汕頭經濟特區城市建設用地使用性質和容積率規劃管理辦法

　　汕頭市人民政府令

　　第147號

　　《汕頭經濟特區城市建設用地使用性質和容積率規劃管理辦法》已經2013年12月23日汕頭市人民政府第十三屆40次常務會議通過，現予公布，自2014年2月1日起施行。

　　2013年12月31日

　　汕頭經濟特區城市建設用地使用性質和容積率規劃管理辦法

　　第一條 為規范城市建設用地使用性質和容積率的規劃管理，維護城鄉規劃的嚴肅性和權威性，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《廣東省城鄉規劃條例》等法律、法規的基本原則，結合汕頭經濟特區(以下簡稱特區)實際，制定本辦法。

　　第二條 特區范圍內建設用地的使用性質和容積率的規劃管理，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱的建設用地使用性質，按照國家有關城市用地分類與規劃建設用地標準進行分類;所稱的建設用地容積率，是指一定地塊內地上建筑物的總建筑面積(含陽臺和懸挑實體面積)與該地塊實用地面積的比值。

　　第四條 市城鄉規劃主管部門組織實施本辦法，并直接負責市區建設用地使用性質和容積率的規劃管理工作;但區人民政府設置城鄉規劃主管部門的，由區城鄉規劃主管部門負責本行政區域內建設用地使用性質和容積率的規劃管理工作。

　　南澳縣城鄉規劃主管部門負責本行政區域內建設用地使用性質和容積率的規劃管理工作。

　　市、區(縣)人民政府有關行政管理部門按照各自職責協助實施本辦法。

　　第五條 建設用地的使用性質、容積率等規劃條件，應當以控制性詳細規劃為依據，由城鄉規劃主管部門提出。

　　尚未編制控制性詳細規劃的建設用地有下列情形之一的，城鄉規劃主管部門可以根據總體規劃或者分區規劃等規劃和特區的規劃技術規范，提出或者修改使用性質、容積率等規劃條件，在城鄉規劃主管部門網站、行政服務中心辦公場所、建設用地現場予以公示三十天以上，經規劃委員會審議通過并報本級人民政府批準后，作為土地使用權出讓、劃撥以及建設用地規劃許可的依據：

　　(一)因國家、省或者特區重點建設項目需要使用土地的;

　　(二)因基礎設施、公益性公共設施建設項目需要使用土地的;

　　(三)小于二公頃的政府儲備土地;

　　(四)法律、法規規定的其他情形。

　　第六條 任何單位或者個人不得擅自調整建設用地規劃條件確定的使用性質或者容積率，確需調整的，應當按照本辦法的規定進行。

　　建設單位或者個人應當按照建設用地的規劃條件開發建設，需要調整建設用地的使用性質或者容積率的，應當向城鄉規劃主管部門提出申請，符合本辦法第七條規定的，城鄉規劃主管部門應當就是否需要收回(收購)土地使用權征求國土、土地儲備等部門意見;不符合本辦法第七條規定，或者需要收回(收購)土地使用權的，不予辦理。不予辦理或者按照本辦法規定不予批準調整的，由城鄉規劃主管部門書面告知申請人并說明理由。

　　第七條 建設用地有下列情形之一的，建設單位或者個人可以申請調整使用性質或者容積率：

　　(一)因修改城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和專項規劃，導致開發建設條件發生變化的;

　　(二)因城市基礎設施、公益性公共設施或者政府重大項目建設需要，導致開發建設條件發生變化的;

　　(三)開發建設中發現所在區域的控制性詳細規劃有明顯缺陷的;

　　(四)2008年1月1日前出讓、劃撥，且所在區域未編制控制性詳細規劃，通過出讓合同、劃撥決定書或者用地批準文件等確定使用性質或者容積率等規劃條件，與周邊現狀建設明顯不協調或者容積率明顯偏低的;

　　(五)國家和省有關政策發生變化的;

　　(六)法律、法規和規章規定的其他情形。

　　第八條 建設單位或者個人申請調整使用性質或者容積率的建設用地有下列情形之一的，不予批準：

　　(一)屬于城鄉規劃確定的公共管理與公共服務設施用地、市政公用設施用地、綠地與廣場用地、水域及自然和歷史文化遺產保護用地的;

　　(二)用地范圍內的建設項目已經核發建設工程規劃許可證、尚未規劃驗收的;

