一.工程質量達不到約定標準

質量不合格包括建筑質量不合格和裝修質量不合乎標準或合同的約定。建筑質量不合格，是指發展商違反國家工程質量的有關規定，偷工減料，使房屋處于無法居住，甚至危及人身安全的狀態。

裝修質量不符合標準或合同的約定，是指房屋的裝修使用偽劣或不符合合同中約定使用的產品，使消費者居住困難，配套不齊全。

這兩種違約情況，對于前者，購房者有權要求終止合同，要求賣方雙倍返還定金，退還全部款項，支付利息并索取違約金，有的還可要求其它賠償，這些內容應事先在合同中注明。

對于后者，購房者有權要求賣方依標準和合同進行改進，并要求支付違約金，如有損失并可要求賠償。如果賣方拒不改進，或達不到要求，購房者有權要求終止合同，返還購房款及利息。同樣這些內容也是應寫進合同之中的。

同時，因建設工程質量缺陷造成人身傷害或其它財產損害的，侵害人應按有關規定，給予受害人賠償。因建設工程質量責任發生民事糾紛，當事人可以通過協商或調解解決。當事人不愿通過協商、調解解決或協商、調解不成的，可以向仲裁機構申請仲裁或人民法院起訴。需要注意的是;根據《建設工程質量管理辦法》第45條的規定，因建設工程質量存在缺陷造成損害要求賠償的訴訟時效期限為一年，自當事人知道或者應當知道其權益受到損害時起計算。由此可見：當商品房在法律規定的期限內出現質量問題，或因此造成損害時，既可找開發商，也可找施工單位協商，如開發商或施工單位不予理睬，也可以向消費者協會投訴，如投訴還不能解決問題，還可以向人民法院起訴，以保護自己的合法權益。

二.銷售合同不規范

1997年上海市房地產案件的收案數達到8026件，在這些案件中，無效、不生效合同比例一直居高不下。1995年至1997年在上海市法院受理的近2萬件房地產案件中，當事人在訴訟請求中主動要求確診合同無效或不生效的約占40%以上，經法院審理被確診無效或不生效的合同占一半以上。

在合同簽訂過程中，開發商為了自己的利益，都會盡可能讓合同簽的對自己有利;而在合同履行過程中，開發商由于各方面原因又或多或少都有延期交房、交房不符合交付條件，或者交付的房屋在面積與內裝修上與合同約定不相符，甚至存在嚴重的質量問題。同樣，個別購房者也有不按約支付房款的現象。而合同欺詐更是糾紛不斷的根源，也是購房者防不勝防的陷阱。

三.開發商不能按期交房

此類違約多是在期房買賣中出現。

如果不是不可抗力而導致出現這種情況，購房者有權要求賣方繼續履行合同，并索取違約金;如果在約定的期限內，賣方仍不能履行合同，購房者也有權要求終止合同，并要求退還利息和違約金，如果造成損失的并可要求支付賠償金。但許多購房者在遇到這種問題時，往往是想要索賠或退房時，才發現合同的約定大多是對購房者不利的條款。問題出在發展商在購房合同中注明的逾期交房的免責條款使消費者有苦難言。免責條款包括：如遇到下列特殊原因，可憑北京市有關部門證明文件，據實予以延期。(1)、不可抗力;(2)、施工中不可預見異常困難及重大技術問題不能及時解決;(3)、其他非甲方所能控制的事件;(4)、遇有國家政策、法律調整，致使影響本合同履行;(5)、冬、雨季，停電日，工期順延等。

一位律師指出：“其他非甲方所能控制的事件”，是一個比較模糊的概念，在實際履行合同時很難界定，因此，這一點便成了一些發展商逾期交房的有利說辭。

當銷售方確實是因為經營管理的原因，致使房屋不能按時交付使用時，購房人第一步可以采取與銷售方協商的方式，向銷售方提出退房并支付違約金;如果購房人仍希望購買該房屋，但又有所擔心時，不妨采取約定懲罰性違約金的辦法予以保障;如銷售方多次違約，工期、質量無保障，無解決問題誠意時，購房人則應堅決要求解除合同，并要求賠償損失。此時，可依據的法律條款是《中華人民共和國經濟合同法》，該法第二十六條規定：“凡發生下列情況之一者，允許變更或解除合同;……三、由于另一方在合同約定的期限內沒有履行合同……當事人一方有權通知另一方解除合同。因變更或解除合同使另一方遭受損失的，除依法可以免除的責任以外，應由責任方負責賠償。”這就是說，即使雙方在合同中沒有規定在合同約定的期限內不交付房屋可以解除合同，但購房者仍可以依照《中華人民共和國經濟合同法》第二十六條的規定，向銷售方提出解除合同，并要求賠償損失。

四.交房時的面積與預約的面積不符

這是指賣方交給購房者的房屋實際實用面積過大或過小。

由于開發商在預售時，只是根據工程圖紙來計算建筑面積，在施工過程中，由于施工單位采用新型材料或開發商變更設計圖紙，使面積比原圖紙增大或變小。

這樣的情況顯然有失公平，因此購房者購房時應注意在合同中明確寫明實際使用面積的平米數及建筑面積的平米數。如賣方違反合同，可以要求賣方支付違約金并按實際情況重新計價。目前對于售房面積與實測面積的誤差比例，有關法規并沒有明確規定，這樣在合同中買賣雙方事先的約定就顯得更為重要。

五.虛假廣告

房地產廣告失實一直以來是消費者投訴的熱點之一。不少消費者投訴，當初買房時銷售商說的花好桃好，無與倫比，廣告招貼**美煥。等到入住時才發現，所謂便捷交通乃坑坑洼洼泥濘小路，而豪華裝修實為劣質工程，更不用說延期交房、面積誤差了。

六.產權證辦不下來或違規無產權建房

房屋產權問題是購房者所關心的主要問題之一，所以簽訂預售合同時，購買者都要求開發商承諾何時能拿下產權，若逾期拿不到產權應如何處理。但在合同簽訂后，由于開發商沒有交齊土地出讓金，沒有辦理有關手續等原因，不能按期辦下產權證。此時開發商違約，雙方發生爭議。如果業主在補充條款中對此有約定:如開發商應在什么時間前向房地產管理部門提交完畢與業主辦理房屋產權證有關的證明，若違約將由開發商進行賠償。則一旦出現糾紛,開發商應賠付違約金，同時全額承擔仲裁費用。

七.因購買者要求退房而產生糾紛

提前預售自用自建房應當認定無效，同時由于該房不屬于商品房，不能適用加倍賠償法則。

編輯點評：防范房地產糾紛就要從最常見的房地產糾紛入手，作為開發商更要嚴格按照法律規定及合同規定去執行，否則會引起不必要的損失。

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