股權轉讓在實務操作中應注意的問題

(一)做好轉讓前的調查工作。

房地產公司股權轉讓，受讓方一般對目標公司的內部財務狀況及其外部的經營狀況都不熟悉，而且對于項目本身的了解也可能過于表面、片面化。由于信息的不對稱，受讓方將處于極不利的地位。受讓方在作出受讓決定前必須對目標公司及項目本身作一定的調查。首先，受讓方應對項目公司的外部環(huán)境和內部情況進行審慎的調查與評估，包括其財務稅收狀況、對外簽署合同的執(zhí)行情況、房地產項目規(guī)劃建設的規(guī)范性和合法性狀況等。同時，受讓方還可要求轉讓方告知項目公司的情況，包括有關材料、債權債務等。其次，受讓方還應對擬轉讓的項目本身進行審查。此審查主要包括兩個方面的內容，一方面是法律方面的審查，如該項目的相關審批手續(xù)是否已經辦齊、土地使用權或在建工程是否已經設置抵押等。另一方面是項目效益的審查，即該項目規(guī)劃、建設方案是否具有可操作性，是否存在一些易于疏忽的隱患等。

(二)房地產公司股權轉讓價款的確定

對于公司股權轉讓價款如何確定的問題，在我國公司法制度和相關法律制度中，并沒有明確性規(guī)定和強制性規(guī)定。從法律性質來看，股權轉讓實質上也是一種買賣合同行為，按照合同法的等價有償原則，應當對股權價值進行財務上的評估，而這個價值一般都會指向公司的凈資產即公司資產負債表上的所有者權益數。但是，評估價值僅僅是一種評判和估計的價值，只能作為一個重要參考。在房地產公司股權轉讓中，往往連同項目一并轉讓，雙方根據項目的進展和負債情況，對項目的各種情況綜合考慮確定一個彼此都能接受的價格。所以，股權轉讓的價款具有不確定性，雙方討價還價在所難免。

(三)對公司股權轉讓的交割時間必須明確約定。

就轉讓雙方而言，公司股權轉讓的生效以股權交割為準，而依《公司法》及有關法律的規(guī)定，公司股權轉讓還必須辦理股權變更登記手續(xù)，兩者互相關系，可以當事人的約定為依據。有的股權轉讓協議明確約定自股權交割日起生效，交割后開始辦理有關變更登記手續(xù)。像這樣股權交割的特別約定并不違反我國法律強制性的規(guī)定。但值得注意的是，轉讓雙方應當及時進行變更登記，否則會使公司受到行政處罰，形成不必要的損失和糾紛。

(四)采取適當方式，預防債務風險。

在股權轉讓中最大的風險就是目標公司的債務具有不確定性，轉讓方可能存在著受讓方無法了解的債務，受讓方因此面臨承擔無法預見的債務風險。實務中抗衡這種債務風險主要有兩種方式。一是保證金擔保。保證金擔保，是指在房地產公司股權轉讓中，將股權轉讓金留下一部分作為項目轉讓潛在風險和潛在債務的保證金。如果在協議簽訂后一定時期內，因轉讓方或項目公司的原因，致使受讓方承擔了額外的債務和損失，受讓方有權直接使用該筆保證金予以支付。二是在辦理轉讓手續(xù)的同時，對外公告，以公告方法告知不特定的債務人。公告要在公眾媒體上刊出，要給以一定的期限，公告的發(fā)布主體，最好是股權轉讓的批準或登記機關，至少要由轉讓方、受讓方共同公告。

(五)其他問題

一個房地產項目，一般需要運行三至五年，在項目未完成時，企業(yè)的所得稅無法計算，有的項目在銷售中，由于是預售還沒有開具正式發(fā)票，所以很多稅務問題都是需要后置的。雙方應當就此問題作出明確約定。另外，如果外資購買股權在25%以上，首先要經過商務部批準，然后再通過工商部門批準，改變企業(yè)性質。如果轉讓的是國有股，要經過國有股東的上級主管部門批準，而且要對國有股權的現值進行評估。