　　(三)建設用地閑置，未經土地行政主管部門依法處置的;

　　(四)建設單位或者個人在用地范圍內有違法建設行為，尚未查處完畢的;

　　(五)法律、法規和規章規定的其他情形。

　　建設用地屬于工業用地、物流倉儲用地，或者有本辦法第七條第(一)項至第(三)項規定情形之一的，不適用前款第(二)項的規定。

　　用于保障性住房建設的建設用地不予批準調整使用性質。

　　第九條 建設單位或者個人申請調整居住、商業服務業設施用地的容積率且符合控制性詳細規劃的，或者申請將非居住、商業服務業設施用地，確認或者調整為居住、商業服務業設施用地且符合控制性詳細規劃的，按照以下程序辦理：

　　(一)向城鄉規劃主管部門提出書面申請，說明調整的理由并附調整方案，調整方案應當表明調整前后的用地總平面布局方案、主要經濟技術指標、建筑空間環境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內容;

　　(二)符合本辦法第七條規定且不需要收回(收購)土地使用權的，在城鄉規劃主管部門網站、行政服務中心辦公場所、建設用地現場公示十天以上，征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證;

　　(三)城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃和公示情況，辦理使用性質或者容積率的確認、調整手續并抄告土地主管部門。

　　第十條 建設單位或者個人申請調整居住、商業服務業設施用地的容積率，但不符合控制性詳細規劃的，按照以下程序辦理：

　　(一)向城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明調整內容和理由;

　　(二)符合本辦法第七條規定且不需要收回(收購)土地使用權的，城鄉規劃主管部門應當組織技術人員、相關部門、專家等對調整的必要性進行專題論證，并在城鄉規劃主管部門網站、行政服務中心辦公場所、建設用地現場公示十天以上，征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證;

　　(三)城鄉規劃主管部門提出是否修改控制性詳細規劃的建議，向本級人民政府專題報告并附有關部門意見及論證、公示等情況;

　　(四)本級人民政府同意修改控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門組織編制修改方案后，按法定程序報本級人民政府批準，報批材料中應當附具規劃地段內利害關系人意見及處理結果;

　　(五)城鄉規劃主管部門依據修改后的控制性詳細規劃，辦理容積率的調整手續并抄告土地主管部門。

　　第十一條 建設單位或者個人申請調整居住、商業服務業設施用地的容積率，但所在區域尚未編制控制性詳細規劃的，或者申請將非居住、商業服務業設施用地確認、調整為居住、商業服務業設施用地，但所在區域尚未編制控制性詳細規劃的，按照以下程序辦理：

　　(一)向城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明調整內容和理由;

　　(二)符合本辦法第七條規定且不需要收回(收購)土地使用權的，在城鄉規劃主管部門網站、行政服務中心辦公場所、建設用地現場予以公示十天以上，征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證;

　　(三)城鄉規劃主管部門組織編制控制性詳細規劃，按法定程序報本級人民政府批準，報批材料中應當附具規劃地段內利害關系人意見及處理結果;

　　(四)城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃，辦理使用性質或者容積率的確認、調整手續并抄告土地主管部門。

　　編制控制性詳細規劃應當根據城市總體規劃，綜合考慮用地周邊的建設和土地出讓等情況，確定用地的使用性質和容積率。

　　第十二條 建設單位或者個人申請調整非居住、商業服務業設施用地的容積率的，或者申請將非居住、商業服務業設施用地調整為其他非居住、商業服務業設施用地的，按照以下程序辦理：

　　(一)調整內容符合控制性詳細規劃的，按照下列程序辦理：

　　1、向城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明調整內容和理由;

　　2、符合本辦法第七條規定且不需要收回(收購)土地使用權的，在城鄉規劃主管部門網站、行政服務中心辦公場所、建設用地現場公示十天以上，征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證;

　　3、城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃和公示情況，辦理使用性質或者容積率的調整手續并抄告土地主管部門。

　　(二)調整內容不符合控制性詳細規劃的，按照下列程序辦理，并將調整內容納入相應的控制性詳細規劃：

　　1、向城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明調整內容和理由;

　　2、符合本辦法第七條規定且不需要收回(收購)土地使用權的，在城鄉規劃主管部門網站、行政服務中心辦公場所、建設用地現場公示三十天以上，征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證;

