第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人居環境品質，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《湖南省物業管理條例》等法律法規規定，結合湘潭實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

第三條 物業管理應當堅持政府主導、部門監管、基層治理、行業自律、業主自治、多方參與、協商共建的原則。

第四條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業管理納入社區建設治理體系，推進物業管理科學發展，實現新舊小區、安置區、保障性住房等的物業管理全覆蓋，建立健全物業管理工作領導機制、聯席會議制度和考核評價制度，制定物業管理具體措施，協調解決轄區內物業管理的重大問題，組織聯合執法行動，集中整治物業管理區域內的違法行為。

第五條 市、縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作，指導物業管理和服務質量評價，加大物業管理相關法律、法規宣傳力度。

第六條 市、縣(市、區)相關行政主管部門或管理機構根據各自法定職責和本級物業管理聯席會議制度的規定，負責物業管理相關執法工作，在市、縣(市、區)人民政府領導下開展聯合執法行動，重點對違法搭建、占用消防通道、違法飼養動物、污染環境等違法行為予以查處。

第七條 鄉鎮人民政府或街道辦事處應當明確分管負責人及工作人員，負責轄區內物業管理活動的日常監管，主要職責如下：

(一)監督、指導業主大會的籌備、成立，業主委員會和業主監督委員會的選舉、換屆工作，并進行備案;

(二)監督業主大會、業主委員會和業主監督委員會的履職行為;

(三)協調物業管理與社區建設的關系，調解物業管理糾紛，處理相關投訴和舉報;

(四)法律、法規、規章規定的其他職責。

第八條 村(居)民委員會應當明確物業管理工作人員，協助鄉鎮人民政府或街道辦事處開展下列物業管理工作：

(一)督促業主大會和業主委員會依法履行職責，參與協調解決物業管理活動中的矛盾糾紛;

(二)對業主大會籌備、召開及業主大會、業主委員會和業主監督委員會的日常工作進行指導。

(三)協助對物業服務企業安全防范措施的落實情況進行指導監督;

(四)指導無物業管理的居民小區、安置區等健全物業管理自治組織，實施業主自治;

(五)配合相關行政主管部門或管理機構在本村(居)開展執法活動。

第二章 業主與業主大會

第九條 房屋所有權人為業主。物業管理區域內全體業主組成業主大會，一個物業管理區域成立一個業主大會。

新建物業管理區域的劃分由建設單位在編制建設項目規劃設計方案時一并報自然資源和規劃行政主管部門核定。自然資源和規劃行政主管部門在受理核定規劃設計方案時，對物業管理區域劃分資料不齊全的，依法不予受理。

第十條 業主大會在制定管理規約中，可依法對業主違法搭建、占用消防通道、違法飼養動物、污染環境、拒付物業服務費等行為予以規范和約束，維護全體業主合法權益。

業主大會決定事項中表決通過的具體業主人數、專有部分建筑面積數，按法律、法規的規定執行。

業主大會進行投票表決的，遵循一戶一票的原則，由具有完全民事行為能力的業主本人或其配偶、同住直系親屬代為表決;物業使用人根據與業主的書面約定在物業使用期限內代為表決。

鼓勵業主大會優先選擇電子投票系統進行表決，提倡物業服務企業利用信息技術為業主提供智慧物業服務。

第十一條 業主委員會由委員和候補委員組成，具體人數和任期由業主大會依法確定。任期內，如出現委員資格被終止情形時，候補委員可按照選舉時得票多少依次遞補為委員。

委員和候補委員候選人在村(居)民委員會組織下，由業主自薦、業主聯名推薦產生。候選人名單確定后，應報鄉鎮人民政府或街道辦事處備案。候選人的選舉材料中應當載明其交納物業服務費、專項維修資金或其他需要業主共同分擔費用的情況，若欠費，需注明欠費的金額、期限等信息，并向業主公開。

經業主大會同意，業主委員會可以聘請專職執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。候補委員和專職執行秘書可列席業主委員會會議，但無投票權和發言權。

第十二條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內，應將委員和候補委員名單、得票數、業主大會會議決定、管理規約、業主大會議事規則等材料報物業所在地的縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構，以及鄉鎮人民政府或街道辦事處備案，并書面告知村(居)民委員會。

