1。簽訂轉租合同時，應注意什么？

（1）核對二房東的有效身份證明和與大房東簽訂的租賃合同；

（2）簽訂租賃合同時，應詢問租金內容，水、電、暖、氣（天然氣）和物業管理費由誰承擔；

（3）要求出租人在房屋出租前支付水、電、暖、氣（天然氣）等費用；

（4）明確租賃期限、租金支付時間和支付方式，并要求出租人提供租金收據；

（5）就是否轉租達成協議；

（6）明確違約責任和違約賠償標準；

（7）入住前檢查房屋內家具、電器等設施的損壞情況，約定維修責任；（8）就合同的終止達成協議。另外，還要注意轉租合同和主合同的期限：

（1）簽訂租賃合同時，必須征得房屋所有人的書面同意；

（2）合同中約定的租賃期限不得超過雙方在合同（主合同）中約定的期限原房東和房屋所有人；

（3）合同約定的事項不得超過主合同約定。并非所有的房子都可以轉租。符合下列條件的，方可轉租：（1）租賃合同約定的租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限不足2個月的，視為書面租賃。（三）經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人，原租賃合同繼續有效。第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。（4） 出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。（5） 房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續，備案材料為：

①房地產產權證或其他合法權屬證明；

②出租人和承租人的個人身份證明或者法人或者其他組織的登記證；

③房屋租賃合同。

2。未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效？無其他無效理由的，未經出租人同意的房屋轉租合同有效。租賃合同是建立債權債務關系的合同，不是產生物權變動效力的合同。出租人對租賃物是否具有所有權和處分權，不是租賃合同必須考慮的內容。租賃合同的內容是出租人將租賃物交給承租人占有和使用，承租人支付相應的租金。承租人將按照約定取得的租賃物的占有權和使用權轉讓給分承租人的，不構成對租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”。由此可見，承租人未經出租人同意轉租的，合同法為出租人規定的救濟方式是終止原租賃合同，而不是宣告轉租合同無效。

3。出租人約定的轉租合同，因轉租人拖欠出租人租金，出租人要求解除轉租合同，轉租人要求繼續履行轉租合同的，兩份租賃合同是否同時解除，或者確定轉租人直接與出租人建立租賃關系？

我們認為，由于承租人未能按照合同規定支付租金，租賃合同終止，則轉租合同將無法履行。然而，原來的租賃合同和轉租合同畢竟是兩個合同。原出租人不是轉租合同的當事人，不能強制其繼續履行轉租合同。因此，除非出租人與轉租人就繼續履行合同達成協議，否則轉租人要求繼續履行合同的主張不能成立。因租賃合同終止，轉租人不能繼續使用租賃物的，由誰承擔違約責任？

由于出租人與轉租人不直接形成租賃關系，根據合同相對性原則，轉租人只能向轉租人主張違約責任或損害賠償，而不能直接要求出租人承擔責任。租賃合同終止后（轉租合同也將終止），轉租人有退房義務。轉租人逾期歸還房屋的使用費如何計算？

房屋使用費的參考金額一般有三個標準：租賃合同租金、轉租合同租金和市場租金。我們認為，如果出租人主張按上述三個標準之一收取房屋使用費，應該予以支持。

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