在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，稍不注意就有可能發(fā)生糾紛，而想要避免糾紛的產(chǎn)生，其實(shí)可以在購(gòu)房的時(shí)候小心注意，對(duì)其中的一些問(wèn)題加以注意。那究竟購(gòu)買(mǎi)商品房需要注意哪些問(wèn)題呢？若出現(xiàn)夫妻一方擅自出售房屋的情況，這樣的行為有效嗎？本文將在下文中為你做詳細(xì)解答。

一、購(gòu)買(mǎi)商品房需要注意哪些問(wèn)題

1、買(mǎi)在房產(chǎn)項(xiàng)目清盤(pán)時(shí)。

剛開(kāi)始賣(mài)和最后賣(mài)的商品房?jī)r(jià)格一般都較低。期房銷(xiāo)售過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于資金滾動(dòng)的需要，一般將價(jià)格定得很低。當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到80%以后，就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)價(jià)格會(huì)低下來(lái)。而且清盤(pán)房基本是現(xiàn)房，房間本身的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)過(guò)竣工后一段時(shí)間的檢驗(yàn)，問(wèn)題基本暴露出來(lái)，購(gòu)房者可以擦亮眼睛認(rèn)真挑選。

2、兩種促銷(xiāo)價(jià)格不可信。

有些房地產(chǎn)商出于促銷(xiāo)的考慮，往往弄出很多五花八門(mén)的價(jià)格，如“起價(jià)”、“均價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”等等，其中“起價(jià)”最不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶(hù)型等最差的那套房。而“均價(jià)”實(shí)際上是房地產(chǎn)發(fā)展商計(jì)算售房面積的一種方法，個(gè)別發(fā)展商亦有用“均價(jià)”來(lái)吸引消費(fèi)者的。

3、提防面積計(jì)量“縮水”。

個(gè)別房地產(chǎn)發(fā)展商在房屋計(jì)量面積上會(huì)打一些“埋伏”。一般情況下，房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)該向購(gòu)房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)(商品房建筑面積和使用面積之間的比例)，購(gòu)房者可以據(jù)此計(jì)算所購(gòu)住房的使用面積，全面了解所購(gòu)商品房的“得房率”。

二、夫妻一方擅自出售房屋有效嗎

夫妻一方瞞著另一方把夫妻共有的房屋轉(zhuǎn)讓的情形在時(shí)有發(fā)生。那么此種情況下房屋的買(mǎi)賣(mài)是有效還是無(wú)效呢?根據(jù)房產(chǎn)登記情況，可以分為以下三種后果：

1、登記在簽約人名下，合同有效

按《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記具有了公示效力，如果房子登記在夫妻一人的名下，又沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利人，他把房子出賣(mài)給第三人，只要是善意的，那么買(mǎi)賣(mài)有效，共有人不能據(jù)此主張買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

如果房屋系在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)，妻子屬該房屋的共有人。但丈夫系該房屋登記的唯一權(quán)利人。購(gòu)房人基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，有理由相信丈夫?yàn)樵摲课莸耐耆珯?quán)利人，所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓合同，并未違反法律禁止性規(guī)定。作為購(gòu)買(mǎi)人沒(méi)有義務(wù)去查明該房屋是否還有未經(jīng)登記的共有人，更沒(méi)有義務(wù)去核實(shí)何某的婚姻狀況及夫妻關(guān)系。故房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

2、簽約前明知夫妻共有且另一方不愿出售，則合同無(wú)效

明知夫妻一方不愿出售或與簽約者惡意串通的，合同無(wú)效如果第三人與夫妻一方惡意串通，或明知另一方不同意出售，而購(gòu)買(mǎi)夫妻共同房屋的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。另外，如果產(chǎn)權(quán)證上登記了夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，如果第三人未經(jīng)另一方同意而擅自與夫妻一方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，該買(mǎi)賣(mài)合同仍屬無(wú)效。

3、有理由相信夫妻雙方同意出售的，合同有效

登記夫妻雙方名字但一方簽約、購(gòu)房人又有理由相信夫妻雙方都同意出售的(例如，出具同意出售的承諾書(shū)等)，買(mǎi)賣(mài)行為有效，另一方不能主張合同無(wú)效。判斷第三人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)是否出于善意有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即：主觀上，第三人并不知道轉(zhuǎn)讓方無(wú)權(quán)處分財(cái)產(chǎn);客觀上，第三人是以合理的價(jià)格取得財(cái)產(chǎn)。

至于夫妻一方未經(jīng)隱性共有產(chǎn)權(quán)人的另一方同意擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，受害方可通過(guò)婚姻法的規(guī)定另行向法院起訴，要求對(duì)方對(duì)出賣(mài)房產(chǎn)所得的收入進(jìn)行分割。

買(mǎi)房子最重要的就是簽合同。簽訂合同時(shí)最好委托律師，使用房地產(chǎn)管理部門(mén)或有公信力的行業(yè)協(xié)會(huì)制定的合同示范文本，應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。

而只要小心注意了這些問(wèn)題之后，才能比較好的維護(hù)自身合法權(quán)益。現(xiàn)實(shí)中，若不小心在這方面產(chǎn)生糾紛的話，要是不知道該怎么解決的，也是可以來(lái)電咨詢(xún)一下我們律霸的在線律師。

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