“深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。地方各級政府要對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實(shí)負(fù)起責(zé)任?！眱蓵陂g，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中專門強(qiáng)調(diào)政府對于維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的決心和措施。

可以預(yù)見，在連續(xù)兩年的整治措施強(qiáng)力出臺之后，今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)貫徹“打黑”的重要工作，在房地產(chǎn)交易流程、土地源頭、金融信貸以及保障制度各大領(lǐng)域，這樣的違法違規(guī)行為仍將被一一曝光和嚴(yán)厲懲處，最終迎來“玉宇澄清萬里?！钡囊惶?。

這個(gè)月的《上證·地產(chǎn)投資》愿為先行者，以業(yè)內(nèi)的眼光、專業(yè)的角度和直言的態(tài)度，搶先打開這些暗箱，為政策的進(jìn)一步落實(shí)，吹響新一輪進(jìn)攻的號角。

哄抬房價(jià)價(jià)值的迷局

華南某大型開發(fā)商近日正在為即將開盤的幾處住宅項(xiàng)目做最后的營銷準(zhǔn)備工作，銷售代理公司策劃團(tuán)隊(duì)將精心調(diào)研后形成的策劃書上交代理公司主管市場的副總裁，他只大致看了一遍策劃書就直接表示，將原定價(jià)格上調(diào)15%?！耙罁?jù)是什么?”調(diào)研人員問?！皼]有依據(jù)，公司哪還有地了?”副總裁理直氣壯地說。果然，調(diào)整后的策劃書拿到開發(fā)商處，得到的評價(jià)居然是價(jià)格仍然趨于保守。

這是真實(shí)的一幕。房價(jià)，在過去幾年中，似乎真的已經(jīng)成了可以任由想象的數(shù)字游戲，開發(fā)商和代理商打拼事業(yè)的基礎(chǔ)之一就是看誰更有膽量叫出別人不敢叫的價(jià)格，甚至在宏觀調(diào)控已經(jīng)如此急風(fēng)驟雨的今天。

開發(fā)商另一個(gè)哄抬房價(jià)的技倆是通過制造連夜排隊(duì)購房的熱銷假象，來證明高房價(jià)確有需求支撐。近年來，開發(fā)商雇用“房托”排除購房的做法屢現(xiàn)報(bào)端，從雇用農(nóng)民工排隊(duì)的低級表演發(fā)展到不同層次、不同類型房托組織，以達(dá)到逼真效果。比如小戶型單身公寓要雇用大學(xué)生和青年白領(lǐng)做托，而大戶型住房就雇用三口之家甚至老少房托齊上陣。

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈*華就曾分析，房價(jià)上漲過快的重要原因是供需矛盾，而所謂的旺盛需求實(shí)際上有很大部分是被“復(fù)制”出來的，并不是真實(shí)的狀況，這正是泡沫所在。這也就不難解釋為什么在過去幾年里，老百姓眼中的樓市已經(jīng)失去了理智。

但是，隨著溫家寶總理在政府工作報(bào)告中對房地產(chǎn)市場的介紹再次體現(xiàn)“保民生、保資源”的大原則，專家認(rèn)為，今年起房地產(chǎn)市場必然呈現(xiàn)一個(gè)以充足供給緩和供需矛盾的趨勢?！半m然政府沒有說打壓房價(jià)，但廉租房等保障類住房的推出將是房價(jià)最大的克星，進(jìn)而打破開發(fā)商苦心營造的買房預(yù)期。”上海一開發(fā)商表示。

虛假廣告承諾與現(xiàn)實(shí)殘酷對立

根據(jù)建設(shè)部等三部門聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關(guān)項(xiàng)目的銷售信息內(nèi)容虛假等被列入房地產(chǎn)廣告的整頓范圍。

許多開發(fā)商認(rèn)為，廣告與法律條款是兩個(gè)范疇的概念，房產(chǎn)宣傳資料的法律性質(zhì)屬要約邀請，主要是“廣而告知”。宣傳樓盤的風(fēng)格、設(shè)施以及性價(jià)比特有優(yōu)勢，以吸引消費(fèi)者的眼球，然后通過洽談達(dá)成法律協(xié)議。因此廣告可以夸張渲染，而不用因欺詐負(fù)法律責(zé)任。于是，花花綠綠的房產(chǎn)廣告、亦真亦假的廣告詞就成了購房者被圈入其中的第一陷阱。

去年，有上海某樓盤的購房者向記者反映，該樓盤與相鄰的另一個(gè)樓盤其實(shí)原屬于同一房產(chǎn)證下的樓盤，因?yàn)殚_發(fā)商后期脫離了母公司，便把最后一期房源以一個(gè)全新的名字推出，無論是售房廣告還是售樓處標(biāo)識都全然一新。而購房者入住后才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)與鄰近小區(qū)需要使用同一地下車庫，走同一個(gè)出口。由此引起了兩個(gè)小區(qū)居民曠日持久的糾紛和上訪事件。

專家表示，類似開發(fā)商的口頭承諾、宣傳語句等只有構(gòu)成合同的一部分，才能對開發(fā)商具有約束力。因此，購房者在看到廣告中關(guān)于房屋質(zhì)量、地段、附屬設(shè)施等信息的承諾后，一定要在合同中找到明確、肯定的陳述，以限定開發(fā)商的法律責(zé)任。尤其是開發(fā)商在宣傳廣告中介紹有關(guān)小區(qū)以外的未建基礎(chǔ)設(shè)施，如公園、地鐵、馬路等，都極有可能是不確定的規(guī)劃，購房者不要以此作為購房主要理由。