第一章　總則

　　第二章　物業產權人大會和委員會

　　第三章　物業管理企業

　　第四章　物業管理與收費

　　第五章　物業的使用與維護

　　第六章　法律責任

　　第七章　附則

第一章　總則

　　第一條　為加強城市住宅區物業管理，維護物業產權人、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的居住生活環境，根據國家和省的有關規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱城市住宅區，是指在城市規劃區內以住宅為主，配套設施比較齊全，具有一定規模的居住區域。

　　本辦法所稱城市住宅區物業（以下簡稱物業），是指城市住宅區內房屋及相關的共用設施、設備和場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業依據物業管理合同約定，對物業進行管理和為物業產權人、使用人提供服務的活動。

　　第三條　本辦法適用于大連市行政區域內城市住宅區的物業管理。

　　城市新建住宅區和共用設施、設備齊全的原有住宅區，應當實行物業管理；配套設施尚不齊全的城市原有住宅區，應當通過整治，逐步創造條件，實行物業管理。

　　第四條　大連市房地產管理局以及縣（市）、旅順口區、金州區、大連經濟技術開發區、大連高新技術產業園區、大連金石灘國家旅游度假區的房地產管理部門，是轄區內物業管理行政主管部門。

　　市及縣（市）、區、大連經濟技術開發區、大連高新技術產業園區、大連金石灘國家旅游度假區物業管理辦公室，具體負責本轄區內物業管理的日常管理工作。

　　政府有關部門及街道辦事處，應協助物業管理行政主管部門做好物業管理工作，并在各自職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。

第二章　物業產權人大會和委員會

　　第五條　物業產權人委員會是城市住宅區物業產權人對物業實行自我管理的群眾性組織。物業產權人委員會由物業產權人大會或物業產權人代表大會（以下統稱物業產權人大會）選舉產生。

　　第六條　物業產權人大會由物業管理區域內全體物業產權人組成；物業產權人較多的，可按比例推選物業產權人代表，組成物業產權人代表大會。

　　公有住宅的使用人可以按比例推選物業使用人代表，出席物業產權人大會，并行使與物業使用人相關的表決權。

　　第七條　共用設施、設備齊全的原有住宅區，公有住宅出售率達到40％以上以及新建住宅區出售和入住率達到總套數50％以上的，原產權或開發建設單位應在達到規定條件后3個月內，在物業管理行政主管部門協調、指導下，組織物業產權人召開物業產權人大會。

