酒政發(fā)〔2007〕80號(hào) 　　各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門(mén)，市直各單位，中央、省屬駐酒各單位： 　　《酒泉市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 二OO七年五月二十八日 　　酒泉市物業(yè)管理暫行辦法 　　第一章　總　則 　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、甘肅省《物業(yè)管理暫行辦法》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本辦法。 　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。 　　新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。 　　配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由市和縣、市（區(qū)）人民政府有關(guān)部門(mén)、公有住房出售單位籌措資金，組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。 　　配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。 　　第三條　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理。其監(jiān)督管理職責(zé)主要包括：⑴制定和落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法；⑵配合市價(jià)格主管部門(mén)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；⑶會(huì)同市財(cái)政部門(mén)制定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法；⑷依照管理權(quán)限對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處；⑸負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員的執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)；⑹對(duì)縣、市（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)；⑺縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)做出的行政處罰決定依法進(jìn)行復(fù)議。 　　各縣、市（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下統(tǒng)稱(chēng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。其監(jiān)督管理職責(zé)主要包括：⑴指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)；⑵撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正；⑶批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；⑷配合價(jià)格主管部門(mén)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；⑸接受物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的登記備案；⑹會(huì)同財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理物業(yè)管理區(qū)域住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金及其使用執(zhí)行情況；⑺處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴；⑻依照管理權(quán)限，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處。 　　縣級(jí)以上人民政府建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、物價(jià)、國(guó)土、民政、公安、工商、稅務(wù)、城市監(jiān)察、園林綠化、市政、環(huán)衛(wèi)等行政主管部門(mén)，應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同實(shí)施本辦法。 　　街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，并監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。 　　第四條　市及縣、市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。 　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域 　　第五條　物業(yè)管理區(qū)域由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，會(huì)同民政、街道、社區(qū)等部門(mén)，在充分考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素的基礎(chǔ)上，遵循方便工作和生活，有利于社區(qū)建設(shè)和管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則劃分確定。 　　第六條　有下列情形之一的，可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域： 　　1、屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的； 　　2、處于同一街區(qū)或位置相鄰的； 　　3、配套設(shè)施設(shè)備可以共享的； 　　4、商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的； 　　5、其它可以整治成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的； 　　根據(jù)前款第2、3、4項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬(wàn)平方米。 　　物業(yè)管理區(qū)域劃分后，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　第七條　市及縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)： 　　1、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積； 　　2、共用設(shè)施設(shè)備情況； 　　3、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位； 　　4、業(yè)主總戶(hù)數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例； 　　5、物業(yè)管理企業(yè)名稱(chēng)、管理時(shí)間。 　　第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 　　第八條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： 　　1、業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利； 　　2、業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益； 　　3、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 　　4、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 　　5、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； 　　6、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； 　　7、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； 　　8、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 　　9、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 　　10、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 　　11、監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用； 　　12、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 　　第九條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： 　　1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　　2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 　　3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； 　　4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金； 　　5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 　　6、業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 　　7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第十條　居住在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于業(yè)主。 　　第十一條　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。 　　第十二條　業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： 　　1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　　2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 　　3、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 　　4、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 　　5、決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 　　6、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 　　7、法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 　　第十三條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。 　　第十四條　業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部制定的《業(yè)主公約》示范文本，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 　　業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 　　第十五條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50%以上，或者達(dá)到30%以上不足50%，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿(mǎn)兩年的，必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 　　符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。 　　