近年來，業主與物業公司之間因物業服務引發的矛盾已經成為影響住宅小區和諧、穩定的最主要因素。這既與物業公司未能提供及時、有效地為業主提供滿意的服務有關，也與業主任意地、過于頻繁地行使物業服務合同抗辯權有關。部分業主動輒以服務質量差、業主不滿意為由拒絕繳納物業服務費(以下簡稱“物業費”)，欠費現象較為普遍。據中國物業管理協會2008年5月發布的《全國物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，被調查的4600家物業公司中，商品房小區平均物業費繳費率僅為79.48%左右，有些地區的平均繳費率甚至只有68.57%。（中國物業管理協會秘書處.全國物業管理生存狀況調查報告[R］.2008－05－09[2010－01－03］，http：//220.194.44.52/？action－viewnews－itemid－999.）據北京市居住小區管理辦公室2004年對北京市28個商品房小區的調查統計，收費率能達到80%以上的只有14個小區，有8個小區的收費率為60%左右，另外6個小區的收費率只有30%[1］。2008年上海出現了物業公司撤離小區的風潮，至少有10家物業公司因經營嚴重虧損撤離了近50個小區[2]。據筆者在南昌市物業管理協會的調查，2009南昌市商品房小區的繳費率整體維持在70%～80%，有的繳費率甚至不足50%。物業費的普遍拖欠，不僅激化了物業公司與業主之間的矛盾，而且使物業公司的生存環境面臨嚴重困難，不少物業公司處于虧損經營狀態。（根據中國物業管理協會秘書處2008年5月公布的《全國物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，在4600家物業公司中，盈利1843家，占40.07%，虧損1871家，占40.76%；持平886家，占19.17%。）另一方面，開發商為了自己的經濟利益，盡快把樓盤銷售出去，往往單方面對業主許諾免除前期物業甚至入住后若干年內的服務費，更是使得物業公司的生存環境雪上加霜。（例如，位于南昌市紅谷灘區的“東方海德堡”，是由**鴻源科創房地產開發有限公司開發、**蓮花物業管理有限公司提供物業服務的樓盤。2009年6月以來，因開發商對業主承諾5年內免除物業費、自己又拖延支付按照與物業公司簽訂的合同的物業服務補償費，引發了開發商與物業公司之間的物業服務糾紛，并使業主利益遭受了嚴重損害。）為了有效化解業主與物業公司之間的物業服務糾紛，最高人民法院出臺了《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)(以下簡稱《審理物業服務糾紛案件的解釋》或《解釋》)。該《解釋》第5條、第6條對物業服務合同中的業主抗辯權的行使與限制作了具體規定。但從實踐來看，如何防止業主動輒行使抗辯權，避免因拖欠物業費而把物業公司與業主推上矛盾的兩極，則更值得人們的關注。一、物業服務合同履行中的抗辯權表現形式在雙務合同中，如果一方未履行合同義務或者履行不符合要求而向另一方請求履行債務時，對方就有可能通過行使抗辯權而與之對抗。我國合同法規定了雙務合同履行中抗辯權的3種形式：同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權。物業服務合同是雙務合同、有償合同。在物業服務合同中，物業公司應當按照合同約定履行為業主提供物業服務、營造良好的小區環境的債務，業主應當履行向物業公司支付物業費的債務。在實踐中，業主通常以物業服務質量差、不符合要求為由拒交物業費的形式來行使抗辯權；物業公司則拒絕為未繳費的業主提供專屬于其的服務項目，如拒絕提供維修服務、暫停二次供水服務等，遇業主欠費行為普遍時，則可能減少、停止小區的公共服務，更有甚者，對欠費業主進行人身威脅或暴力攻擊。1.業主行使抗辯權的表現形式在物業服務合同中，業主行使抗辯權的表現形式主要有：(1)物業公司未履行本應先履行的服務時，業主拒絕支付物業費。物業費的支付一般是按單位時期支付，如按月支付。如果在應支付費用的這一單位時期內，物業公司尚未履行完畢債務，如尚有若干天的衛生保潔、修剪花草、修理公共設施設備等工作未完成，而向業主請求支付物業費時，業主則可基于物業公司未先履行合同義務而行使先履行抗辯權，拒絕支付物業費。(2)物業服務合同約定物業公司應履行某一特定服務項目但時間約定不明確時，業主以物業公司尚未履行這一服務項目為由行使同時履行抗辯權，拒絕支付物業費。在物業服務合同中，盡管對物業服務的項目有明確規定，但對履行這些服務的時間不可能逐一加以明確。例如，在物業公司提供的門禁系統故障或樓道照明燈等各類維修服務時，由于物業服務合同并未對物業公司應在什么時間內上門服務作出明確規定，當物業公司要求業主支付物業費時，業主則以物業公司提供的服務不及時為由進行抗辯，拒交物業費。(3)在物業公司履行的物業服務、營造的小區環境不符合合同約定時，業主拒交物業費。一般地，物業服務合同會對物業服務的質量，即物業公司應當如何保持小區環境作出詳細的規定，如衛生保潔應每日清掃兩次、修剪花草每周兩次、門崗每日24小時值班、保安人員每小時巡邏等。有的物業服務合同甚至約定“路面不得有明顯垃圾”、“綠地不得有過長雜草”、“安保人員不得脫崗”等。如果物業公司履行的物業服務、營造的小區環境未達到合同約定的要求，業主就有可能行使先履行抗辯權或同時履行抗辯權，拒交物業費。(4)在物業公司經營困難、可能停止履行物業服務時，業主行使不安抗辯權，拒交物業費。當物業公司經營遇到困難，如拖欠物管人員工資、高額水電費，或者是因物業公司自身所負較大數額債務被債權人起訴到法院，甚至被債權人申請破產時，業主依法行使不安抗辯權。