拆遷補償,是指拆遷人遵循等價原則,對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所受的損失給予合理彌補。
拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?。所有人在此不僅指產(chǎn)權(quán)人,還包括兩種代管人:一是私有房屋的代管人,即私房的產(chǎn)權(quán)人不在本地或者由于其他特殊原因而委托的全權(quán)代理人;二是國家授權(quán)的國家所有的房屋及其附屬物的管理人,即房地產(chǎn)管理局。
拆遷補償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥铩5鹱鬟`章建筑、超過期限的臨時建筑不予補償,拆除未超過批準期限的臨時建筑物給予適當補償。適當補償可理解為對臨時建筑在使用期限內(nèi)的殘存價值進行補償。
國家保護房屋所有人的合法權(quán)益,這一原則在我國憲法、民法通則、私有房屋管理條例等法規(guī)中都有明確規(guī)定。因此,所有人要求拆遷人對拆遷房屋造成的損失給予補償是他們的法定權(quán)利,拆遷人對所有人進行補償是他們的法定義務(wù)。而且,拆遷補償是一種民事法律關(guān)系,雙方當事人地位平等,應(yīng)該遵循公平和等價有償?shù)拿穹ㄔ瓌t。
一、拆遷補償?shù)男问?/p>
(一)拆遷補償?shù)男问接腥N,即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。
1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
是指拆遷人用異地或者原土地上再建設(shè)的房屋與被拆遷人的房屋進行交換,被拆遷人原來的房屋被拆遷后仍然保留相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
對于拆遷人來說有影響余房率的負面作用,但是有利于保護被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)和其他合法權(quán)益,也是與住房制度改革的大趨勢相符合的,所以《拆遷條例》賦予被拆遷人要求以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式給予補償?shù)臋?quán)利,并且規(guī)定:“拆除出租住宅房屋,應(yīng)當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換?!碑斎?,產(chǎn)權(quán)調(diào)換也不是絕對的,對于還建有特殊困難,又沒有其他房屋可供調(diào)換的建設(shè)項目,被拆遷人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求就不能給予支持。另外,拆除地上附屬建筑物也不實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,但要付給被拆遷人拆遷補助費。
3、作價補償。
指拆遷人以支付貨幣的方式,賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟損失。作價補償是拆遷人樂于采用的一種形式,它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問題,而且還可以有效提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益。不足之處是使用拆遷人從事房地產(chǎn)開發(fā)初始投資過大。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合是指在拆遷補償中,對被拆除的房屋一部分實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,一部分實行作價補償。這是一種折衷的形式,有利于協(xié)調(diào)拆遷雙方在補償形式問題上的分歧。
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