[案情介紹]

1998年，某市體育局在其所處沿街一側開發建設了商住兩用房十套向社會公開出售。為能獲批，體育局當時以學生公寓的名義進行了報批立項。如此取得開發許可證后，體育局又以商住兩用房的名義以每套24萬元的價格賣給了當地十戶老百姓，雙方口頭達成了商品房買賣合同。購房人一次性向體育局實際繳納了購房款24萬元，體育局向其開具了收據。此房建成，買主入住以后，體育局又以為買主辦理產權證、土地使用權證等名義收取了辦證費1.5萬元。但是，由于起初在報批手續上存在的問題，雖經房主們多次催促，體育局始終未能為房主們辦得任何證照。

無證居住五年以后，令十戶老百姓意想不到的是，2003年10月，體育局突然通知十戶房主，由于報批手續不合法，房屋買賣行為無效，體育局要將已經出售的十套商住樓房全部收回，而十戶房主只能取回當時的購房款24萬元及辦證手續費1.5萬元，限期搬離此房。經了解，體育局已將此房又賣給了另外一家房地產開發公司。時隔五年之久，經有相應資質的評估機構評估，此房現實際價值為73萬余元。十戶老百姓面臨被趕出賴以生存和生活的居住場所，同時只能拿到相當于現實房屋價值三分之一的“賠償”，無奈之下，將體育局告上了法庭，要求法院確認房屋買賣合同無效，判令體育局返還購房款、辦證費及其利息，并按照現房屋的實際價值給予賠償;在庭審中，體育局承認在當時的賣房行為中存在著過錯，同意在十戶房主交還房屋的前提下，返還購房款、辦證費，但認為損害的賠償應僅包括購房款和辦證費的利息，而不應包括房屋的升值部分。

上述案例中，房屋買賣合同無效后的關鍵問題是，房屋升值部分的歸屬問題。對無過錯的受損方損害賠償的范圍應包括哪些?房屋升值部分算不算買房人的利益損失?

一、一般合同的無效，損害賠償范圍如何確定

從理論上說，一般合同的損害賠償范圍根據合同被解除還是被宣告無效、被撤銷的不同而有所區別，前者大致應包括積極損失和可得利益損失的賠償;而后者則僅限于對信賴利益損失的賠償。

一般合同解除后的損害賠償采用完全賠償原則，根據我國《合同法》113條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”，其賠償范圍不僅應包括無過錯方積極損失的賠償，還應當包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結果是實現合同如約履行后的狀態。積極損失的賠償也稱為直接損失的賠償，由于它是一種現實財產的直接損失，范圍、數額較易確定，爭議不大。但是，對可得利益損失的賠償，雖理論界眾說紛紜，但在司法實踐中，要求違約方承擔可得利益損失的判決已非鮮見。作者認為，合同解除后的損害賠償與合同無效、被撤銷不同，合同解除并不當然具有溯及力，在不具有溯及力的情況下，合同本身是有效的，而可得利益的認定基于這種合同有效的前提下，無過錯方完全有理由要求根據有效的合同實現合同完全履行后的狀態，并且其賠償數額也可以根據合同的約定來確定。當然，這里可得利益數額的確定應該根據《合同法》113條的規定，嚴格限制在違約方在訂立合同時預見或應當預見的違反合同所造成的損失的范圍內。