　　第八條　物業產權人大會應當由超過2／3的物業產權人或物業產權人代表以及具有表決權的物業使用人代表出席方可舉行。

　　物業產權人大會作出的決定，應由半數以上的物業產權人或物業產權人代表和具有表決權的物業使用人代表通過，并在物業管理區域內公布后方可生效。

　　第九條　物業產權人大會每年召開1次。經20％以上的物業產權人或物業產權人代表提議，或物業產權人委員會認為確有必要時，可臨時召開物業產權人大會。

　　召開物業產權人大會，應邀請物業管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等有關單位列席。

　　第十條　物業產權人大會的職權：

　　（一）審議《物業產權人公約》、《物業產權人委員會章程》；

　　（二）選舉、改選物業產權人委員會，增補或撤換物業產權人委員會委員；

　　（三）聽取和審議物業產權人委員會關于物業管理的工作報告和財務報告，修改或撤銷物業產權人委員會不適當的決定；

　　（四）審議物業管理企業的委托辦法；

　　（五）決定物業管理的其他有關事項。

　　第十一條　物業產權人大會選舉產生的物業產權人委員會成員由7至13人組成，設主任1人、副主任1至2人。主任、副主任從物業產權人委員會委員中選舉產生。

　　物業產權人委員會每屆任期3年，主任、副主任、委員可以連選連任。

　　物業產權人委員會任期屆滿1個月前，應當組織換屆選舉，產生新一屆物業產權人委員會。

　　第十二條　物業產權人委員會的權利：

　　（一）選聘物業管理企業，簽訂、變更或解除物業管理委托合同；

　　（二）審議物業管理企業年度工作計劃和費用預算；

　　（三）檢查、監督物業管理企業的物業管理工作情況；

　　（四）審議物業管理服務收費標準及使用情況；

　　（五）負責維修資金的籌集和使用管理；

　　（六）監督公共建筑、共用設施、設備和物業管理辦公、經營用房的使用情況；

　　（七）物業產權人大會賦予的其他權利。

　　第十三條　物業產權人委員會的義務：

　　（一）向物業產權人大會報告工作；

　　（二）執行物業產權人大會通過的各項決議，接受物業產權人監督；

　　（三）監督物業產權人遵守《物業產權人公約》，協助物業管理企業落實各項管理工作；

　　（四）履行物業管理委托合同，保障物業管理區域內各項管理目標的實施；

　　（五）接受物業管理行政主管部門的監督、指導。

　　第十四條　物業產權人委員會每個季度例會1次。有2／3以上委員提議或主任、副主任認為有必要時，可以增加例會。

　　物業產權人委員會召開會議必須有過半數委員出席。會議作出的決定，應經過半數委員通過，并在物業管理區域內公布后生效。

　　第十五條　物業產權人委員會應自選舉產生之日起15日內，持下列文件向物業管理行政主管部門申請登記備案：

　　（一）登記備案申請；

　　（二）《物業產權人委員會章程》和《物業產權人公約》；

　　（三）《物業產權人委員會組成人員登記表》；

　　（四）物業產權人、使用人代表和物業產權人委員會委員選舉辦法。

　　物業管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內發給登記備案證書。發給證書的日期，為物業產權人委員會成立的日期。

　　第十六條　物業產權人大會、物業產權人委員會作出生效的決定，物業管理區域內的全體物業產權人、使用人必須遵守。

　　物業產權人大會、物業產權人委員會作出的決定，不得與法律、法規和規章相抵觸。有關決定與物業管理委托合同不相一致的，應事先與物業管理企業協商。

第三章　物業管理企業

　　第十七條　物業管理企業是指依照法定程序設立，以物業管理和社區服務為經營業務，獨立核算，并具有企業法人資格的經濟組織。

　　物業管理企業享受國家有關第三產業的政策。

　　第十八條　物業管理企業應自領取營業執照后1個月內，持下列資料到物業管理行政主管部門申請辦理《物業管理企業資質證書》：

　　（一）營業執照副本；

　　（二）企業章程；

　　（三）企業法定代表人及總經理的任職文件及個人資料；

　　（四）專業技術人員的資格證書、任職文件或聘用合同；

　　（五）物業管理行政主管部門規定的其他資料。

　　第十九條　對物業管理企業的資質實行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關規定執行。

　　第二十條　物業管理企業變更登記或被撤銷時，應于工商行政管理部門批準之日起15日內，到物業管理行政主管部門備案。

　　第二十一條　物業管理企業的權利：

　　（一）依照物業管理委托合同和有關規定，對物業實施管理；

　　（二）制止違反物業管理制度的行為；

　　（三）請求物業產權人委員會協助管理；

　　（四）選聘專業公司承擔專項工程，但不得將物業管理權轉讓給第三人。

　　第二十二條　物業管理企業的義務：

　　（一）履行物業管理委托合同，依法經營；

　　（二）接受物業產權人、使用人和物業產權人委員會的監督；

　　（三）接受物業管理行政主管部門的監督、指導；

　　（四）定期向物業產權人、使用人公布物業管理服務費和維修基金的收支帳目；

　　（五）法律、法規和規章規定的其他義務。

第四章　物業管理與收費

　　第二十三條　物業管理實行物業產權人自我管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

　　新建住宅區物業產權人委員會成立前，由開發建設單位委托物業管理企業實施前期物業管理。物業產權人委員會成立后，由其選定的物業管理企業實施物業管理。

　　委托物業管理企業實行專業管理服務，應當簽訂物業管理委托合同，明確雙方的權利和義務。

　　第二十四條　前期物業管理服務項目包括下列內容：

　　（一）對物業的規劃設計提出意見和建議；

　　（二）對防水、地下管網等隱蔽工程的質量進行監督；

　　（三）配合物業管理行政主管部門參與物業竣工綜合驗收；

　　（四）管理工程技術和物業產權人、使用人與物業管理相關的檔案資料；

　　（五）為物業產權人、使用人辦理入住手續，對物業產權人、使用人的裝飾裝修進行管理；

　　（六）本辦法第二十八條第（一）至（四）項規定的內容；

　　（七）前期物業管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十五條　購買（承租）物業的單位和個人，應在簽訂購房（租賃）合同的同時，與原產權或開發建設單位簽訂前期物業管理服務協議。

　　第二十六條　物業產權人委員會選定物業管理企業后，負責前期物業管理的物業管理企業應在物業產權人大會決定的期限內，將開發建設單位提供的下列資料移交給物業產權人委員會或其委托的物業管理企業：