業主及業主委員會應嚴格執行管理規約、業主大會議事規則和業主大會決定的事項，對違反法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則和業主大會決定的行為，有權予以勸阻、制止，或向有關行政主管部門舉報。

第十三條 業主大會可以設立業主監督委員會，業主監督委員會由三人以上的單數組成。物業管理區域內業主不足五百人的，可只設一名業主監督委員。

業主監督委員會負責監督業主委員會的工作，在業主委員會未按規定召開業主大會時，經業主大會授權可組織召開業主大會，并履行業主大會賦予的其他職責。

業主監督委員會的選舉、任期和委員任職資格等參照業主委員會的相關規定執行。

第十四條 業主大會有權決定業主委員會和業主監督委員會的工作經費、委員的津貼標準和專職執行秘書的薪酬標準。前述費用從物業管理區域內的經營性收益中列支或根據業主大會決定由全體業主共同分攤。

業主委員會應當對工作經費、委員津貼和專職執行秘書薪酬等各項財務收支建立賬冊，每半年公示一次，并接受業主和相關部門的監督。

第三章 物業管理與服務

第十五條 新建物業建筑總面積五萬平方米以上的，建設單位須采用公開招標方式選聘前期物業服務企業;三萬平方米至五萬平方米的，采取邀請招標方式選聘;三萬平方米以下或者投標人少于三人的，可采取協議方式選聘。采取協議方式的，應經市、縣(市)住房和城鄉建設行政主管部門批準。

分期開發的物業為一個物業管理區域的，建設單位須一次性整體選聘前期物業服務企業。

第十六條 前期物業服務期內，建設單位或業主需解聘前期物業服務企業，已成立業主大會的，由業主大會按照法定程序進行表決;尚未成立業主大會的，由建設單位和已辦理物業交付手續的業主共同表決。建設單位所持物業按一個業主計算。

前期物業服務合同解除的，建設單位應當向全體業主公示，并書面告知物業所在地的鄉鎮人民政府或街道辦事處，以及縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構。

前期物業服務企業解聘后，業主大會仍未成立的，按照相關法律、法規規定重新選聘前期物業服務企業。

第十七條 建設單位在組織竣工驗收時，需通知前期物業服務企業參加，為物業承接查驗工作進行前期準備。前期物業服務企業在參加竣工驗收中，應當將物業共用部位、共用設施設備等存在的問題書面告知建設單位，建設單位應當及時解決并反饋給前期物業服務企業。

第十八條 建設單位在建設工程竣工驗收合格后交付使用前，應當與前期物業服務企業進行物業承接現場查驗。

前期物業服務企業進行物業現場查驗時，應當邀請三名以上業主代表和物業所在地的縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構、鄉鎮人民政府或街道辦事處、村(居)民委員會參加，并可聘請兩名以上相關專業技術人員予以協助。現場查驗記錄，應當經前期物業服務企業、建設單位和邀請參加的業主代表、單位及專業技術人員等簽字。

分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業進行分期承接查驗。建設單位與前期物業服務企業在最后一期物業承接查驗時，物業項目應全部滿足物業承接查驗條件。

建設單位和物業服務企業在物業承接現場查驗中不得惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益。

物業承接現場查驗的費用由建設單位承擔，但建設單位和前期物業服務企業另有約定的除外。

第十九條 物業未經現場查驗或經現場查驗不符合要求的，建設單位不得交付使用，物業服務企業不得承接。經現場查驗的物業符合《湖南省物業管理條例》第二十七條規定的承接查驗要求的，建設單位與前期物業服務企業應當簽訂物業承接協議，并按照承接協議完成物業查驗資料、物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備等的交接手續。

前期物業服務企業自簽訂物業承接協議起三日內，應當將承接查驗情況和承接協議予以公示;物業交接后，前期物業服務企業應按照規定向物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構辦理物業承接查驗備案手續。建設單位在辦理建設工程竣工驗收備案手續時，需提供物業承接查驗相關資料。

第二十條 建設單位應當按照規定配置并移交物業服務用房、基本公共活動用房、生活服務用房，配置的用房屬于全體業主共有，不得擅自改變用房的規劃、標準、位置、用途。建設單位在辦理首次物業登記時申請登記為業主共有。

已投入使用但未配建物業服務用房的，建設單位或者產權單位應當利用閑置用房或提供等值資金等方式配置;建設單位和產權單位已不存在的，由縣(市、區)人民政府組織有關部門協商研究，妥善處理。

