肇府[2007]61號(hào) 印發(fā)《肇慶市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則》的通知 各縣（市、區(qū)）人民政府，肇慶高新區(qū)管委會(huì)，市府直屬各單位： 現(xiàn)將《肇慶市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 肇 慶 市 人 民 政 府 二○○七年六月二十五日 肇慶市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范我市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和集約利用，根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（廣東省人民政府令第100號(hào)）規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。 第二條 本細(xì)則所指的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指將農(nóng)村集體建設(shè)用地一定年期的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押等行為。 第三條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合下列條件： （一）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃； （二）界址清楚，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議； （三）依法辦理建設(shè)用地使用審批手續(xù)，辦理土地登記，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證； （四）沒(méi)有被依法查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利； （五）無(wú)其他民事合同約定不得流轉(zhuǎn)。 第四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、出租和抵押農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會(huì)議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意。 第五條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人必須簽訂書(shū)面合同，向土地所在地的市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)登記；經(jīng)審核符合本辦法規(guī)定的流轉(zhuǎn)條件的，市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝? 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押，必須辦理土地登記手續(xù)后才能生效。 第六條 下列建設(shè)項(xiàng)目可以使用集體建設(shè)用地： （一）興辦各類(lèi)工商企業(yè)，包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商戶(hù)，外資投資企業(yè)（包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資企業(yè)、“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)），股價(jià)制企業(yè)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)等； （二）興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)； （三）興建農(nóng)村村民住宅。 第七條 通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。 第八條 農(nóng)村集體住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)；因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出讓和出租住房后，不得再申請(qǐng)新的宅基地。 第九條 已流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)受法律保護(hù)，除下列情形外，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在合同約定的期限屆滿(mǎn)前不得收回。 （一）為鎮(zhèn)（街道）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的； （二）土地使用者不按照批準(zhǔn)的用途及其他使用條件使用土地的； （三）因撤銷(xiāo)、遷移等原因而停止使用土地的； （四）出讓、出租合同中約定的其他可以收回土地的情形。 因前款第（一）項(xiàng)原因收回農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織須與使用權(quán)人協(xié)商確定補(bǔ)償數(shù)額。協(xié)商不成的，按同等地域和相同建筑類(lèi)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格予以補(bǔ)償。 第十條 下列農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須進(jìn)入市、縣（市、區(qū)）級(jí)土地交易中心進(jìn)行公開(kāi)交易，并參照國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)交易的程序和辦法辦理。 （一）集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的； （二）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而進(jìn)行的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的； （三）判決、裁決需要拍賣(mài)、變賣(mài)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的； （四）集體企業(yè)和公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)成分的公司、企業(yè)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的。 第十一條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租按其用途不得超過(guò)以下年限： （一）工業(yè)用地五十年； （二）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （三）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； （四）綜合或者其他用地五十年。 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，土地使用年限為原出讓、出租土地使用年限減去已使用年期后的剩余年限。 第十二條 通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地上建成房屋的，應(yīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。 第十三條 國(guó)家為公共利益的需要，依法對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行征用或征收，農(nóng)村集體土地所有者和使用者應(yīng)當(dāng)服從。 第二章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓 第十四條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)侵皋r(nóng)民集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向農(nóng)民集體土地所有者支付出讓金的行為。農(nóng)民集體土地所有者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。 第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓按以下程序辦理： （一）申請(qǐng)。農(nóng)民集體土地所有者、土地使用者持有關(guān)土地權(quán)屬證明、身份證明、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、出讓合同等文件，到基層國(guó)土資源管理所辦理集體土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)手續(xù)。 （二）審批。基層國(guó)土資源管理所初審后，按程序報(bào)縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)審查批準(zhǔn)后，向土地使用者發(fā)放用地批準(zhǔn)書(shū)，簽訂《集體土地使用權(quán)出讓合同》，按出讓合同約定繳交土地出讓金。 （三）申辦規(guī)劃許可。土地使用者憑用地批準(zhǔn)書(shū)向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)申辦確認(rèn)出讓地塊位置、用途、容積率、建筑密度和其他使用條件的批準(zhǔn)文件。 （四）變更登記。農(nóng)民集體土地所有者、土地使用者雙方憑用地批準(zhǔn)書(shū)、《集體土地使用權(quán)出讓合同》、出讓金繳交憑證及城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)出具的批準(zhǔn)文件到市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行變更登記，土地使用者取得土地使用權(quán)證。 第十六條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓后，土地使用者必須按照出讓合同約定的土地用途、土地使用條件、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。 第十七條 土地使用者要改變出讓合同約定的土地用途或使用條件的，必須征得農(nóng)民集體土地所有者、原審批的國(guó)土資源管理部門(mén)和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)的同意，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議，并辦理變更登記手續(xù)。 第三章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租 第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 第十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出租按以下程序辦理： （一）申請(qǐng)。農(nóng)民集體土地所有者（或集體建設(shè)用地使用權(quán)人）、承租人持有關(guān)土地權(quán)屬證明、身份證明、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、出租合同等文件，到基層國(guó)土資源管理所辦理集體土地使用權(quán)出租申請(qǐng)手續(xù)。 （二）審批。基層國(guó)土資源管理所初審后，按程序報(bào)市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)審查批準(zhǔn)后，向承租人發(fā)放用地批準(zhǔn)書(shū)，簽訂《集體土地使用權(quán)出租合同》（參照《集體土地使用權(quán)出讓合同》），按出租合同約定繳交租金。 （三）申辦規(guī)劃許可。承租人憑用地批準(zhǔn)書(shū)向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)申辦確認(rèn)地塊位置、用途、容積率、建筑密度和其他使用條件的批準(zhǔn)文件。 （四）變更登記。農(nóng)民集體土地所有者、承租人雙方憑用地批準(zhǔn)書(shū)、《集體土地使用權(quán)出租合同》、租金繳交憑證及城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)出具的批準(zhǔn)文件到市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行變更登記，承租人取得土地使用權(quán)證。 第二十條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租后，承租人必須按照出租合同約定的土地用途、土地使用條件、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。 第二十一條 承租人要改變出租合同約定的土地用途或使用條件的，必須征得農(nóng)民集體土地所有者、原審批的國(guó)土資源管理部門(mén)和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)的同意，重新簽訂土地使用權(quán)出租合同或補(bǔ)充協(xié)議，并辦理變更登記手續(xù)。 第四章 農(nóng)村集體建設(shè)用使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租 第二十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵皋r(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。 第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原出租合同。 第二十四條 轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)租）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須符合下列條件： （一）已按照出讓?zhuān)ǔ鲎猓┖贤s定支付全部出讓金（租金），并取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）按照出讓?zhuān)ǔ鲎猓┖贤M(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件； （三）出讓?zhuān)ǔ鲎猓┖贤s定的其他條件。 第二十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租按以下程序辦理： （一）申請(qǐng)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人、意向農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人持有關(guān)土地權(quán)屬證明、身份證明、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)租）合同等文件，到基層國(guó)土資源管理所辦理集體土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)手續(xù)。 （二）審批。基層國(guó)土資源管理所初審后，按照程序報(bào)市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)審查批準(zhǔn)后，向意向農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放用地批準(zhǔn)書(shū)。 （三）申辦規(guī)劃許可。意向農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人憑用地批準(zhǔn)書(shū)向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)申辦確認(rèn)地塊位置、用途、容積率、建筑密度和其他使用條件的批準(zhǔn)文件。 （四）變更登記。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人、意向農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人雙方憑用地批準(zhǔn)書(shū)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)租）合同、轉(zhuǎn)讓金（租金）繳交憑證及城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)出具的批準(zhǔn)文件到市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行變更登記，意向農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)證。 第五章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押 第二十六條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。 第二十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并到市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)辦理抵押登記。 第二十八條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提前通知抵押權(quán)人并告知受讓人該農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。 第二十九條 抵押人將已出租的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。 抵押人將已抵押的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。 第三十條 地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之抵押。 第三十一條 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償。 第六章 土地流轉(zhuǎn)終止和處置 第三十二條 集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地使用期限屆滿(mǎn)后，其地上建筑物及附著物所有權(quán)由流轉(zhuǎn)方無(wú)償取得，受讓方向所在市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)交還土地使用證，并按規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。 第三十三條 集體土地使用權(quán)出租期滿(mǎn)后，受讓方應(yīng)按出租合同約定交還土地和房屋，雙方向所在地市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)交還土地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，并按規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。 第三十四條 集體土地使用權(quán)抵押期滿(mǎn)，抵押合同解除，雙方向所在地市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)交還土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，并按規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。 第三十五條 集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限屆滿(mǎn)，受讓方要求續(xù)期的，可在期滿(mǎn)前6個(gè)月內(nèi)向流轉(zhuǎn)方申請(qǐng)續(xù)期，由流轉(zhuǎn)方向所在地市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，按本細(xì)則規(guī)定重新辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。 第七章 其他規(guī)定 第三十六條 集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)按“同城、同地、同價(jià)”原則，參照本地區(qū)更新后的國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和等級(jí)執(zhí)行。縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的集體建設(shè)用地的地價(jià)管理，地價(jià)確認(rèn)。 第三十七條 集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的的土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理。其中50%以上應(yīng)當(dāng)存入銀行（農(nóng)村信用社）專(zhuān)戶(hù)，專(zhuān)款用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障安排，政府將土地收益中的一定比例注入農(nóng)民社會(huì)保障基金。具體實(shí)施辦法由市勞動(dòng)保障部門(mén)制定報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。 第三十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)向土地行政主管部門(mén)申報(bào)價(jià)格，并依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，向市、縣（市、區(qū)）政府繳納有關(guān)土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由市財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)會(huì)同市國(guó)土資源、物價(jià)部門(mén)另行制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。 第三十九條 市、縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)參照國(guó)有土地出讓管理規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)按土地出讓金總額的2%計(jì)收出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。 第四十條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的各方當(dāng)事人違反《集體土地使用權(quán)出讓合同》約定的義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 第四十一條 未經(jīng)依法審批并登記，擅自出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租或抵押農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，由市（縣）國(guó)土資源管理部門(mén)依法處理。 第四十二條 國(guó)土資源管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。 第四十三條 本細(xì)則由肇慶市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋。 第四十四條 本細(xì)則自發(fā)布之日起實(shí)施。 二○○七年六月二十五日