在我們的生活中,每個(gè)人都離不開衣食住行,尤其是近幾年隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升,住房問題受到了廣泛的關(guān)注。與此同時(shí),很多人看到了小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)惠,購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房,但是在給房子更名時(shí)遇到了問題。下面我們就來一起了解一下購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房如何更名這個(gè)問題,希望幫助到大家。
一、小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分,其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護(hù)。
二、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房如何更名
買小產(chǎn)權(quán)房不能更名,因?yàn)闆]有房產(chǎn)證。所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。如果該小產(chǎn)權(quán)房所在的集體土地歸屬的行政村居民之間是可以相互轉(zhuǎn)讓的,如果是外村戶口的居民是不能購(gòu)買這樣的小產(chǎn)權(quán)房的。
三、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎
首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房有兩種:
一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),就是合法建筑。
另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此,并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
非法的不能購(gòu)買,那合法的是否可以購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬于集體所有,村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的,只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性,使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其并不是商品房。所以,法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
同時(shí),由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看,如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的,由于己方有過錯(cuò),可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購(gòu)買人的權(quán)利也無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可,也不用在房管部門備案,不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi),因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題,其救濟(jì)途徑就非常有限。
同時(shí),由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù),沒有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn),無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。
小產(chǎn)權(quán)房在嚴(yán)格意義上來講,是不受法律的保護(hù)的,因此,對(duì)于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房如何更名這個(gè)問題,我們應(yīng)該了解到小產(chǎn)權(quán)房是不可以進(jìn)行更名的。而且購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房也是有著很大的風(fēng)險(xiǎn)的,因?yàn)橛幸环N小產(chǎn)權(quán)房屬于非法建筑,面臨著被拆除的風(fēng)險(xiǎn),最后小編提醒大家一句,一定要謹(jǐn)慎購(gòu)房,以此防范風(fēng)險(xiǎn)。
該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)
驗(yàn)證手機(jī)號(hào)
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請(qǐng)放心輸入
為保證隱私安全,請(qǐng)輸入手機(jī)號(hào)碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會(huì)派發(fā)給律師。
掃碼APP下載
掃碼關(guān)注微信公眾號(hào)
兩個(gè)軍人一起結(jié)婚的條件有哪些
2021-02-27結(jié)婚證辦理需要什么材料和手續(xù)
2021-01-26結(jié)婚需要做哪些準(zhǔn)備
2021-03-09男女雙方身處兩地,異地如何起訴離婚?
2021-01-05最新軍人離婚協(xié)議書范本
2020-12-03離婚判決書下來能馬上登記嗎
2021-01-07不離婚答辯狀范文怎么寫
2021-01-01辦理離婚手續(xù)所需證件
2020-11-19單方起訴離婚程序有哪些?
2021-03-12離婚手續(xù)辦理流程有哪些
2021-03-16夫妻辦離婚手續(xù)在哪辦理
2021-02-072020無子女離婚協(xié)議書范文怎么寫?
2020-12-20私生子撫養(yǎng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的
2020-11-28小孩出生證明有什么用
2021-02-08監(jiān)護(hù)權(quán)變更怎么申請(qǐng),哪些情況可以變更監(jiān)護(hù)權(quán)
2021-03-16夫妻離婚小孩撫養(yǎng)費(fèi)怎么計(jì)算
2020-12-25非婚生子女撫養(yǎng)權(quán)起訴狀怎么寫?
2021-03-10離婚孩子撫養(yǎng)權(quán)的確定原則是怎樣的
2021-01-292020年子女撫養(yǎng)費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的
2021-02-20未婚生子女由誰(shuí)撫養(yǎng)?
2020-12-18