　　（一）政府主管部門的項目批準文件；

　　（二）規劃圖和竣工總平面圖；

　　（三）單體建筑、結構、設施、設備竣工圖及工程質量驗收資料；

　　（四）地下管網竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗收記錄；

　　（五）竣工綜合驗收合格證書；

　　（六）各種設備及材料的檢驗合格證書、質量保證書、使用說明書；

　　（七）環保、綠化等相關工程驗收資料；

　　（八）其他必要的資料。

　　第二十七條　物業產權人委員會選聘物業管理企業可以采取招標或協商的方式進行。1個物業管理區域，只能選聘1個物業管理企業。

　　第二十八條　物業管理服務內容一般應包括：

　　（一）房屋共用部位、設施、設備的維修、養護及運行服務；

　　（二）環境衛生及生活垃圾的收集；

　　（三）協助當地公安機關搞好物業管理區域內公共秩序及安全巡查工作；

　　（四）車輛停放秩序的管理及停車場的經營管理；

　　（五）非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養護管理；

　　（六）維修基金利息使用財務管理和物業管理檔案資料管理；

　　（七）開展社區服務，參與社區文化建設；

　　（八）物業管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十九條　物業管理委托合同期滿，一方不再續簽的，應在合同期滿前兩個月內通知對方。合同有效期內，物業管理企業破產或被解聘的，在物業產權人委員會重新選定物業管理企業之前，由物業產權人委員會對物業實行自我管理，或委托物業管理行政主管部門委派的物業管理企業代管。

　　代管物業的物業管理企業，在競聘對該物業的管理時，享有優先受聘權。

　　第三十條　物業管理企業在物業管理委托合同終止或解除后7日內，應向物業產權人委員會移交物業管理檔案資料、有關財務帳冊以及物業管理辦公、經營用房、場地和其他財物。

　　第三十一條　物業管理服務費用的構成按國家計劃委員會、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費〔1996〕266號）執行。

　　收取物業管理服務費用（含前期物業管理服務費用），必須到物價行政管理部門辦理經營性收費許可證。

　　第三十二條　前期物業管理服務費用由開發建設單位和購買房屋的物業產權人、入住的使用人承擔。

　　前期物業管理委托合同和服務協議對前期物業管理服務收費標準有約定的，經物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門核準后，可按合同約定執行；沒有約定的，由市物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門確定。

　　第三十三條　物業管理服務收費標準，由物業產權人委員會與其選定的物業管理企業協商，經物業管理行政主管部門審核，報物價行政主管部門批準后執行。但國家和省、市已有規定的，須按規定執行。

　　物業管理企業為物業產權人、使用人提供的特約服務，沒有收費標準的，由物業管理企業與物業產權人、使用人協商定價；國家和省、市有收費標準的，按標準執行。

　　第三十四條　物業管理企業應每半年向物業產權人、使用人公布物業管理服務費收支情況，接受物業產權人委員會或物業產權人、使用人的監督。

　　第三十五條　城市新建住宅區，開發建設單位應按房屋造價（成本價）1％的比例繳納物業管理專項資金，用于購買物業管理經營用房。物業管理經營用房按物業總建筑面積1％的比例，以成本價在臨街房屋首層提供。

　　物業管理專項資金，市內四區交市物業管理辦公室專項存儲；其他縣（市）、區交當地物業管理辦公室專項存儲。

　　物業管理經營用房經營收入扣除經營成本后結余部分，全部用于補充維修基金的不足。

　　第三十六條　建筑面積在5萬平方米以下的住宅區，開發建設單位應無償提供150平方米的物業管理辦公用房。每增加5萬平方米，增加50平方米物業管理辦公用房。提供的物業管理辦公用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。

　　第三十七條　規劃土地行政主管部門和開發建設單位在進行新建住宅區規劃設計時，應將物業管理辦公、經營用房、停車場等建設作為規劃設計條件。

　　第三十八條　物業管理辦公、經營用房的產權歸住宅區全體物業產權人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。

　　第三十九條　物業管理行政主管部門應建立投訴受理制度，接受物業產權人委員會和物業產權人、使用人及物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。

第五章　物業的使用與維護

　　第四十條　住宅區內的物業產權人和使用人，應按照法律、法規、規章和《物業產權人公約》的規定使用物業。

　　第四十一條　物業管理區域內禁止下列行為：

　　（一）擅自改變房屋基礎、承重結構和外貌；

　　（二）擅自建設建筑物、構筑物；

　　（三）占用、損壞共用部位和共用設施、設備；

　　（四）安裝影響周圍環境或者房屋結構的動力設備；

　　（五）亂設攤亭、集貿市場；

　　（六）隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物；

　　（七）踐踏、占用綠地，攀折花木；

　　（八）排放或者存放有毒有害物品，發出超過規定標準的噪音；

　　（九）亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護欄、吊欄、曬衣架；

　　（十）法律、法規、規章規定的其他違法行為。

　　第四十二條　物業產權人、使用人裝修房屋需要改變房屋結構、外貌或明顯加大荷載的，必須按規定經有關部門批準并告知物業管理企業。對未經批準擅自裝修的，物業管理企業、其他物業產權人和使用人，有權制止并報告有關部門。