　　3、公示沒有反對意見或者反對意見明顯不合理的，由城鄉規劃主管部門辦理后續的規劃審批并抄告土地主管部門;公示反對意見強烈或者反對意見具有合理性的，由城鄉規劃主管部門研究提出建議意見，報本級人民政府審定。

　　第十三條 居住、商業服務業設施用地出讓前需要調整使用性質或者容積率，但不符合控制性詳細規劃的，按照以下程序辦理：

　　(一)城鄉規劃主管部門就擬調整的使用性質或者容積率在城鄉規劃主管部門網站、行政服務中心辦公場所、建設用地現場公示十天以上，征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證;

　　(二)城鄉規劃主管部門提出是否修改控制性詳細規劃的建議，向本級人民政府專題報告并附公示情況;

　　(三)本級人民政府同意修改控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門組織編制修改方案后，按法定程序報本級人民政府批準，報批材料中應當附具規劃地段內利害關系人意見及處理結果;

　　(四)城鄉規劃主管部門依據修改后的控制性詳細規劃出具規劃條件。

　　第十四條 非居住、商業服務業設施用地出讓、劃撥前需要調整使用性質或者容積率，但不符合控制性詳細規劃的，按照以下程序辦理，并將調整內容納入相應的控制性詳細規劃：

　　(一)城鄉規劃主管部門就擬調整的使用性質或者容積率在城鄉規劃主管部門網站、行政服務中心辦公場所、建設用地現場予以公示三十天以上，征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證;

　　(二)公示沒有反對意見或者反對意見明顯不合理的，由市城鄉規劃主管部門直接出具規劃條件;公示反對意見強烈或者反對意見具有合理性的，由城鄉規劃主管部門研究提出建議意見，報本級人民政府審定。

　　第十五條 兩宗以上建設用地符合下列條件的，建設單位或者個人可以申請將不同宗地合并使用，并按照合并歸宗后的宗地出具規劃條件，以及進行地價、歸宗等用地管理：

　　(一)建設用地相鄰;

　　(二)建設用地屬于同一使用權人或者共有使用權人;

　　(三)建設用地的使用性質相同或者兼容。

　　建設單位或者個人申請將不同宗地合并使用出具規劃條件，符合前款規定的，城鄉規劃主管部門應當就是否需要收回(收購)土地使用權、能否合并歸宗征求國土、土地儲備等部門意見;不符合前款規定，或者需要收回(收購)土地使用權、不能合并歸宗的，城鄉規劃主管部門不予辦理并書面告知申請人。

　　城鄉規劃主管部門出具規劃條件后，建設單位或者個人應當向國土部門辦理建設用地歸宗手續，再向城鄉規劃主管部門申請核發建設用地規劃許可證。

　　第十六條 建設單位或者個人申請將不同宗地合并使用出具規劃條件，且符合控制性詳細規劃的，按照以下程序辦理：

　　(一)向城鄉規劃主管部門提出書面申請，說明理由并附初步設計方案，初步設計方案應當說明合并前后的用地總平面布局方案、主要經濟技術指標、建筑空間環境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內容;

　　(二)符合本辦法第十五條第一款規定條件，且不需要收回(收購)土地使用權和能夠合并歸宗的，在城鄉規劃主管部門網站、行政服務中心辦公場所、建設用地現場公示十天以上，征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證;

　　(三)城鄉規劃主管部門出具合并后宗地的規劃條件并抄告土地主管部門。

　　第十七條 建設單位或者個人申請將不同宗地合并使用出具規劃條件，但不符合控制性詳細規劃或者所在區域沒有控制性詳細規劃的，按照以下程序辦理：

　　(一)向城鄉規劃主管部門提出書面申請，說明理由并附初步設計方案，初步設計方案應當說明合并前后的用地總平面布局方案、主要經濟技術指標、建筑空間環境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內容;

　　(二)符合本辦法第十五條第一款規定條件，且不需要收回(收購)土地使用權和能夠合并歸宗的，在城鄉規劃主管部門網站、行政服務中心辦公場所、建設用地現場公示十天以上，征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證;

　　(三)城鄉規劃主管部門組織修改或者編制控制性詳細規劃，按法定程序報本級人民政府批準，報批材料中應當附具規劃地段內利害關系人意見及處理結果;

