衡政發〔2007〕10號 衡陽市人民政府關于印發《衡陽市商品房銷售管理實施細則》的通知 各縣市區人民政府，市直機關各單位： 　　《衡陽市商品房銷售管理實施細則》已經市人民政府同意，現予印發，請認真貫徹執行。 　 　　　 　　　　 二OO七年五月九日 衡陽市商品房銷售管理實施細則 第一章 總 則 　　第一條 為加強商品房銷售管理，維護房地產市場秩序，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本細則。 　　第二條 本細則所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。 　　商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 　　商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 　　第三條 市行政區域內商品房銷售及其銷售管理適用本細則。 　　第四條 市房產管理局負責全市商品房銷售管理工作。 第二章 預售管理 　　第五條 商品房預售實行預售許可證制度。 房地產開發企業預售商品房，應當向房產行政主管部門申請登記，取得《商品房預售許可證》。 　　第六條 商品房預售應當符合下列條件： 　　（一）已辦理國有土地出讓手續，并已取得國有土地使用權證； 　　（二）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證； 　　（三）已確定施工進度和竣工交付日期； 　　（四）七層以下（含七層）的商品房項目，完成形象工程的二分之一，八層以上（含八層）的商品房項目，完成形象工程的三分之一； 　　（五）法律、法規規定的其它條件。 　　第七條 申請辦理《商品房預售許可證》，應當提交下列證件及材料： 　　（一）房地產開發企業的營業執照和資質等級證書； 　　（二）國有土地使用權證； 　　（三）建設工程規劃許可證及紅線圖； 　　（四）建設工程施工許可證及施工合同； 　　（五）商品房預售款監管協議，商品房預售款繳存銀行及存款賬號。 　　（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總套數、預售總面積等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶平面圖和預售項目的現場照片一張； 　　（七）土地使用權或在建工程已經設置抵押的，還應當提交抵押權人簽署同意的書面意見； 　　（八）物業管理方案及物業管理用房紅線圖； 　　（九）房屋拆遷賠償安置紅線圖； 　　（十）法律、法規、規章規定的其它證明材料。 　　第八條 商品房預售許可證的辦理程序： 　　（一）受理。房地產開發企業按本細則第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房產行政主管部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。 　　（二）審核。房產行政主管部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。 　　開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。 　　（三）許可。經審查，房地產開發企業的申請符合法定條件的，房產行政主管部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可證書面決定，發送房地產開發企業，并自作出決定之日起10日內向房地產開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。 　　經審查，房地產開發企業的申請不符合法定條件的，房產行政主管部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達房地產開發企業。 　　商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書、《商品房預售許可證》應當加蓋房產行政主管部門的印章。 　　（四）公示。房產行政主管部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。 　　第九條 商品房預售許可證應當載明：預售人的名稱，許可證編號，項目開工日期、竣工日期，商品房預售款繳存銀行及存款賬號，房產行政主管部門的網址、預售商品房的名稱、坐落位置、用途、樓號、樓層、預售面積、在建工程抵押、拆賠情況及注意事項等內容。 　　第十條 房產行政主管部門對《商品房預售許可證》的具體內容實施公示制度。 　　（一）在《衡陽日報》、房產行政主管部門的網站及房地產開發企業商品房銷售現場發布預售許可公示。公示第九條載明的內容。 　　（二）商品房銷售現場設立的預售許可項目公示，房地產開發企業在領取《商品房預售許可證》前，應按照房產行政主管部門確定的統一格式制作固定公示牌。公示內容為：預售合同示范文本、預售合同登記備案要求及項目拆遷安置、直管公房賠償、在建工程抵押及商品房預售款繳存銀行、商品房預售查詢和房產行政主管部門投訴電話。 　　第十一條 房地產開發企業在辦理房屋初始登記時應將《商品房預售許可證》上交房產行政主管部門。 　　第十二條 房地產開發企業取得預售許可證后，方可銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得預售商品房，也不得以認訂、登記、選號等形式收取預定款，變相預售商品房。 　　第十三條 房產行政主管部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。 　　第十四條 商品房預售款是承購人依照合同的約定，預先支付給開發企業，在商品房竣工驗收合格前用作該商品房建設費用的款項。 　　商品房預售款在商品房項目竣工驗收前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款、該項目貸款及法定稅費，不得挪作他用。 　　第十五條 房地產開發企業在申請商品房預售許可證前，由房產行政主管部門、房地產開發企業和銀行簽訂商品房預售款監管協議，明確各方的權利、義務。 　　第十六條 購房人應當將商品房預售款直接交存監管協議所確定的銀行，憑銀行出具的收款憑證向開發企業換取售房發票。房地產開發企業不得擅自收存購房人支付的商品房預售款現金。 　　第十七條 房地產開發企業使用商品房預售款時，應當根據工程進度編制用款計劃書分送房產行政主管部門、監管銀行。 　　房地產開發企業需使用商品房預售款的需經監理公司簽具工程進度證明意見，銀行憑建材供應商出具的發票，直接將款拔付至建筑材料供應商帳戶。 　　第十八條 銀監部門應當對商品房預售款使用進行監控，督促商品房預售款繳存銀行履行商品房預售款監管協議。 　　第十九條 商品房預售款監管制度和協議文本由房產行政主管部門和市銀監局等相關部門另行制定、發布，并報市政府備案。 　　 第三章 現售管理 　　第二十條 商品房現售,應當符合以下條件： 　　（一）房地產開發企業營業執照和資質證書； 　　（二）取得土地使用權證或者使用土地的批準文件； 　　（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； 　　（四）已通過竣工驗收并辦理了房屋權屬初始登記； 　　（五）拆遷安置已經落實； 　　（六）物業管理方案已經落實； 　　（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； 　　第二十一條 房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。 　　第二十二條 房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 　　第二十三條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 　　第二十四條 銷售人應將已銷售的商品房按套及時在房地產網站和現場公示。 第四章 銷售代理 　　第二十五條 房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照和已在房產行政主管部門登記備案的房地產中介服務機構。 　　第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當在營業場所公示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。 　　