第十六條　首次業(yè)主大會(huì)由建設(shè)單位牽頭，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)，街道辦事處具體負(fù)責(zé)組織，成立由業(yè)主代表、建設(shè)單位及街道辦事處組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，按照法定程序組織召開(kāi)。 　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　第十七條　對(duì)歷史原因形成原有住宅小區(qū)，首次業(yè)主大會(huì)由街道社區(qū)牽頭成立籌備組，負(fù)責(zé)籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。 　　第十八條　只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。 　　業(yè)主人數(shù)在50人以上（含50人）100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 　　業(yè)主人數(shù)在100人以上（含100人）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表一般不得少于30人。 　　第十九條　住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按套計(jì)算，每套一票。非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按物業(yè)建筑面積100平方米為一個(gè)投票權(quán)數(shù)；不足100平方米但有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的，以100平方米計(jì)；100平方米以上的，以100平方米為一個(gè)單位四舍五入計(jì)算。單個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不能超過(guò)全部投票權(quán)數(shù)的30%。產(chǎn)權(quán)共有的，由共有人協(xié)商行使投票權(quán)。 　　業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的投票權(quán)數(shù)為其代表的業(yè)主所擁有的投票權(quán)數(shù)之和。 　　第二十條　業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)作出改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤消。 　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。 　　第二十一條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 　　按照建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第十二條規(guī)定，發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議的職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。 　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)。 　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。 　　第二十三條　業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)間按規(guī)定公布后，業(yè)主因故不能參加的，可書(shū)面委托代理人參加；業(yè)主代表因故不能參加的，其所代表的業(yè)主可以重新選舉一名業(yè)主代表參加；未書(shū)面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權(quán)，但必須服從業(yè)主大會(huì)的決定。 　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： 　　1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 　　2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 　　3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 　　4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； 　　5、管理和監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金及其使用執(zhí)行情況； 　　6、糾正業(yè)主、物業(yè)使用人有礙居住區(qū)物業(yè)管理的不良行為； 　　7、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 　　第二十五條　業(yè)主委員會(huì)的組成一般為5人以上的單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)確定，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職，或從事相關(guān)利益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)的任期一般為3年，可以連選連任。 　　第二十六條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 　　1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； 　　2、遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； 　　3、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； 　　4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； 　　5、具有一定組織能力； 　　6、具備必要的工作時(shí)間。 　　第二十七條　業(yè)主委員會(huì)由首次業(yè)主大會(huì)從候選人名單中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)的候選人產(chǎn)生辦法及名單由籌備組決定，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前在小區(qū)內(nèi)公示15天以上。 　　第二十八條　分期建設(shè)的住宅小區(qū)，首個(gè)組團(tuán)入住率符合本辦法第十五條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)主委員會(huì)成員不超過(guò)5人，以后每期建成入住后再增選2名業(yè)主委員會(huì)成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)屆滿(mǎn)重新選舉。 　　第二十九條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。 　　第三十條　提倡社區(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)委員交叉任職。 　　選舉出的業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)合法程序可在社區(qū)居委會(huì)中擔(dān)任主任、副主任或委員，社區(qū)居委會(huì)主任、副主任、委員是業(yè)主的，可以按程序參加業(yè)主委員會(huì)的選舉。 　　第三十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生、換屆、改選等之日起30日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)有關(guān)資料報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。并告知物業(yè)所在地的街道辦事處。 　　業(yè)主委員會(huì)備案資料包括： 　　①業(yè)主大會(huì)決定； 　　②業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　　③業(yè)主公約； 　　④業(yè)主委員會(huì)備案表、業(yè)主委員會(huì)委員名單及其它相關(guān)資料。 　　前款規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)以書(shū)面形式告知房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。 　　第三十二條　經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。 　　第三十三條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，做出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 　　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門(mén)、街道、社區(qū)、居委會(huì)成員列席參加，協(xié)調(diào)解決有關(guān)重大問(wèn)題。 　　第三十四條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會(huì)牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，做好交接手續(xù)。 　　任期屆滿(mǎn)，原業(yè)主委員會(huì)無(wú)法牽頭進(jìn)行換屆選舉的，所在街道辦事處應(yīng)當(dāng)牽頭召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。 　　第三十五條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止： 　　1、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 　　2、無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的； 　　3、因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； 　　4、有犯罪行為的； 　　5、以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； 　　6、拒不履行業(yè)主義務(wù)的； 　　7、其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 　　第三十六條　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。 　　第三十七條　因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在市或縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。 　　第三十八條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣、市（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。 　　第三十九條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 　　第四十條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。 　　第四十一條　首次業(yè)主大會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。 　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。 　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況每年以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢(xún)。 　　第四十二條　選舉出的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案后，憑備案表刻制印章。 　　