稅收制度是我國最重要的制度之一，因為稅收不僅是我國政府進行各項活動的財政來源和保障，也是一種調控市場經濟的方式。但是，稅收稅收不合理也會產生各種問題。我國對于稅收政策處做了相關調整，將營業稅改為增值稅。接下來，律霸小編為大家介紹房地產營業稅改增值稅的影響。

一、什么是營改增

營業稅改增值稅(以下簡稱營改增)是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策，目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、培育新動能、深化供給側結構性改革。

營業稅和增值稅，是我國兩大主體稅種。營改增在全國的推開，大致經歷了以下三個階段。2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改增值稅試點。自2012年8月1日起至年底，國務院將擴大營改增試點至8省市;2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行，將廣播影視服務業納入試點范圍。2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務業納入營業稅改征增值稅試點，至此交通運輸業已全部納入營改增范圍;2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點，至此，營業稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規范。這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。

截至2015年底，營改增累計實現減稅6412億元。

2016年中國首部宣傳營改增政策的微電影，《老王的營改增》由綿陽微電影協會監制。

2016年3月5日，第十二屆全國人民代表大會政府工作報告宣布全面實施營改增，2016年5月1日起，房地產及建筑業等重要行業納入營改增試點范圍。

二、房地產營業稅改增值稅有什么影響

(一)營改增對房地產有什么影響

國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業稅。

出 于穩定房地產市場考慮，去年3月份，營業稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調整為“滿2年以上(含2年)”。為適應國內房地產市場 分化局面，今年2月份，營業稅政策進一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業稅。北上廣 深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營業稅。

這個環節的營業稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負是否變化還未知。不動產業納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

(二)對于二手房買賣來說，繳稅基數由售價變差價，會帶來哪些影響?

營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對于未滿兩年的房產，原來按照營業稅的政策需要繳納5%的營業稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零;但對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌。

營改增的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能否得到抵扣。嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明“營改增”中間的稅費變化。如果按照目前的營業稅征收計算公式，轉讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業稅5%的稅率計算，那么營業稅共需交納5萬元。

1、“營改增”推動房地產業健康發展

增值稅是以商品(含應稅勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。我國通常采用國際上使用的以稅款來進行抵扣的方式，即“根據銷售商品或勞務的銷售額，按規定的稅率計算出銷項稅額然后扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額。

2、“營改增”促進房價回歸平穩合理

房地產業“營改增”時代來臨，對老百姓的影響主要體現在房價。稅改之后可以促進房地產市場交易變得更加活躍，尤其是如果房地產企業房屋銷售對象是企業，且允許作為購房者的企業可以憑據房地產企業開具的增值稅專用發票抵減其銷項稅額，那么，這必然有利于房屋銷售規模的擴大，房地產企業通過獲取規模經濟效益，有望通過降低房價擴大銷售。

通過進一步觀察，如今市場房價并不太取決于開發成本，更重要的決定因素是供求關系。今年以來，房地產市場轉向為買方市場，房地產走勢持續走低下行，市場上存量房壓倉整體市場供大于求。地產開發商面對持續走低的成交量都表現出了極大壓力。這種情況下，稅負降低，開發商利潤空間勢必增大。

3、“營改增”促使企業優勝劣汰

“營改增”稅負變化=“營改增”后兩稅稅額總和/房地產業總支出—“營改增”前兩稅稅額總和/房地產業總支出

國家實行“營改增”的目的是給房企降低稅負水平，但這也要求企業有較強的內部管控。如果管理得當，企業可以合理利用規則，降低稅負。但稅項改變后，房企財務、稅收架構將發生根本性變化。過去交營業稅，房企按照既定稅率繳納即可，財務計算較為簡單。但改為增值稅之后，進行進項抵扣，房企經營流程需要進行重新設計，從整體粗獷式管理轉向精細化。部分規模較小，運作不正規的企業很難跟上新規的節奏，不但不能夠降低稅負，反而會大幅增加稅負。

稅改后，市場競爭將更加激烈，企業也會進行一場優勝劣汰的生存考驗。因此，在新規將實行前的這段時間，所有房地產企業都應該高度重視“營改增”后帶來的變化，并積極做好內部財稅部門的培訓，爭取最快適應和掌握新稅種，在競爭中搶占先機，有效降低企業經營成本。

房地產營業稅改增值稅有什么影響？營業稅改增值稅后，減少了重復征稅問題，完善了我國的稅收制度，使之更加科學合理。對于房地產行業，營改增是得市場競爭更加激烈，促使房地產行業優勝劣汰，當然，對于房價也起到一定的抑制作用。