第二十一條 建設單位銷售物業時，應當在銷售場所公示經批準的規劃設計方案、物業管理區域資料、臨時管理規約、前期物業服務合同等材料和物業服務用房、共用部位、共用設施設備等信息。市、縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門應當加強監督管理。

建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為物業買賣合同的附件。

第二十二條 物業服務企業應當遵守相關法律、法規、規章，嚴格履行物業服務合同，提高物業服務質量，加強安全管理，建立健全安全責任制，并將物業服務合同及企業基本信息、物業項目等內容報所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構備案。縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構應當將其備案情況及時上報市住房和城鄉建設行政主管部門。

物業服務行業組織應當加強行業誠信和自律建設，組織制定與物業服務收費相適應的物業服務規范和標準，按照法律、法規和行業標準組織開展物業服務評價，提升行業服務質量。鼓勵物業服務企業加入物業服務行業組織。

第二十三條 物業服務企業根據不同物業的定價規則，按照價格主管部門核定的政府指導價或物業服務合同的約定收取物業服務費。物業服務企業應將收費標準、收費項目等在物業管理區域內長期公示，不得擅立名目亂收費。物業服務企業可在物業服務合同中約定預收物業服務費，原則上預收期限不超過十二個月。

建設單位在銷售物業時，承諾或者約定減免業主物業服務費的，應當向物業服務企業支付減免的物業服務費。

已交房但未實際使用或入住的業主，可與物業服務企業協商降低物業服務費，降低比例原則上不低于百分之七十。

第二十四條 物業服務企業退出物業項目時，尚未選聘新物業服務企業的，業主委員會或十名以上業主聯名可依法申請鄉鎮人民政府或街道辦事處對物業項目進行應急管理。村(居)民委員會在鄉鎮人民政府或街道辦事處的指導下，可自行組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，也可通過選聘臨時物業服務企業，提供與原物業服務企業相同的物業服務。服務費用由全體業主共同承擔。

應急管理服務期間，鄉鎮人民政府或街道辦事處應當組織業主選聘新物業服務企業或者由業主決定自行管理。

第四章 物業使用與維護

第二十五條 業主及其物業使用人應當遵守法律、法規和管理規約(臨時管理規約)、業主大會議事規則、業主大會決定等，按照規定或者約定交納物業服務費及相關費用，不得損害公共利益和他人合法權益，保持物業的安全、整潔、美觀。

物業管理區域內業主為公職人員的，應當帶頭依法履行義務。

第二十六條 物業服務企業對業主及其物業使用人違反《湖南省物業管理條例》第四十八條規定的，應當予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時向相關行政主管部門舉報;相關行政主管部門接到舉報后應當依法及時查處。

第二十七條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當向物業服務企業辦理手續，物業服務企業應當告知裝飾裝修的禁止行為和注意事項。未辦理手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

第二十八條 新建物業項目的供水、供電、供氣等設施的設計、建設，必須滿足抄表到戶、計量到戶、收費到戶的要求。建設單位在物業承接查驗后，應當根據相關法律、法規規定和合同約定將供水、供電、供氣等設施，移交給專業經營單位進行維護管理。

尚未實現抄表到戶、計量到戶、收費到戶的物業項目，縣(市、區)人民政府應組織專業經營單位共同探索改造模式，逐步完成供水、供電、供氣等設施改造，改造后的設施根據相關法律、法規規定和合同約定統一移交給專業經營單位進行維護管理。

第二十九條 業主委員會或受業主委員會委托的物業服務企業利用業主共有部分、共用設施設備進行經營所得的公共收益，屬于全體業主共有。業主委員會、物業服務企業應當將公共收益單獨建賬、獨立核算、定期公示，并接受業主監督。

公共收益的收支情況至少每半年向業主公示一次，公示時應列明收支明細，公示時間不少于十五日。

第三十條 業主交存的物業專項維修資金由物業所在地市、縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業專項維修資金管理機構管理。

湘潭市城區行政區域范圍內物業專項維修資金使用預算超過三萬元的由市住房和城鄉建設行政主管部門管理;三萬元以下的由區住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構管理。

湘潭縣、湘鄉市、韶山市的物業專項維修資金，由其縣(市)住房和城鄉建設行政主管部門管理。

物業專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。市住房和城鄉建設行政主管部門應當加強對物業專項維修資金使用管理的指導和監督。