業(yè)主委員會(huì)違反印章使用管理規(guī)定的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 　　第四章　物業(yè)管理企業(yè) 　　第四十三條　從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并持有房地產(chǎn)行政主管部門(mén)頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》和工商部門(mén)頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，方可接受物業(yè)管理委托。 　　第四十四條　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。 　　第四十五條　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件向工商注冊(cè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)，取得資質(zhì)后應(yīng)及時(shí)到工商部門(mén)登記備案，并按資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理活動(dòng)。 　　第四十六條　企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門(mén)申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)注銷(xiāo)手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。 　　第四十七條　企業(yè)的名稱(chēng)、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門(mén)辦理資質(zhì)證書(shū)變更手續(xù)。 　　第四十八條　企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷(xiāo)手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門(mén)辦理資質(zhì)證書(shū)注銷(xiāo)手續(xù)。 　　第四十九條　物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門(mén)不予批準(zhǔn)： 　　1、聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的； 　　2、將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的； 　　3、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的； 　　4、擅自改變物業(yè)管理用房用途的； 　　5、擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； 　　6、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； 　　7、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的； 　　8、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的； 　　9、與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的； 　　10、不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的； 　　11、超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的； 　　12、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的； 　　13、發(fā)生重大責(zé)任事故的。 　　第五十條　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。 　　資質(zhì)年檢由資質(zhì)審批部門(mén)按照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》和甘肅省有關(guān)規(guī)定實(shí)施。 　　第五章　物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備 　　第五十一條　規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的3‰確定物業(yè)管理用房，但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，具備使用功能。 　　物業(yè)管理用房包括物業(yè)企業(yè)辦公用房、監(jiān)控室、業(yè)主委員會(huì)辦公用房。 　　門(mén)房、安勤人員值班用房按照小區(qū)規(guī)劃配套建設(shè)。 　　小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)模在300戶(hù)以上的，應(yīng)當(dāng)按照總建筑面積、樓群分布等因素合理安裝技防設(shè)施。小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)模在1000戶(hù)以上的，還應(yīng)當(dāng)配備專(zhuān)用的警務(wù)室和社區(qū)居委會(huì)機(jī)構(gòu)用房。 　　第五十二條　公有住房由出售單位按照以上的比例提供物業(yè)管理用房。 　　第五十三條　物業(yè)管理用房、門(mén)房、安勤人員值班用房或警務(wù)室、社區(qū)機(jī)構(gòu)用房費(fèi)用計(jì)入成本，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格30日內(nèi)，無(wú)償移交物業(yè)管理企業(yè)或相關(guān)部門(mén)使用。 　　第五十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 　　第五十五條　建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于建筑物及其附屬設(shè)施共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 　　第五十六條　建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。 　　第五十七條　建設(shè)單位不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。 　　任何單位和個(gè)人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和占用共用場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所提收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 　　第五十八條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車(chē)位有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。所得收益按前條規(guī)定使用。　第五十九條　占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)有償提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車(chē)位出租或有償提供收取的費(fèi)用只含停車(chē)占用費(fèi)（場(chǎng)地、道路占用費(fèi)），不含車(chē)輛看管費(fèi)。停車(chē)占用費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照補(bǔ)償合理經(jīng)營(yíng)成本、依法納稅、保本繳得的原則核定。 　　第六十條　規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定做好小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃，確保公共配套設(shè)施的設(shè)計(jì)符合規(guī)劃要求，并在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格監(jiān)督，落實(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 　　第六十一條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 　　第六章　前期物業(yè)管理 　　第六十二條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。 　　投標(biāo)人少于3個(gè)或者房屋建筑面積少于3萬(wàn)平方米（包括同一建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地的縣、市（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 　　招投標(biāo)活動(dòng)按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》實(shí)施。 　　第六十三條　建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同參照建設(shè)部制定的合同示范文本。 　　第六十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)（預(yù)）售物業(yè)之前，參照建設(shè)部制定的示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 　　建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。 　　第六十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。 　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書(shū)面承諾。 　　第六十六條　建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約及物業(yè)買(mǎi)受人的書(shū)面承諾作為合同附件。 　　第六十七條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 　　第六十八條　建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)后，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)管事項(xiàng)的物業(yè)管理移交驗(yàn)收手續(xù)。 　　第六十九條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理住宅商品房預(yù)售許可手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)管理方案的落實(shí)情況。物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括： 　　1、物業(yè)管理企業(yè)的《營(yíng)業(yè)熱照》、《資質(zhì)證書(shū)》復(fù)印件； 　　2、縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)《前期物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)備案表》或關(guān)于同意采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的批準(zhǔn)文件； 　　3、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》 　　4、建設(shè)單位制定的《業(yè)主臨時(shí)公約》文本。 　　建設(shè)單位不按照規(guī)定選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不予核發(fā)商品房《預(yù)售許可證》。 　　