房地產(chǎn)一次對于大家來說變得越來越熟悉，而涉及到房地產(chǎn)的事情，就必須提到房地產(chǎn)營業(yè)稅的納稅義務(wù)。通過義務(wù)一次就能深刻的體會到其法律強(qiáng)制性，因此作為公民，即使我們在買賣房屋的交易中，也要注意履行房地產(chǎn)營業(yè)稅納稅的義務(wù)。那么，房地產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務(wù)是怎樣的呢?

一、房地產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務(wù)

房地產(chǎn)業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

二、特殊規(guī)定

《細(xì)則》第二十五條規(guī)定：

1、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2、納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3、納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

4、納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。

三、納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定

根據(jù)《營業(yè)稅條例》第十二條的規(guī)定，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間基本確定原則為：收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天?！稜I業(yè)稅條例實施細(xì)則》又對“收訖營業(yè)收入款項”和“取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天”作出了具體解釋：

收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。

取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

確定先后按照孰先原則，即“收訖營業(yè)收入款項”和“取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)”的時間，那個在先以那個時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

同時，實施細(xì)則對采取預(yù)收款方式交易的四種應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)發(fā)生時間作出了例外規(guī)定，以“收到預(yù)收款的當(dāng)天”為納稅義務(wù)發(fā)生時間。四種應(yīng)稅行為分別是：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)、提供建筑業(yè)和租賃業(yè)勞務(wù)。

四、如何確定納稅義務(wù)發(fā)生時間

采取預(yù)售銷售形式的，為收到預(yù)收款的當(dāng)天。采取現(xiàn)售銷售形式的，一般為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天。對于不動產(chǎn)的交易，買賣雙方都比較謹(jǐn)慎，正常情況下均簽訂合同，并且約定也很詳細(xì)，一般都約定付款日期。親朋好友之間的買賣可能有不簽訂合同的情形，或者即時簽訂了也不是很詳細(xì)，可能會存在沒有約定付款日期的情形。

如果出現(xiàn)此種情況，納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定關(guān)鍵在于“應(yīng)稅行為完成”的理解上。不動產(chǎn)的銷售涉及四個基本環(huán)節(jié)：合同簽訂、合同生效、交付和物權(quán)變動，其中合同生效是物權(quán)變動的前提，但合同生效最終卻不一定產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。在四個環(huán)節(jié)中，交付是相對比較獨(dú)立的環(huán)節(jié)，雙方只要形成合意，不動產(chǎn)就可以交付。同時，在沒有特別約定的情況下，交付是風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。由此可以確定，不動產(chǎn)交付給購買方應(yīng)稅行為即完成。

(一)一次付款。

買賣雙方在簽訂合同銷(預(yù))售合同時，一次性支付全部購房款的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收取購房款的當(dāng)天或者合同約定應(yīng)當(dāng)收取購房款的當(dāng)天。銷售方在沒有取得銷售許可證之前預(yù)收定金的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為預(yù)收定金的當(dāng)天。如果將來退回定金的，可沖減當(dāng)期的應(yīng)稅營業(yè)收入。

(二)分期付款。

買賣雙方在簽訂合同銷(預(yù))售合同時，約定分期支付購房款的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同約定的付款日期的當(dāng)天。最后一筆付款，有的約定在交房前;有的約定在產(chǎn)權(quán)變更的當(dāng)天。由于產(chǎn)權(quán)變更的辦理時間，雙方無法掌控，一般僅約定為產(chǎn)權(quán)變更的當(dāng)天，而沒有約定具體的年月日。象這種情況，能否按照沒有約定付款日期確定納稅義務(wù)發(fā)生時間呢?回答是否定的。如果出售方因某種原因，一直無法給購買方辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，出售方就無權(quán)向購買方索要剩余的售房款，并且有可能會因違約而向購買方支付違約金。因此剩余售房款的納稅義務(wù)發(fā)生時間只能是產(chǎn)權(quán)變更的當(dāng)天。

(三)抵押貸款。

隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，在商品房銷售中，抵押貸款被廣泛運(yùn)用，一手房、二手房均可采用，但小產(chǎn)權(quán)房不能采用，因為小產(chǎn)權(quán)房屬違章建筑，不能取得合法的權(quán)屬證明。房地產(chǎn)抵押貸款又稱按揭貸款，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。購買方以其購買的住房作為抵押物，向銀行申請貸款，由銀行直接把貸款作為購房款支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，購房人按照約定的時間和金額分期償還貸款。抵押貸款的納稅義務(wù)發(fā)生時間為開發(fā)商收到首付款或合同約定應(yīng)當(dāng)收取首付款的當(dāng)天和銀行劃入款項的當(dāng)天。

以上全部內(nèi)容就是律霸的小編為大家整理的房地產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的主要內(nèi)容。相信很多朋友已經(jīng)仔細(xì)閱讀了上述內(nèi)容并且了解到納稅時間根據(jù)一次付款、分期付款、抵押貸款這三種情況的不同而實際結(jié)果有所不同。因此，在納稅的時候一定要認(rèn)真總結(jié)自身的實際情況屬于哪一種再進(jìn)行判斷。