第二十七條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。 　　第二十八條 受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時除依法收取傭金以外不得收取其他費用。 第五章 合同管理 　　第二十九條 商品房銷售時，商品房銷售人和買受人經充分協商，達成一致，簽訂書面合同，也可以按照房產行政主管部門和工商行政主管部門監制的商品房買賣合同示范文本簽訂合同。 　　第三十條 商品房銷售人應按國家有關規定將商品房買賣合同報房產行政主管部門登記備案。 　　第三十一條 房地產開發企業需購買商品買賣合同的應到市房產行政主管部門購買，房產行政主管部門應建立商品房買賣合同登記薄。 　　第三十二條 商品房買賣合同登記備案實行 “實名制”。 第六章 廣告管理 　　第三十三條 工商行政主管部門負責各類房地產廣告發布的審批工作，房產行政主管部門在其職責范圍內配合工商行政主管部門做好相關工作。 　　第三十四條 發布房地產廣告，應當具有或者提供下列真實、合法、有效的證明文件： 　　（一）房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業執照或者其他主體資格證明； 　　（二）建設主管部門頒發的房地產開發企業資質證書； 　　（三）土地主管部門頒發的項目土地使用權證明； 　　（四）發布房地產項目預售、出售廣告，應當具有房產行政主管部門頒發的預售、銷售許可證明；出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明； 　　（五）中介機構發布所代理的房地產項目廣告，應當提供業主委托證明； 　　（六）法律法規規定的其他證明； 　　（七）各新聞媒體網絡及廣告場所，凡涉及房地產房預售、銷售的廣告，必須經市工商、房地產行政主管部門審批，簽署意見后，方可采用。否則，將追究撰自采用廣告的責任。 　　發布現房廣告的還應提供工程竣工驗收合格證明。 　　第三十五條 房地產預售、銷售廣告必須載明以下事項： 　　（一）開發企業名稱； 　　（二）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱； 　　（三）預售或者銷售許可證書號。 　　廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。 　　第三十六條 房地產廣告必須真實、合法、科學、準確、符合實際，不得在地理位置、區位環境、物業管理、戶型、面積、設計等方面欺騙或者誤導公眾。 　　第三十七條 有下列情況的房地產不得發布廣告： 　　（一）未依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的； 　　（二）未經國家征用的集體所有的土地上建設的； 　　（三）司法機關和行政機關依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； 　　（四）預售商品房未取得該項目預售許可證的； 　　（五）權屬有爭議的； 　　（六）違反國家有關規定建設的； 　　（七）不符合工程質量標準，經驗收不合格的； 　　（八）法律、行政法規規定禁止的其它情形。 　　第三十八條 房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。 　　 第七章 信息管理 　　第三十九條 建設、房產行政主管部門應建立健全房地產市場信息系統和預警預報系統，建立房地產開發企業信用檔案。 　　第四十條 已批準設立的房地產開發企業，應按房產行政主管部門的規定進行網上聯機，將其企業的基本情況、項目情況、商品房價格、銷售情況等動態信息及時發送給房產行政主管部門。 　　第四十一條 房產行政主管部門應定期匯總、分析和發布全市商品房交易的相關信息，并提供網上公開查詢服務和網上交易服務。 　　 第八章 法律責任 　　第四十二條 房地產開發企業違反本細則規定，擅自預售商品房的，根據《城市商品房預售管理辦法》第十三條的規定，由房產行政主管部門責令停止預售，補辦手續，沒收違法所得，并處以已收取的預付款1%以下的罰款。 　　第四十三條 房地產開發企業隱瞞有關情況，提供虛假材料，或者采取欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，根據《城市商品房預售管理辦法》第十五條的規定，由房產行政主管部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。 　　第四十四條 房地產開發企業違反規定用途使用商品房預售款的，根據《城市商品房預售管理辦法》第十四條的規定，由房產行政主管部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。 　　第四十五條 未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，根據《商品房銷售管理辦法》第三十七條的規定，由房產行政主管部門責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。 　　第四十六條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，根據《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規定，由房產行政主管部門處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 　　第四十七條 房地產開發企業未按規定將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房產行政主管部門的，根據《商品房銷售管理辦法》第四十一條的規定，由房產行政主管部門處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。 　　第四十八條 房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，根據《商品房銷售管理辦法》第四十二條的規定，由房產行政主管部門處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。 　　（一）未按照規定的現售條件現售商品房的； 　　（二）未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房產行政主管部門備案的； 　　（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的； 　　（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的； 　　（五）分割拆零銷售商品住宅的； 　　（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的； （七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的； 　　（八）委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。 　　第四十九條 房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的,根據《商品房銷售管理辦法》第四十三條的規定，由房產行政主管部門處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。 　　第五十條 廣告經營者、發布者明知發布的房地產廣告虛假，仍設計、制作、發布，給他人造成損害的，依法承擔連帶責任。 　　第五十一條 國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第九章 附 則 　　第五十二條 本細則中的房屋總平面圖、分層平面圖、分戶平面圖為衡陽市房地產測繪管理中心出具的測繪成果圖。 本細則所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。 本細則所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。 本細則所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為幾部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。 　　第五十三條 各縣市區商品房銷售管理，參照本細則執行。 　　第五十四條 本細則自二OO七年六月九日起施行。