房屋租賃合同是否合法。房屋租賃合同成立后具有法律效力,主要從以下四個方面進行。(1) 合同主體是否符合要件,即出租人和承租人是否具有有效民事行為的構成要件。比如是無民事行為能力人還是限制民事行為能力人,出租人是房屋所有人還是合法使用人。
(2)法律法規是否禁止該房屋。只要法律法規不禁止出租房屋,就可以依法出租。根據規定,有下列情形之一的房屋,不得出租:(一)未依法取得房屋所有權證的;(二)司法機關、行政機關裁定,依法決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(3)共有房屋未經共有人同意的;
(4)權屬有爭議的;
(5)屬于違法建設的;
(6)不符合安全標準的;
(7)屬于違法建設的未經抵押權人同意抵押的;(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定的;(九)有關法律、法規禁止出租的其他情形。(三)房屋租賃合同的內容是否合法。實踐中,一些房屋租賃合同規定,逾期支付租金、水電費的滯納金按每天2%計算。從法律角度看,這種約定因滯納金居高不下而不公平,屬于可撤銷條款。另一種常見的情況是,一些人利用出租房屋進行違法犯罪活動。真實的,出租人知道或者應當知道的,租賃合同無效。不受國家法律保護,依法沒收租金。
(4)是否已注冊。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和本市租賃法律法規均規定,租賃當事人應當向房地產管理部門辦理登記備案手續。實踐中,對未登記租賃合同的效力有兩種觀點,一種是合同無效,另一種是租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。
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