房屋質量問題排第一

據中消協數據，2014年全年共接到房產及建材類投訴24599件，焦點主要集中在房屋質量問題、合同糾紛、房屋面積欺詐、物業服務糾紛等方面。其中涉及質量問題投訴達49.1%，占據了投訴數的“半壁江山”。作為普通購房者，如何才能避開最令人頭疼的房屋質量問題，不花冤枉錢呢?

途徑一：選擇品牌房企。通常情況下，知名房企與大型建設集團保持著長期、穩定的合作，而后者的工程質量管理標準往往是高于國家標準的，可以從源頭上保證房屋的質量安全。而一些中小規模的施工單位不排除有將工程二次外包的情況，導致工程質量“縮水”，類似的案例在日常報道中并不少見，值得購房者留心。

途徑二：收房時聘請專業驗房師。房子到了交付期，開發商會通知準業主們前去收房，這時建議購房者可以帶個有經驗的驗房師傅去，用專業的工具，測出不好的地方讓開發商整改。

通常情況下，專業的驗房師會在有問題的地方用粉筆做記號，結束時出具一份房屋質檢檔案表，如果室內存在墻面空鼓、地面平整度偏差、地面凈高偏差等問題可以被發現并記錄下來。

業內人士表示，像客廳地面凈高偏差、地面空鼓現象，還有客廳空調孔被陽臺雨水管擋住等都屬于設計分工沒做好，算施工通病，整改起來還相對容易。如果碰到樓板下垂、貫穿性裂縫、外墻漏水的問題，估計就難辦了。而這些專業性強的問題，一般購房者是發現不了的，因此花點錢聘請專業驗房師顯得很有必要。

看清“五證二書”是關鍵

即使不買房的人，對于“五證齊全”也不陌生。然而實際操作中，很多購房者卻往往盯著房價、戶型，忽視了房地產資質這一關鍵性因素。購買過程中，一旦遇到無良開發商或市場清理違規項目等情形，交完錢卻拿不到房的狀況便會尾隨而至。

看清“五證”，包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。而“五證”中主要看“兩證”，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，有了這兩證，一般原則上就沒有問題，尤其是預售許可證。

需要提醒的是，查看“五證”的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。

此外，有部分開發商領取的是臨時土地使用證，意味著開發商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房內/外銷預/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。簽合同前，建議購房者一定要看清楚所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利地辦理產權證。

而“兩書”是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

置業功課提前修

“小產權房”價格再便宜也不能買。對于小產權房問題，國土資源部相關負責人此前就表示，小產權房就是違法的存在，所以永遠不會被“轉正”。所以，小產權房并不會因為不動產統一登記而變得合法。

提醒各位購房者注意，不動產登記可能會引發一批持有小產權房的房屋所有者低價拋售，在買房時一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到沒有房產證的房子，使自身利益受到損害。

戶型選擇很重要。老話說“鞋子擱不擱腳，只有自己知道”。戶型的好壞直接決定了將來居住的舒適度。選擇戶型時，購房者除了要看規劃圖和沙盤，還應當特別注意內部空間的規劃、布局，以免事后遺憾，影響居住效果。

貸款約定要謹慎。簽訂購房合同時，尤其碰到政策多變的時期，買家要謹慎簽訂合同。有兩點尤其重要，一是約定貸款按揭辦不下來時的處理方式，二是約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件。貸款約定越謹慎，日后在貸款政策出現變化時發生糾紛的可能性越小。