　　第四十三條　物業產權人、使用人改變物業使用性質的，應按國家規定報有關行政主管部門辦理相關手續。影響他人利益的，應征得相鄰物業產權人、使用人的同意。

　　第四十四條　在物業管理區域內對供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線電視等共用設施，新增或進行維修、改造的，應向物業管理企業通報，并就恢復和賠償等事項簽訂協議后方可施工。

　　第四十五條　實行封閉物業管理的住宅區內的停車場和由物業產權人出資建設的停車場地，由物業產權人委員會委托物業管理企業管理，并按規定收取車輛停放管理費。其中，占用由城建行政主管部門建設和維護道路的，應事先到城建行政主管部門辦理有關手續。

　　第四十六條　利用物業管理區域內房屋和共用設施、設備及公共場地設置經營性廣告的，應當在征得相關物業產權人、使用人和物業產權人委員會的書面同意并簽訂有償使用協議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續。

　　第四十七條　物業管理區域內車輛停放管理費和戶外廣告有償使用費收入，扣除成本后結余部分的60％用于物業維修和綠地養護；40％用于彌補經物業產權人委員會同意減免的物業管理服務費和便民服務費用。

　　第四十八條　物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應由各專業管理部門管理到用戶，并負責維修和管理。如需委托物業管理企業管理，雙方應當簽訂管理協議，并繳納委托管理費用。

　　第四十九條　物業產權人轉讓或出租物業時，應當將《物業產權人公約》、《物業使用守則》告知受讓人或承租人。

　　物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內，受讓方或承租方應將受讓或承租情況書面告知物業管理企業。

　　第五十條　實行物業管理的住宅區內應建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規定》執行。

　　第五十一條　物業管理企業應當依照國家和省、市關于城市房屋維修、養護、危險房屋管理及公房售后維修養護等規定，加強房屋共用部位、共用設施、設備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

　　物業管理企業未按規定維修房屋共用部位、共用設施、設備或維修中造成物業產權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十二條　物業維修時，相鄰物業產權人、使用人應予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財產損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責任人承擔賠償責任和相關的法律責任。

　　物業產權人因維修房屋自用部位、自用設施、設備或應維修而不維修，造成相關物業產權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十三條　保修期內房屋共用部位、共用設施、設備的維修、養護及運行服務的費用由開發建設單位承擔。

第六章　法律責任

　　第五十四條　物業管理企業未按本辦法的規定和物業管理合同約定實施物業管理的，物業產權人、使用人有權向物業產權人委員會或者物業管理行政主管部門投訴，物業行政主管部門可責令其限期改正；情節嚴重的，物業產權人委員會有權解除物業管理委托合同，造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十五條　物業管理企業違反本辦法規定，未取得《物業管理企業資質證書》從事物業管理，其所簽訂的物業管理合同無效，物價行政主管部門不予辦理收費許可證；擅自設立收費項目、提高收費標準的，由物價行政主管部門按照有關法律、法規和規章的規定處罰。

　　第五十六條　開發建設單位不按本辦法規定繳納物業管理專項資金、維修基金、以及不提供物業管理辦公、經營用房和物業檔案資料的，由物業管理行政主管部門責令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業管理行政主管部門可提請人民法院強制執行。

　　第五十七條　物業產權人大會作出的決定違反本辦法規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業產權人、使用人。

　　物業產權人委員會作出的決定違反本辦法規定的，由物業產權人大會予以撤銷，并由責任人承擔相應的責任。

　　第五十八條　對不按規定交納物業管理服務費的物業產權人、使用人，物業管理企業可以按照應交金額的0.3％按日加收滯納金；拖欠物業管理服務費的，物業管理企業可按雙方協議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十九條　物業產權人、使用人或其他單位、個人違反本辦法，損壞房屋及共用設備、設施和損害公共利益的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。

　　違反本辦法第四十一條規定的，由政府有關部門按照法律、法規和規章的規定予以處罰。

　　第六十條　當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人在規定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。

第七章　附則

　　第六十一條　本辦法中《物業使用守則》、《物業產權人公約》、《物業產權人委員會章程》的示范文本，由市房地產管理局制定。前期物業管理委托合同和服務協議、物業管理委托合同的示范文本，由市房地產管理局會同市工商行政管理局制定。

　　第六十二條　配套設施比較齊全但公有住宅出售率未達到40％的城市城市原有住宅區，物業管理行政主管部門可以組織產權及經營管理單位，參照本辦法前期物業管理的有關規定實行物業管理。

　　第六十三條　城市規劃區外經批準建設的住宅區和城市規劃區內的辦公、商住、別墅等其他類型的物業管理，參照本辦法規定執行。

　　第六十四條　本辦法由大連市房地產管理局負責解釋。

　　第六十五條　本辦法自2000年1月1日起施行。大連市人民政府1995年7月21日發布的《大連市城市住宅小區物業管理辦法》即行廢止。