各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

　　海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產試點方案》（以下簡稱《試點方案》）已經國務院同意，現印發給你們，請貫徹執行。

　　一、海南省人民政府要認真總結經驗，切實加強對處置積壓房地產工作的組織領導，按照《試點方案》，全面清理、加快處置積壓房地產，減少金融資產損失，切實改善經濟環境。

　　二、其他省、自治區、直轄市人民政府要提高對處置積壓房地產工作重要性和緊迫性的認識，結合本地區實際，制定切實可行的處置積壓房地產計劃，全面清理本地區積壓房地產，力爭在較短時期內使積壓房地產數量有較大幅度的下降。

　　各地人民政府要認真清理各種不合理收費，理順住宅成本構成，切實降低住宅價格。各地可將積壓商品住宅轉為經濟適用住房、廉租住房和政策性安置住房，并執行相應的政策；也可比照經濟適用住房的價格實行限價銷售。凡按要求實行限價銷售的積壓商品住宅，在2000年12月31日前，免征銷售環節所涉及的營業稅、契稅等稅收以及各種行政、事業性收費。對降價銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產開發企業，銀行可減免其逾期貸款罰息。

　　積壓房地產數量大的城市，要嚴格控制土地供應和新建房地產項目，避免形成新的積壓。

　　三、各國有獨資商業銀行要對全國房地產貸款進行全面清理，制定相應的貸款回收計劃，通過采取追索債務，拍賣抵債房地產等措施，加快回收信貸資金，盤活金融資產，改善金融資產質量。

　　四、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行等部門在加強對海南省實施《試點方案》進行指導、監督和檢查的同時，要及時總結經驗，指導做好全國積壓房地產的處置工作。

　　五、《試點方案》中關于中央財政給予海南省專項補助和“換地權益書”及土地有償使用費繳交等政策措施，僅適用于海南省。

處置海南省積壓房地產試點方案
海南省人民政府 建設部 財政部 國土資源部 人民銀行
（一九九九年六月二十四日）

　　為了加快處置海南省積壓房地產，盤活金融資產，改善經濟運行環境，制定本方案。

　　一、基本原則

　　處置海南省積壓房地產的基本原則是：從宏觀經濟全局出發，盡量減少國有資產損失；堅持依法辦事，遵循市場經濟規律，規范房地產市場，改善金融資產質量；運用經濟手段和行政手段，根據市場需求，控制房地產增量，刺激有效需求，消化存量；面對現實，化解歷史遺留問題，實事求是地處理債權、債務關系；總體部署，分工協作，先易后難，逐步推進。

　　二、方法步驟

　　（一）追索債務，明確產權。

　　1.債務由債權人追索。債務糾紛原則上通過仲裁或者司法程序解決，政府有關部門予以協助。

　　各國有獨資商業銀行依法追索企業拖欠的房地產貸款，企業可以用積壓房地產（按現值）和其他資產抵債。對資不抵債的房地產開發企業依法申請破產清償。對拖欠房地產貸款的其他企業，其房地產不足以還貸的，區別情況予以處理，有的結合產業結構調整申請破產清償；有的由欠債企業制定可行的還款計劃，重新設立抵押權。

　　2.明確積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權屬關系。

　　按照法律、法規的規定，由行政機關發布公告，要求未辦理有關登記手續的房產所有者和土地使用者在規定期限內依法辦理有關登記手續；在規定期限內未辦理產權登記手續的房產，由當地房產行政管理部門依法代管；在規定期限內未辦理土地使用權登記手續的在建項目及土地，按有關法律、法規處理。對房屋產權和土地使用權有異議的，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理；對人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對有債權申請的，通過司法程序解決。

　　（二）集中處置金融資產。

　　1.業務剝離。各國有獨資商業銀行（包括其在全國各地設立的分支機構）將1998年12月31日前在海南省發放的房地產貸款和直接投資房地產所形成的不良資產與其正常信貸業務資金剝離，分別設帳，單獨管理。資產管理的具體辦法由各國有獨資商業銀行制定，報人民銀行總行批準后執行。

　　2.損失處理。各國有獨資商業銀行以自辦企業和其他形式直接投資于海南省房地產的，其損失計入損益，由各國有獨資商業銀行按國家有關規定處理。貸款呆壞帳損失，從1999年起按財政部規定的程序逐年予以核銷。

