關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，成本，成本管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動(dòng)直接成本，間接成本則有機(jī)會(huì)成本和管理成本兩項(xiàng)內(nèi)容。一般說(shuō)來(lái)，土地成本、設(shè)計(jì)成本、建安成本等均可以計(jì)入不變直接成本，這些成本在一個(gè)項(xiàng)目中是相對(duì)固定且可以預(yù)測(cè)的，并且一旦發(fā)生就固定不變。

土地成本一般在招拍掛過(guò)程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了，在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設(shè)計(jì)風(fēng)格確定、建筑級(jí)別確定的情況下就可以做出比較精確的預(yù)測(cè)，相對(duì)穩(wěn)定。變動(dòng)直接成本則主要是融資成本，一般是銀行貸款利息。目前銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。即使在前期策劃過(guò)程中比較精確地計(jì)算了某個(gè)項(xiàng)目在一定時(shí)間內(nèi)所需要的資金，但由于精確的還款日期難以計(jì)算，這種成本還是與項(xiàng)目的進(jìn)展密切相關(guān)，不斷變動(dòng)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的重點(diǎn)與原則

在房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理部門(mén)，做好企業(yè)的成本控制，就是要把房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的任務(wù)分解到最易控制的程度，并明確每個(gè)子任務(wù)的所需因素。任務(wù)的目標(biāo)就是指明該任務(wù)需要實(shí)現(xiàn)的要求，包括資源要求(如各種資源計(jì)劃，人員、設(shè)備等)、資金計(jì)劃、時(shí)間計(jì)劃、質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和上下關(guān)聯(lián)任務(wù)，這些因素是描述一個(gè)任務(wù)的重要信息，只有把每個(gè)任務(wù)的成本控制好了，才能實(shí)現(xiàn)成本的綜合控制。

在成本控制原則上，應(yīng)注意到：

(1)實(shí)用的原則。控制成本在控制過(guò)程中要有的放矢，選準(zhǔn)控制對(duì)象降低成本，要把成本控制落到實(shí)處，不能做華而不實(shí)的、得不償失的控制。

(2)合理的原則。控制成本的目標(biāo)，要求根據(jù)不同項(xiàng)目，具體分析制定，不能機(jī)械的照搬照抄，要從全局出發(fā)統(tǒng)籌考慮。

(3)全員全過(guò)程控制的原則。讓每個(gè)人都成為成本管理過(guò)程中參與者，每個(gè)人都享受到成本管理帶來(lái)的收益。實(shí)施全過(guò)程控制，從準(zhǔn)備拿項(xiàng)目開(kāi)始到項(xiàng)目竣工交付后的評(píng)估，認(rèn)真管理每個(gè)環(huán)節(jié)。

3、搞好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的方略

3、1科學(xué)定位，配合到位、監(jiān)控有序

(1)要對(duì)成本管理部門(mén)的職責(zé)有一個(gè)準(zhǔn)確的定位，成本管理部首要做的就是管理，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的樹(shù)立，樹(shù)立成本控制人人有責(zé)，在不同節(jié)點(diǎn)的控制上需要企業(yè)的各層面的人員參與，每個(gè)人都要參與活動(dòng)和考核，需要對(duì)不合理、不規(guī)范的流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、加強(qiáng)績(jī)效考核，從而使項(xiàng)目的成本管控順利實(shí)現(xiàn);

(2)做好配合，因?yàn)槌杀镜目刂剖峭ㄟ^(guò)工程的載體來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而工程的實(shí)施過(guò)程就涉及到與其相關(guān)的部門(mén)，這就是相互間的配合問(wèn)題，通過(guò)有效配合，將項(xiàng)目進(jìn)度管理和成本管理、資金管理有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)效益最大化;

(3)要做好監(jiān)控，要讓成本時(shí)刻在控制范圍內(nèi)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提示。

3、2制定目標(biāo)，細(xì)分和執(zhí)行好成本計(jì)劃

制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解;再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。這個(gè)目標(biāo)要讓大家了解，并與每個(gè)人的切身利益掛鉤，使得大家都自覺(jué)地朝這個(gè)目標(biāo)努力。

