1。簽訂轉(zhuǎn)租合同時，應(yīng)注意什么？

（1）核對二房東的有效身份證明和與大房東簽訂的租賃合同；

（2）簽訂租賃合同時，應(yīng)詢問租金內(nèi)容，水、電、暖、氣（天然氣）和物業(yè)管理費由誰承擔(dān)；

（3）要求出租人在房屋出租前支付水、電、暖、氣（天然氣）等費用；

（4）明確租賃期限、租金支付時間和支付方式，并要求出租人提供租金收據(jù)；

（5）就是否轉(zhuǎn)租達(dá)成協(xié)議；

（6）明確違約責(zé)任和違約賠償標(biāo)準(zhǔn)；

（7）入住前檢查房屋內(nèi)家具、電器等設(shè)施的損壞情況，約定維修責(zé)任；（8）就合同的終止達(dá)成協(xié)議。另外，還要注意轉(zhuǎn)租合同和主合同的期限：

（1）簽訂租賃合同時，必須征得房屋所有人的書面同意；

（2）合同中約定的租賃期限不得超過雙方在合同（主合同）中約定的期限原房東和房屋所有人；

（3）合同約定的事項不得超過主合同約定。并非所有的房子都可以轉(zhuǎn)租。符合下列條件的，方可轉(zhuǎn)租：（1）租賃合同約定的租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限不足2個月的，視為書面租賃。（三）經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，原租賃合同繼續(xù)有效。第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。（4） 出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。（5） 房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續(xù)，備案材料為：

①房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明；

②出租人和承租人的個人身份證明或者法人或者其他組織的登記證；

③房屋租賃合同。

2。未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效？無其他無效理由的，未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。租賃合同是建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合同，不是產(chǎn)生物權(quán)變動效力的合同。出租人對租賃物是否具有所有權(quán)和處分權(quán)，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交給承租人占有和使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將按照約定取得的租賃物的占有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給分承租人的，不構(gòu)成對租賃物的處分?！逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！薄Ｓ纱丝梢姡凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法為出租人規(guī)定的救濟(jì)方式是終止原租賃合同，而不是宣告轉(zhuǎn)租合同無效。

3。出租人約定的轉(zhuǎn)租合同，因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金，出租人要求解除轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的，兩份租賃合同是否同時解除，或者確定轉(zhuǎn)租人直接與出租人建立租賃關(guān)系？

我們認(rèn)為，由于承租人未能按照合同規(guī)定支付租金，租賃合同終止，則轉(zhuǎn)租合同將無法履行。然而，原來的租賃合同和轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個合同。原出租人不是轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不能強(qiáng)制其繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此，除非出租人與轉(zhuǎn)租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成協(xié)議，否則轉(zhuǎn)租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能成立。因租賃合同終止，轉(zhuǎn)租人不能繼續(xù)使用租賃物的，由誰承擔(dān)違約責(zé)任？

由于出租人與轉(zhuǎn)租人不直接形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對性原則，轉(zhuǎn)租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。租賃合同終止后（轉(zhuǎn)租合同也將終止），轉(zhuǎn)租人有退房義務(wù)。轉(zhuǎn)租人逾期歸還房屋的使用費如何計算？

房屋使用費的參考金額一般有三個標(biāo)準(zhǔn)：租賃合同租金、轉(zhuǎn)租合同租金和市場租金。我們認(rèn)為，如果出租人主張按上述三個標(biāo)準(zhǔn)之一收取房屋使用費，應(yīng)該予以支持。

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