　　各國有獨資商業銀行在追索債務過程中回收的房地產，由資產管理機構管理，暫按清償的市場價格記帳，逐年處理，處理過程中的損失計入銀行損益，按國家有關規定處理。

　　（三）分類處置積壓房地產。

　　1.積壓商品房的處置。確權后屬國有獨資商業銀行和房地產開發企業的普通住宅，經評估后按經濟適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；其他積壓商品房，采取積極措施促銷。

　　2.閑置土地的處置。按照法律、法規規定應無償收回的閑置土地，要依法收回。但如果項目符合國家產業政策，用地符合土地利用規劃和城市規劃，占地企業又確有投資能力，愿意繼續投資的，在依法辦理有關用地手續后，可允許其在規定期限內繼續投資開發。其他閑置土地，向占地單位核發“換地權益書”，收回土地使用權。

　　“換地權益書”由國土資源部統一制定，由海南省各市、縣人民政府報省人民政府核準后按土地現值向土地使用權持有者簽發，不與原來的地塊相聯系。對未交足土地出讓全部費用的，按實際交付金額核發“換地權益書”。

　　對經司法程序判作為抵債物清償給各國有獨資商業銀行的閑置土地，由各國有獨資商業銀行向當地市、縣人民政府換取等值的“換地權益書”。

　　“換地權益書”的價值隨地價變動而變動，可換名轉讓，可用于銀行抵押和償債，可在政府出讓土地時在全省范圍內換回等值的土地。“換地權益書”未全部收回前，政府在出讓土地時，原則上只收回“換地權益書”。

　　國土資源部對“換地權益書”的簽發和回收進行備案管理。“換地權益書”具體管理辦法由海南省人民政府根據上述原則制訂，征得國土資源部、人民銀行同意后，按程序提請省人大常委會審議。

　　3.停緩建工程的處置。經追債、確權后，根據產權人的意愿分別按積壓商品房或閑置土地辦法處理。土地使用權所有者可根據土地利用規劃和城市規劃及市場需求，重新提出用地申請，在辦理有關手續后繼續開發建設；也可交回用地，申請核發“換地權益書”。

　　三、政策措施

　　（一）海南省的政策措施。

　　1.深化土地使用制度改革，嚴格控制土地供應和新開房地產項目。對收回的土地，統一規劃，統一管理，合理利用。

　　2.對房地產開發企業、物業管理公司和中介服務機構進行清理、整頓，淘汰一批劣質企業和中介機構，規范房地產市場。

　　3.對轉為經濟適用住房項目的產權所有者返還土地出讓金。

　　4.對認定為積壓房地產的項目，在處置過程中除工本費以外，免征各種行政、事業性收費。普通住宅按經濟適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷售，可按有關規定減免有關稅費。

　　5.進一步深化城鎮住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開放已購公有住房及經濟適用住房上市出售的交易市場。

　　6.對在海南省購買積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，給予優惠待遇。

　　7.加強城市規劃管理，加大城市基礎設施建設和舊城改造力度，完善住宅小區配套設施，改善居住環境。

　　8.商請各級人民法院加大房地產案件的審理、執行力度，并區別情況減、免、緩交訴訟費。

　　（二）國家給予的政策支持。

　　1.中央財政給予4億元專項補助，用于退還積壓普通住宅按經濟適用房政策銷售后的土地出讓金。具體辦法由財政部另行制定。

　　2.國務院有關部門以及國有獨資商業銀行對海口、三亞、瓊山等城市改善基礎設施、進行舊城改造和完善小區配套等，在資金方面給予支持。

　　3.在政府供地時，相應收回等值“換地權益書”的，免交應上繳中央財政的土地有償使用費；收取土地出讓金等土地有償使用費的，應依法向中央財政上繳，具體辦法由財政部商海南省、國土資源部制定。

　　4.允許全國各地有能力的單位購買海南省積壓的房地產。鼓勵有條件的科研院所和高等院校購買海南省積壓商品房，或對基本完工的停緩建項目進行改造后，在海南省設立分支機構或作為有突出貢獻的科研、教學人員的度假療養、學術研究基地。

　　5.人民銀行對單位、個人在海南省購房，可在增加貸款比例、延長貸款期限、貸款與保險相結合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。

　　四、實施計劃

　　（一）追債、確權工作在1999年12月31日前完成。

　　（二）1999年重點處置、銷售積壓普通住宅。

　　（三）2000年6月30日前做好實行“換地權益書”的各項準備工作，并在有關市、縣先行運作。

　　（四）從2000年1月1日起，各國有獨資商業銀行分別設立的資產管理機構對剝離出的在海南省的不良房地產進行處置。