3、3采用科學(xué)的成本管理與控制的方式

(1)動(dòng)態(tài)控制法。動(dòng)態(tài)控制法需要建立一種模型，把各個(gè)任務(wù)之間的關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個(gè)任務(wù)的成本發(fā)生了變化，那么由該模型自動(dòng)得到的該項(xiàng)目總預(yù)測(cè)成本也會(huì)實(shí)時(shí)改變并被測(cè)算出來(lái)，將其與項(xiàng)目的目標(biāo)成本相比較可以判斷當(dāng)前的項(xiàng)目是否在成本控制范圍內(nèi)。公司多項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，可以根據(jù)市場(chǎng)行情隨時(shí)對(duì)公司可能的利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而指導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展。(2)靜態(tài)控制法。

靜態(tài)控制法則把每個(gè)任務(wù)的成本按照目前市場(chǎng)情況進(jìn)行精確設(shè)定，包括額定成本、最高成本、最低成本，只要滿(mǎn)足單任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃以及成本在最高、最低范圍內(nèi)要求的任務(wù)都認(rèn)為是受控的。同時(shí)要把每個(gè)子目的成本按照目前實(shí)時(shí)情況進(jìn)行精確設(shè)定，只要滿(mǎn)足單子項(xiàng)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃以及成本在最高、最低范圍內(nèi)要求的子項(xiàng)都認(rèn)為是受控的

3、4建立健全成本互控體系

要制定正確合理的流程程序，嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)流程，盡可能壓縮不合理不規(guī)范操作的生存空間，變被動(dòng)控制為主動(dòng)、有序控制，可減少內(nèi)耗，節(jié)省精力，更好地控制成本。通過(guò)制度流程的建設(shè)，確保企業(yè)成本互控體系的建立。成本互控體系是建立以成本控制部門(mén)、工程管理部門(mén)、財(cái)務(wù)管理部門(mén)互為監(jiān)督，成本控制部門(mén)為主的控制機(jī)制。

保證成本管理基礎(chǔ)工作的開(kāi)展，為成本管理打下良好的基礎(chǔ)。也建議房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制部門(mén)做好進(jìn)度、質(zhì)量與成本的統(tǒng)籌管理、達(dá)到三者合一的狀態(tài)。這里強(qiáng)調(diào)三個(gè)性質(zhì)的有機(jī)融合，也就是三個(gè)性質(zhì)共生，不可偏廢。否則，忽視一點(diǎn)，工作的成效就打折扣。如果在某個(gè)環(huán)節(jié)上，成本性質(zhì)影響了其它兩個(gè)性質(zhì)的現(xiàn)象，使其完善單純考慮子項(xiàng)任務(wù)的成本往往會(huì)產(chǎn)生相反的結(jié)果。

比如采購(gòu)部門(mén)花了很大心血買(mǎi)到了物美價(jià)廉的建材，但耽誤了工期;這樣進(jìn)行成本控制是否有益是需要深入分析的。“欲速則不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本，這也是不可取的。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識(shí)到其間的弊端，因此要統(tǒng)籌考慮。

當(dāng)下，可以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)本身尚是一個(gè)不太成熟的行業(yè)，集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)程度也不夠。經(jīng)過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控，使得這個(gè)行業(yè)變成一個(gè)更市場(chǎng)化的、更專(zhuān)業(yè)化的、集中度更高的、更精細(xì)的、利潤(rùn)率更合理的、消費(fèi)更理性的成熟的行業(yè)。全員、全過(guò)程的成本管理，是做好成本控制的關(guān)鍵。也是企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控中得以生存和發(fā)展不可缺少的要素。今后，在市場(chǎng)不斷變化過(guò)程中，正是房地產(chǎn)企業(yè)不斷去修整管理架構(gòu)，完善公司管理體制和流程體系的關(guān)鍵時(shí)期。加強(qiáng)制度及流程培訓(xùn)、提高全員成本意識(shí)等，這些工作將是成本控制中常態(tài)的工作范疇。