(chǎn)讓與擔(dān)保”）。可以設(shè)立“讓與擔(dān)保”的，既可以是債權(quán)，也可以是所有權(quán)，還可以是知識產(chǎn)權(quán)。

????所謂商品房按揭，就是買房人把自己根據(jù)商品房預(yù)售合同享有的債權(quán)和將來取得的房屋所有權(quán)，一并讓與銀行，用來擔(dān)保銀行的借款債權(quán)。簽訂按揭協(xié)議后的一段時間里，銀行手中只有債權(quán)，當(dāng)開發(fā)商交房并辦理產(chǎn)權(quán)過戶之后，銀行手中的債權(quán)消滅，變換成房屋所有權(quán)。因此可見，按揭擔(dān)保有一個從債權(quán)擔(dān)保轉(zhuǎn)變成所有權(quán)擔(dān)保的過程，和抵押擔(dān)保不同。為什么不叫“按揭擔(dān)保”呢？因為“按揭”是廣東話，寫在法律上可能有人不知道是什么意思。有人說，人家香港人把這個“按揭”叫做“樓花抵押”。“樓花”就是合同上的“債權(quán)”。即使在香港地區(qū)，“樓花抵押”也不是真正的“抵押”。在中國大陸，現(xiàn)行擔(dān)保法規(guī)定，只有所有權(quán)、土地使用權(quán)，亦即現(xiàn)實存在的動產(chǎn)、不動產(chǎn)才能抵押。“讓與擔(dān)保”是一個新的制度，是用來整合、規(guī)范現(xiàn)在的商品房“按揭”的。必須指出，按照“讓與擔(dān)保”，按揭銀行的利益將得到妥善的保障。如果在開發(fā)商交房并辦理產(chǎn)權(quán)過戶之前按揭人陷于不能支付，按揭銀行可以直接行使受讓的合同債權(quán)，請求開發(fā)商對自己交房并辦理產(chǎn)權(quán)過戶，直接從開發(fā)商得到房屋和房屋所有權(quán)。如果在開發(fā)商交房并辦理產(chǎn)權(quán)過戶之后按揭人陷于不能支付，則按揭銀行有權(quán)自己決定行使讓與擔(dān)保權(quán)的方式，以按揭房屋變價受償，或者直接從按揭人手中收回按揭房屋，自己成為真正的所有權(quán)人。“讓與擔(dān)保”的最大優(yōu)點，正是其行使簡便，可以回避設(shè)立和行使抵押權(quán)的嚴格程序、手續(xù)和方法。反之，物權(quán)法不規(guī)定“讓與擔(dān)保”，不僅現(xiàn)實中的商品房按揭沒有法律依據(jù)，因商品房按揭所發(fā)生的糾紛案件難以裁判，按揭銀行的利益也不可能獲得妥善保障。如果在開發(fā)商交房和辦證之前按揭人陷于不能支付，因為沒有辦理抵押登記，按揭銀行沒有抵押權(quán)，其借款債權(quán)屬于無擔(dān)保債權(quán)，且不可能阻止開發(fā)商向買房人交房和辦理產(chǎn)權(quán)過戶；如果在開發(fā)商交房、辦理產(chǎn)權(quán)過戶并同時辦理抵押登記之后按揭人陷于不能支付，按揭銀行雖然可以行使抵押權(quán)，但必須遵循物權(quán)法關(guān)于抵押權(quán)行使程序、手續(xù)和方法的規(guī)定。除此之外，“讓與擔(dān)保”還與融資租賃有關(guān)。現(xiàn)行合同法第十四章規(guī)定“融資租賃合同”，這是一種新的合同類型。企業(yè)與租賃公司簽訂一個融資租賃合同，由租賃公司替該企業(yè)墊付購買設(shè)備的價款。按照融資租賃合同的“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓條款”，企業(yè)把打算購買的設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了租賃公司。實際是租賃公司替企業(yè)支付購買設(shè)備的價款，而企業(yè)預(yù)先把設(shè)備的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給租賃公司，以擔(dān)保租賃公司的墊款債權(quán)。供應(yīng)商雖然對企業(yè)交付設(shè)備，但這個企業(yè)只得到設(shè)備的使用權(quán)，設(shè)備的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了租賃公司。因此，合同法第二百四十二條規(guī)定：“出租人享有租賃物的所有權(quán)”。 #p#分頁標題#e#

????須注意的是，雖然所有權(quán)歸了租賃公司，但租賃公司并不是真正的所有權(quán)人，只是用這個所有權(quán)作為擔(dān)保手段。以后這個企業(yè)把租賃公司的租金還清以后，租賃公司必須把設(shè)備的所有權(quán)歸還給企業(yè)。這是典型的讓與擔(dān)保，和“按揭”是同樣的原理。所以說，物權(quán)法規(guī)定讓與擔(dān)保制度，雖然是一個新創(chuàng)，但并不是憑空產(chǎn)生的，一是針對現(xiàn)實中的商品房預(yù)售中的“按揭”擔(dān)保，要用“讓與擔(dān)保”制度來規(guī)范、整合現(xiàn)實中的“按揭”擔(dān)保；二是針對我們合同法上融資租賃合同中的“所有權(quán)讓與”擔(dān)保，為融資租賃合同所規(guī)定的“所有權(quán)讓與”條款提供法律根據(jù)。因此，建議恢復(fù)第二次審議稿關(guān)于“讓與擔(dān)保”的規(guī)定。 （梁慧星 中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員）