房屋拆遷補償安置合同無效的有哪些

1、拆遷單位的分支機構或接受拆遷人委托的單位簽訂的拆遷安置合同的效力

根據《民法通則》和《公司法》相關規定，分支機構對外作出的民事行為，產生的權利義務應由其上級法人承擔。不論該分支機構在簽訂拆遷安置補償合同時是否以自己的名義，在訴訟中均應將其上級法人列為訴訟主體。因其上級法人具有拆遷資質，故該類合同應屬有效。

接受具備拆遷資質的單位的委托而簽訂合同的受委托人，不論是否具有拆遷資質，只要其以委托人的名義與被拆遷人簽訂合同，由于委托人具有拆遷資質，該類合同有效。

受委托人其以自己的名義，與被拆遷人簽訂的房屋拆遷安置補償合同應當有效，即使受委托人不具備拆遷資質也應有效。

2、被拆遷人無民事行為能力或限制民事行為能力，拆遷人與其訂立的拆遷安置補償合同無效

根據民法通則的規定，無民事行為能力人必須由其法定代理人代理代理實施民事行為。限制民事行為能力人可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。鑒于拆遷安置補償合同內容相對復雜，為了保護無民事行為能力人或限制行為能力人的合法財產及其處分權，該合同必須由其法定代理人代為簽訂。

3、代理人超越代理權限或無代理權限所簽訂的拆遷安置補償合同，應根據具體情況認定合同效力

根據民法通則的規定，代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。如果代理人沒有代理權、超越代理權可能產生兩種法律后果：

一是代理人簽訂的拆遷安置補償合同為效力待定合同，如果被代理人事后對代理人的行為予以追認的，該代理行為有效;被代理人事后不追認的合同無效。

二是《合同法》第四十九條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效”，代理人的行為構成表見代理，其與被拆遷人簽訂的拆遷安置補償合同有效。

4、房屋的實際使用人作為被拆遷人簽訂的拆遷安置補償合同效力問題

在通過合法買賣、繼承、離婚、贈與等形式取得房屋所有權的實際使用人，沒有辦理房地產權證變更的情形下，對其與拆遷人達成的拆遷安置補償合同進行審查時，法院應告知當事人追加登記的產權人作為第三人參加訴訟。如果第三人不主張權利或者其主張權利不成立的，則實際使用人作為被拆遷人簽訂的拆遷安置補償合同有效。

5、對于被拆遷房屋的部分所有權人與拆遷人簽訂拆遷安置補償合同

如事先未經其他所有權人的同意，事后又未經其他所有權人追認的，或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置補償合同的，該合同因侵犯了他人的權利，應認定無效。

拆遷租賃房屋，被拆遷人在未與承租人解除租賃關系之前，與被拆遷人簽訂的拆遷安置補償合同，如果雙方是以房屋產權調換作為補償方式的，該合同有效。如果以貨幣補償方式補償的，該合同效力待定，即承租人事后與被拆遷人解除租賃關系或者接受其安置的合同有效，承租人不同意解除合同，也不同意接受其他安置條件的合同無效。

相關知識

什么是合同無效

合同無效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同當然不發生效力。合同無效取決于國家對已經成立的合同的態度和評價，反映了國家對合同關系的干預，合同不成立的處理結果和合同無效的處理結果截然不同。

《合同法》關于合同無效的法律后果規定了兩個條文。第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”第59條規定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。”

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