第七十條　建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組織項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。分期建設(shè)的項(xiàng)目，其配套設(shè)施滿(mǎn)足使用功能要求的，經(jīng)分期驗(yàn)收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得交付使用，產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 　　第七十一條　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)住宅保修責(zé)任。保修期限和范圍內(nèi)產(chǎn)生的維修、保養(yǎng)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)；保修期限和范圍外產(chǎn)生的維修、保養(yǎng)費(fèi)用，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。 　　第七章　物業(yè)管理服務(wù) 　　第七十二條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 　　第七十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。 　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 　　第七十四條　物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 　　第七十五條　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。 　　物業(yè)管理企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前兩個(gè)月告知業(yè)主委員會(huì)，按規(guī)定做好各項(xiàng)移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 　　業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提前30天通知物業(yè)管理企業(yè)。 　　第七十六條　普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和級(jí)別管理，物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，由市及縣、市（區(qū)）物價(jià)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照省上的有關(guān)規(guī)定制定。 　　普通商品住宅小區(qū)以外的收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季或年度收取。 　　第七十七條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 　　第七十八條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。 　　已交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自物業(yè)交付次月起計(jì)收。業(yè)主或物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過(guò)三個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)后，從第四個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。 　　第七十九條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，具體包括： 　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用； 　　2、物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 　　6、辦公費(fèi)用； 　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 　　9、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)； 　　10、物業(yè)服務(wù)合同約定的其他費(fèi)用。 　　第八十條　物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格[2004]1428號(hào)）實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 　　第八十一條　縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。 　　第八十二條　新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向供水、供電、供氣、供熱等單位申請(qǐng)一戶(hù)一表，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶(hù)。 　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，合同中應(yīng)當(dāng)訂立代辦服務(wù)費(fèi)條款。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費(fèi)。 　　未收費(fèi)到戶(hù)產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。 　　第八章　物業(yè)的使用與維護(hù) 　　第八十三條　專(zhuān)有物業(yè)部分有危害或者可能有危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)通知后，仍未進(jìn)行修繕的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，費(fèi)用由所有人承擔(dān)。 　　共用物業(yè)部分危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕。 　　物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護(hù)的情形，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)未進(jìn)行維護(hù)的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促實(shí)施。 　　第八十四條　業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)依照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定事先向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)以合同方式將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，并做好指導(dǎo)和監(jiān)督。 　　第八十五條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 　　第八十六條　房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計(jì)功能和公共設(shè)施使用功能，確需改變的，應(yīng)當(dāng)報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)批準(zhǔn)，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意。 　　業(yè)主或者使用人不得有下列行為： 　　1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； 　　2、對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違障鑿、拆、搭占等； 　　3、寄存不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品和超過(guò)荷載的物品； 　　4、利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。 　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)上述行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。 　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法制止或處理。 　　第八十七條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 　　專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主共有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 　　專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、代管、移交、使用、監(jiān)督管理的辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定研究制定，報(bào)市政府審批執(zhí)行。 　　第九章　法律責(zé)任 　　第八十八條　違反本辦法規(guī)定的下列行為，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究責(zé)任人員的刑事責(zé)任： 　　1、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的； 　　2、建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的； 　　3、違反本辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的； 　　4、未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的； 　　5、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的； 　　6、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的； 　　7、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的； 　　8、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的； 　　9、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。 　　第八十九條　業(yè)主、使用人或者其他單位和個(gè)人違反本辦法第八十五條規(guī)定的，依照《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》第三十二條的規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，可以并處200元以上3萬(wàn)元以下的罰款，造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。 　　第九十條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 　　第九十一條　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。 　　第九十二條　相對(duì)人不服行政機(jī)關(guān)作出的行政處罰，可依照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定提起行政復(fù)議或者行政訴訟。 　　第九十三條　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及其工作人員未按規(guī)定履行職責(zé)，嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 　　第十章　附　則 　　第九十四條　本辦法由酒泉市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。 　　第九十五條　本辦法自發(fā)布之日起施行。。