青島市物業(yè)管理條例

　　(2005年10月26日青島市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過　2005年11月25日山東省第十屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批準)

　　第一章　總則

　　第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第四章　物業(yè)管理服務

　　第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第六章　法律責任

　　第七章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條　市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政主管部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。

　　市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　有關行政管理部門應當按照各自法定職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照本條例的規(guī)定，負責物業(yè)管理活動中的協(xié)調(diào)和指導工作。

　　第四條　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理。

　　第五條　物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，實施物業(yè)管理；業(yè)主應當支持、配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作。

第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條　建立業(yè)主名冊制度。

　　業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會建立和管理。實施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會產(chǎn)生后移交其管理。

　　業(yè)主變更的，新業(yè)主應當在業(yè)主名冊上進行變更登記。

　　第七條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮城市規(guī)劃、建筑規(guī)模、社區(qū)建設、物業(yè)的共用設施設備以及公共配套項目等因素。

　　新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照實際情況劃分或者調(diào)整。住宅區(qū)跨區(qū)(市)的，由市物業(yè)管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　第九條　符合下列條件之一的，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門書面報告物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等有關情況，并提供業(yè)主名冊；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求：

　　(一)入住率達到百分之五十以上的；

　　(二)入住率達到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的。

　　區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門接到建設單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應當和物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立業(yè)主大會籌備組。籌備組成員由業(yè)主代表和居民委員會成員組成。

　　籌備組成員名單確定后三日內(nèi)，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十條　籌備組負責下列籌備工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　(二)參照物業(yè)管理行政管理部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》；

　　(三)登記和確認業(yè)主身份；

　　(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　　(五)其他準備工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條　籌備組應當自組成之日起三十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　第十二條　召開首次業(yè)主大會會議，籌備組應當事先將會議時間、地點和議程通知所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會，邀請其派代表參加。

　　第十三條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　業(yè)主大會決定的事項應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業(yè)主大會決定的事項應當在三日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　第十四條　業(yè)主大會決定的事項對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

　　第十五條　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、議題提出及確定方式、業(yè)主投票權確定辦法和業(yè)主委員會的組成、任期、換屆及成員的更換等事項依法作出規(guī)定。

　　第十六條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，憑下列資料在所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門備案：

　　(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(三)業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。

　　業(yè)主委員會成員名單應當在備案后三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　業(yè)主委員會成員依照業(yè)主大會議事規(guī)則更換的，應當按照本條第一款和第二款的規(guī)定備案和公布。

　　第十七條　經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會備案時，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　第十八條　業(yè)主委員會應當在任期屆滿的兩個月前，向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提交書面報告，并在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導下，組織業(yè)主成立換屆改選小組，召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會任期屆滿后未組織召開業(yè)主大會的，所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)接到業(yè)主的書面要求后，應當組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起三十日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第十九條　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組履行下列職責：

　　(一)討論業(yè)主大會擬討論的事項；

　　(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

第三章　前期物業(yè)管理

　　第二十條　住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管 理。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè) 管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　第二十一條　建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同應當包括服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

　　第二十二條　前期物業(yè)服務合同應當約定期限，最長不得超過二年。分期建設的物業(yè)除外。

　　前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　前期物業(yè)服務合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定， 繼續(xù)從事物業(yè)管理服務，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應當按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準交納物業(yè)服務費用。但業(yè)主大會 要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應當退出。

　　前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的，物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前二個月通知業(yè)主。

　　第二十三條　建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)銷售合同時，應當書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。

　　第二十四條　建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當查驗下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(四)業(yè)主名冊；

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等進行查驗，登記造冊。

　　第二十五條　建設單位應當按照開發(fā)建設總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不得少于一百平方米。規(guī)劃行政主管部門在審批建設工程規(guī)劃時，應當審查該工程規(guī)劃設計是否符合前款規(guī)定。對不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關證件。

　　建設單位在申請商品房預售許可證和房地產(chǎn)權屬登記時，應當提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關資料。房地產(chǎn)權屬登記機關在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房地產(chǎn)權屬登記時，應當在相關資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。

　　第二十六條　物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房的有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，無償使用物業(yè)管理用房并負責維護。

　　物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣；未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。

　　第二十七條　前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；物業(yè)銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

第四章　物業(yè)管理服務

　　第二十八條　物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)。物業(yè)管理行政管理部門應當建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會公開。

　　第二十九條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。

　　物業(yè)服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列事項：

　　(一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護和安全巡查；

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；

　　(四)庭院綠地及其設施的養(yǎng)護管理；

　　(五)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護；

　　(六)通知有關單位維修市政公用設施；

　　(七)物業(yè)服務合同確定的其他事項。

　　第三十一條　物業(yè)服務收費按照市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定，并接受價格主管部門的監(jiān)督檢查。

　　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務的，服務報酬由雙方約定。

　　第三十二條　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但是業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位按照標準全額交納。

　　第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過三個月的物業(yè)服務費用。但物業(yè)服務合同約定先服務后收費的，從其約定。

　　第三十四條　物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的，應當提前二個月通知對方。

　　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會移交給業(yè)主大會新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十五條　有關執(zhí)法機關進入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務時，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。

　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護、物業(yè)裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法及時處理。

　　第三十六條　物業(yè)管理行政管理部門應當建立投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第三十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的共用建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　第三十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(庫)，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。

　　第三十九條　供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。

　　前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行工程施工，應當在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場的恢復工作。

　　第四十條　業(yè)主裝修房屋，應當遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。

　　業(yè)主裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關協(xié)議。

　　第四十一條　物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金按照國家有關規(guī)定籌集，歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和大型設施設備的更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十二條　進行住宅建設工程招標時，建設單位應當在招標文件中明確按照工程價款結算總額百分之五的比例預留建設工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進行約定。建設工程質(zhì)量保證金應當專戶儲存，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。

　　住宅建設工程竣工結算后，建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款并預留保證金。

　　因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，施工單位應當負責維修，并承擔鑒定及維修費用。施工單位不維修也不承擔費用的，建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關費用。

　　合同約定的保證金預留期滿后，建設單位應當向施工單位返還保證金。

　　第四十三條　業(yè)主大會決定利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六章　法律責任

　　第四十四條　違反本條例規(guī)定，依照國務院《物業(yè)管理條例》應當由物業(yè)管理行政主管部門給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。

　　第四十五條　違反本條例規(guī)定，依法應當由工商、價格、公安、環(huán)境保護、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的，由有關部門依法給予行政處罰。

　　第四十六條　當事人對行政機關的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第四十七條　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為，有關行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由 其上級行政機關或者監(jiān)察機關責令改正；造成嚴重后果的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章　附則

　　第四十八條　本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。

　　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。

　　本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　第四十九條　本條例自2006年1月1日起施行。