第三十一條 市、縣(市)住房和城鄉建設行政主管部門可建立物業專項維修資金項目維修施工單位和工程造價咨詢機構名錄庫，并實行動態管理，定期向社會公布，供業主委員會、物業服務企業或相關業主自愿選擇。

第三十二條 首期物業專項維修資金，由物業買受人按照國、省有關規定存入物業專項維修資金專戶。

建設單位在竣工驗收備案前，應將尚未出售和自留物業的首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶;《湖南省物業管理條例》施行后、本辦法施行前，建設單位未在竣工驗收備案前繳存的，應當自本辦法施行之日起三年內補繳到位。未按規定補繳的，依法記入企業誠信檔案。

第三十三條 物業管理區域內發生應急維修情形時，物業服務企業或者業主委員會應當在必要的范圍內先行采取臨時性應急防范措施，及時消除安全隱患。排除險情所發生的費用可從物業專項維修資金中列支。

物業服務企業或者業主委員會沒有采取應急防范措施的，為了保障安全的需要，村(居)民委員會可以代為采取措施予以緊急處置，排除險情。

第三十四條 突發公共事件發生后，鄉鎮人民政府或街道辦事處應落實上級人民政府依法采取的各項應急處置措施，組織村(居)民委員會和業主委員會、物業服務企業開展應對工作。

業主委員會、物業服務企業應當在鄉鎮人民政府或街道辦事處領導下，積極配合村(居)民委員會依法落實應急預案和各項應急措施。

物業服務企業在突發事件應對期間，積極落實應急預案和各項應急措施，有突出貢獻的，市、縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構可給予通報表揚。

第五章 監督管理

第三十五條 縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構，以及發改、公安、城管執法、自然資源和規劃、市場監管、生態環境、消防救援、衛生和健康等行政主管部門應當按照各自職責，加強物業管理區域相關事項的監督管理和行政執法工作，并在各物業管理區域內顯著位置公布監督管理和行政執法的聯系電話。

前款規定的各相關行政主管部門或管理機構，接到業主及業主委員會、物業服務企業的投訴舉報后，除國、省另有規定外，應在兩個工作日內到場核查;符合行政執法立案條件的，應當依法立案查處。

各相關行政主管部門或管理機構應加強對物業管理區域內的巡查，對在巡查過程中發現的違法行為應及時予以處理。

第三十六條 縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構會同相關鄉鎮人民政府或街道辦事處對轄區范圍內物業服務質量進行綜合評價，評價工作中應當征求村(居)民委員會、業主委員會、物業服務行業組織等的意見，綜合評價結果應當向社會公布，接受社會的監督。

市住房和城鄉建設行政主管部門應當加強對物業服務質量綜合評價工作的監督指導。

第三十七條 市、縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構應當加強對物業服務企業的監督管理，按照省住房和城鄉建設行政主管部門的要求，及時將本區域內物業服務企業的信用信息錄入全省統一的物業服務行業信用信息平臺。業主及業主委員會、物業使用人有權對本物業管理區域內物業服務企業的信息依法進行監督。

第三十八條 物業服務企業侵占業主公共收益的，業主或業主委員會可以依法主張權利;市、縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構，按照相關規定將其作為不良行為記入物業服務企業信用檔案并予以通報。

第三十九條 建設單位、物業服務企業對新建物業未經現場承接查驗或查驗不合格，擅自交接的，業主有權拒付物業服務費用;市、縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構按照相關規定將其作為不良行為記入建設單位、物業服務企業的信用檔案并予以通報。

第四十條 不良行為被信用信息平臺記錄，并被通報的物業服務企業，自通報之日起兩年以內，參加政府物業服務采購或招標活動時，應將其不良行為納入扣分事項予以扣分。

第四十一條 市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設行政主管部門或物業管理機構、鄉鎮人民政府或街道辦事處、村(居)民委員會應當分級建立物業管理糾紛調解機構,組織人民調解員、律師或村(居)法律顧問、社會工作者等參加物業管理糾紛調解工作，建立人民調解、行政調解、司法調解聯動工作機制，采取多元化調解方式化解矛盾。

第六章 附 則

第四十二條 湘潭高新區管委會、湘潭經開區管委會對本轄區內物業管理的指導和監管工作負責。

第四十三條 本辦法自2021年4 月 1日起施行。