　　(四)城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃出具合并后宗地的規劃條件并抄告土地主管部門。

　　第十八條 分割建設用地土地使用權的，原規劃條件或者經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案總平面圖確定的道路、廣場、公共綠地、市政公用設施、公共服務設施等建設項目，應當在分割建設用地使用權的有關法律文書、用地批準文件或者轉讓合同中明確實施責任人。

　　建設用地土地使用權分割前，應當征求城鄉規劃主管部門意見，由城鄉規劃主管部門明確分割后各地塊的規劃條件。

　　建設用地土地使用權分割后，土地使用權人應當向城鄉規劃主管部門申請核發建設用地規劃許可證。

　　第十九條 調整建設用地使用性質或者容積率，應當符合建設用地周邊環境的要求和公共服務設施的承載能力，符合消防、衛生、交通等相關規定。

　　第二十條 居住用地應當按照應配盡配原則及控制性詳細規劃要求，滿足公共服務設施的規劃設計要求。

　　非居住用地調整為居住用地或者居住用地提高容積率，符合控制性詳細規劃的，公共服務設施按照控制性詳細規劃執行;不符合控制性詳細規劃或者沒有編制控制性詳細規劃的，修改或者編制控制性詳細規劃時應當保障公共服務設施用地，居住用地提高容積率的，按照提高的部分保障公共服務設施用地。

　　2006年以前按照綜合用地性質出讓的建設用地，按照現行城鄉規劃用途建設，現行城鄉規劃明確為居住用地的，不再保障公共服務設施用地，但提高容積率的，按照提高的部分保障公共服務設施用地。

　　按照本條第二款、第三款規定保障的公共服務設施用地應當獨立占地，并由政府根據調整前的規劃條件按照市場評估價收購，或者在批準調整時明確公共服務設施的實施責任人。

　　第二十一條 提高容積率的建設用地，北側用地已經建成但未退足建筑間距的，由提高容積率的建設用地單方退足補全建筑間距。

　　第二十二條 城鄉規劃主管部門應當組織設立城鄉規劃專家庫。城鄉規劃專家庫設立之前需要進行專家論證的，可以從規劃委員會及其專業委員會中隨機抽取專家委員參與論證。

　　第二十三條 經批準調整使用性質或者容積率的，建設單位必須按照有關規定，持城鄉規劃主管部門批準調整的規劃條件、規劃許可證件，到土地主管部門辦理有關手續。

　　建設用地降低容積率的，不予減退已繳納的土地出讓金。

　　第二十四條 城鄉規劃主管部門實施規劃許可，應當保持建設用地使用性質或者容積率的延續性、一致性，涉及同一宗建設用地的建設用地規劃許可、規劃方案審定、建設工程規劃許可以及規劃核實等規劃管理，核定的建設用地使用性質和容積率指標及相應的總建筑面積應當保持一致。

　　第二十五條 同一建設項目分期開發的，各期建設工程規劃許可確定的建筑面積的總和，應當與規劃設計條件、建設用地規劃許可確定的計算容積率總建筑面積相符。

　　第二十六條 同一宗建設用地具有兩種或者兩種以上不同使用性質的，應當明確各種不同使用性質的建設用地的面積比例，或者建設用地的具體面積以及對應的容積率。

　　第二十七條 建設用地申請調整的使用性質屬于控制性詳細規劃規定的使用性質兼容范圍的，視同符合控制性詳細規劃規定。

　　第二十八條 申請將建設用地的使用性質調整為商業、旅游、娛樂和商品住宅經營性用地的，按法定程序納入土地儲備。

　　第二十九條 因建設單位或者個人原因提出申請使用性質或者容積率調整而不能按期開工的項目，依據土地閑置處置有關規定執行。

　　第三十條 “舊城鎮、舊村莊、舊廠房”改造建設用地的使用性質和容積率調整，省、市另有規定的，從其規定。

　　第三十一條 建設單位或者個人違反本辦法規定擅自改變建設用地使用性質或者容積率的，按照《中華人民共和國城鄉規劃法》、《廣東省城鄉規劃條例》、《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》等法律、法規予以處理。

　　第三十二條 城鄉規劃主管部門等行政機關及其工作人員在建設用地使用性質和容積率的規劃管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　監察機關依法對城鄉規劃主管部門履行建設用地使用性質和容積率規劃管理職責情況進行監督檢查。

　　第三十三條 本辦法自2014年2月1日起施行。《汕頭經濟特區城市建設用地使用性質和容積率規劃管理辦法》(汕頭市人民政府令第129號)同時廢止。