福州市物業(yè)管理若干規(guī)定

　　(2004年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過 2004年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準 2004年12月14日福州市人民代表大會常務委員會頒布 根據(jù)2012年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改<福州市物業(yè)管理若干規(guī)定>的決定》修正 2012年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準 2013年1月11日福州市人民代表大會常務委員會頒布施行)

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條　本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　第三條　物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。

　　第四條　市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責:

　　(一)組織實施關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；

　　(二)指導、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關的工作；

　　(三)負責物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)管理；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　第五條　城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理有關的監(jiān)督管理工作。

　　第六條　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責:

　　(一)組織、指導業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　　(二)指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務；

　　(三)協(xié)助有關行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　村(居)民委員會根據(jù)有關規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。

　　第七條　建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責、物業(yè)服務企業(yè)退出、物業(yè)服務糾紛等物業(yè)管理中的問題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)、建設、市容、公安、環(huán)保等有關行政主管部門和有關村(居)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。

　　第八條　房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利:

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

　　(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第九條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務:

　　(一)遵守社會公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業(yè)服務費用；

　　(六)維修、養(yǎng)護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分；

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第十條　業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的，并由一個物業(yè)服務企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。

　　已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條　市、縣(市、區(qū))人民政府應當逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門確認的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務。

　　第十二條　在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年 的，在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村(居)民委員會、建設單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織 召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。

　　第十三條　同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。

　　物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權和物業(yè)管理相應的權利和義務。

　　第十四條　未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。

　　第十五條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會應當每年至少向業(yè)主大會報告一次工作。

　　業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關規(guī)定的業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關屬于全體業(yè)主權益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權利。

　　第十六條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第十七條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在 地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。

　　業(yè)主委員會備案的有關內(nèi)容發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定重新備案。

　　第十八條　尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。

　　第十九條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關村(居)民委員會依法履行自治管理職責。

　　第二十條　物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)管理事務，應當按照相應的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同，合同應當向縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十一條　物業(yè)服務企業(yè)的基本權利:(一)按物業(yè)服務合同的約定收取費用；(二)勸阻和制止違反社會公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為； (三)委托專營公司承擔專項物業(yè)管理業(yè)務；(四)要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第二十二條　物業(yè)服務企業(yè)的基本義務:(一)履行物業(yè)服務合同，按照合同約定提供物業(yè)服務，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；(二) 執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準；(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關 事項；(四)每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業(yè)服務代收代支費用情況；(五)合同終止之日起十日內(nèi)，應當與業(yè)主或者有關單位 結清債權債務，并移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施、設備；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第二十三條　物業(yè)服務合同應當約定下列基本內(nèi)容:(一)房屋及其附屬設施的維修、養(yǎng)護；(二)衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護；(三)道路維護，車輛停放秩序管理；(四)安全防范和維護公共生活秩序；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他應當約定的事項。

　　第二十四條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的，建設單位應當按照規(guī)定通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

　　第二十五條　建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，并將臨時管理規(guī)約報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業(yè)銷售時將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當在臨時管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　第二十六條　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備清單，并共同對共用部位、共用設施設備進 行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關規(guī)定執(zhí)行，建設單位應當對物業(yè)服務企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結束后，雙方應當 按照規(guī)定簽訂承接查驗書。

　　第二十七條　建設單位應當按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。

　　按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。

　　第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設施歸屬全體業(yè)主所有:(一)物業(yè)管理用房；(二)垃圾集散間、廁所；(三)按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、 圍墻以及其他公共用地使用權；(四)住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；(五)建設單位以書面形式在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設 施。

　　第二十九條　業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應當經(jīng)過業(yè)主大會同意。

　　利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　獲取的收益主要用于補充專項維修資金。

　　業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進行審查并公布。

　　第三十條　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務時可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。

　　第三十一條　物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，采取包干制。

　　物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，自物業(yè)交付之日起交納。

　　物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務的，應當征得業(yè)主同意。

　　第三十二條　物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。

　　價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務收費進行監(jiān)督管理。

　　第三十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主分攤。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以接受委托代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。

　　未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務企業(yè)代收代付有關費用，不得向物業(yè)服務企業(yè)扣收業(yè)主應承擔的有關費用。

　　第三十四條　物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第三十五條　物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。

　　第三十六條　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務企業(yè)應當在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理 的相關事務，監(jiān)督原物業(yè)服務企業(yè)清理債權債務、移交物業(yè)管理用房、設施設備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務企業(yè)應當及時 退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。

　　第三十七條　移交小組認為清理債權債務有困難時，可以委托有資質(zhì)的中介機構進行清算，費用由原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主按照職責承擔。

　　第三十八條　在國家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)的維修由建設單位負責；保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實施維修、管理，物業(yè)服務企業(yè)依照本規(guī)定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。

　　物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業(yè)主和使用人應當給予配合。

　　第三十九條　物業(yè)管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業(yè)主所有。

　　物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十條　市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的緊急維修。

　　第四十一條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規(guī)的有關規(guī)定。

　　第四十二條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主 委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告:(一)違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施(含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等)使用功能的； (二)擅自拆改房屋結構的；(三)擅自占用公共消防通道的；(四)未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；(五)破壞小區(qū)園林綠化的；(六)商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場 所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。

　　有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。

　　第四十三條　違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未結清債權債務、移交物業(yè)管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務企業(yè)拒 不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請 原發(fā)證機關降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第四十四條　違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未依法備案物業(yè)服務合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第四十五條　業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)或者超越權限，侵害業(yè)主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

　　第四十六條　違反本規(guī)定，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同侵害物業(yè)買受人的合法權益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十七條　違反本規(guī)定，建設單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十八條　市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責 任:(一)不依法履行監(jiān)督管理職責的；(二)對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；(三)有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

　　第四十九條　違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。

　　第五十條　本規(guī)定自2005年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。