小產(chǎn)權(quán)房一直以來都是一個(gè)尷尬的存在,關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的問題一直以來都很具有爭(zhēng)議性,不少小產(chǎn)權(quán)房的房主都希望小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正,并且也想知道將來小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的話,那么關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正要多少錢的問題。為了解決這個(gè)令大家都很頭疼的問題,下面,律霸將為各位做一些具體的分析,希望對(duì)您有所幫助。
一、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正要多少錢?
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
二、關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的具體解釋
國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”,國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議不在房屋所有權(quán),而是土地使用權(quán)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種:
1、是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言,將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。
2、是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
3、是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的,國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
前兩個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的,只要交足購(gòu)房款,或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金即可自由買賣,其法律規(guī)定較為明確。而第三個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議,拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
三、關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的探討:一種觀點(diǎn)認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房在挑戰(zhàn)耕地底線,如果小產(chǎn)權(quán)房合法存在,容易導(dǎo)致權(quán)勢(shì)人群到農(nóng)村圈地、圈房,使農(nóng)民陷入困境。而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)正,一方面增加供應(yīng)量,從而平抑房?jī)r(jià),另一方面可以增加農(nóng)民的收入。同時(shí),一些專業(yè)人士認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房可以合法化,但是并不意味著現(xiàn)存的所有小產(chǎn)權(quán)房都能夠轉(zhuǎn)正。
四、如果小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正,那么小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正要多少錢?
對(duì)于已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房,可以按照補(bǔ)齊土地出讓金和稅款的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)正。那么按照這個(gè)設(shè)想,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正要多少錢呢?回答這個(gè)問題,需要了解土地出讓金的計(jì)算:
1、土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)是由各地依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)值確定征收標(biāo)準(zhǔn)。
2、一般依據(jù)房產(chǎn)所在地區(qū)參考價(jià)、房產(chǎn)使用剩余年限、房產(chǎn)的性質(zhì)不同確定征收系數(shù)數(shù)。
3、經(jīng)常使用的計(jì)算出讓金的方式:
(1)出讓金=房屋參考價(jià)格×房產(chǎn)證上的建筑面積×征收系數(shù);
(2)出讓金=基準(zhǔn)地價(jià)×分?jǐn)偼恋孛娣e×征收系數(shù)。
總的說來,關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正目前仍然是不定數(shù),但是許多人都堅(jiān)信小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正,而大家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正要多少錢我們可以參照土地出讓金的計(jì)算方式大致進(jìn)行推算,讓各位能有個(gè)底數(shù)。同時(shí)律霸的小編也提醒大家不少銷售方會(huì)以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正為消息售房,其中的風(fēng)險(xiǎn)太大,大家一定要小心謹(jǐn)慎,避免遭受騙局。
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黃國(guó)鳳,專職律師,法學(xué)本科畢業(yè),中共黨員,系廣東粵茂律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任,茂名市律師協(xié)會(huì)行政法律專業(yè)委員會(huì)副主任,茂名市律師協(xié)會(huì)律師維權(quán)委員會(huì)委員。執(zhí)業(yè)以來,秉持“受人之托忠人之事”的服務(wù)理念,工作盡責(zé),具備良好的法律職業(yè)道德和較強(qiáng)的法律專業(yè)水平,掌握獨(dú)特的辦案技巧和豐富的人脈關(guān)系,成功代理上百起案件,均受到客戶的一致好評(píng)。現(xiàn)擔(dān)任茂名市茂南區(qū)高山教辦常年法律顧問,系茂名日?qǐng)?bào)等多家單位法律顧問團(tuán)隊(duì)成員、茂名市保穩(wěn)定發(fā)展律師團(tuán)成員。
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