案情：

去年5月份，張先生通過(guò)一家房產(chǎn)中介看上了一套主城區(qū)的二手房，雖然房齡比較大，但房主是2008年才買(mǎi)的二手房，兩證目前還未滿五年。考慮避稅，他和房主約定先支付50%房款共82萬(wàn)元，簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，到2013年五六月份產(chǎn)權(quán)滿五年以后再辦理過(guò)戶。去年8月，房屋正式交付給張先生使用。

不幸的是，去年11月份，因樓下住戶電器使用不當(dāng)發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致張先生居住的房屋部分被燒毀，房主和他都表示很氣憤但又很無(wú)奈，請(qǐng)問(wèn)房屋維修的費(fèi)用該由誰(shuí)支付？因此而產(chǎn)生的租房費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)損失可向樓下住戶索賠嗎？

律師說(shuō)法：房屋實(shí)際占有人應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

此案例中的問(wèn)題應(yīng)從兩個(gè)層面予以考慮：一方面，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，如雙方有約定的，依照約定處理；如未約定的，交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)、交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)，即不論房屋的所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，由實(shí)際占有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于張先生跟房主而言，雖然房屋未過(guò)戶，在房屋交付使用后，非房主的原因?qū)е路课輾p的責(zé)任，應(yīng)由張先生自行承擔(dān)；另一方面，房屋的毀損是因樓下住戶的大火所導(dǎo)致的，樓下住戶已經(jīng)侵犯了張先生的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因此張先生可以向樓下住戶主張賠償。

關(guān)于房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，是以實(shí)際交付為轉(zhuǎn)移的，這也符合風(fēng)險(xiǎn)、利益相一致的原則，風(fēng)險(xiǎn)由實(shí)際占有標(biāo)的物人承擔(dān)更為合理。另外，在平時(shí)較為常見(jiàn)的房屋租賃關(guān)系中，如因承租人自己使用電器、燃?xì)獾仍虿划?dāng)發(fā)生火災(zāi)的，所產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)由承租人向出租方承擔(dān)賠償責(zé)任。如果火災(zāi)是因?yàn)榉课葑陨黼娐贰⑷細(xì)夤苈防匣裙芾聿簧频脑蛩斐桑瑧?yīng)當(dāng)由房屋所有人或?qū)嶋H管理人自己承擔(dān)損失。

相關(guān)法律知識(shí)：

《合同法》第一百三十三條標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外

第一百三十四條當(dāng)事人可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣(mài)人。

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