第一條　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

　　第三條　市、縣人民政府價格行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。

　　市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在法定職責(zé)范圍內(nèi)，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第四條　政府提倡業(yè)主和物業(yè)使用人通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律、法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。

　　第六條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

　　第七條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量確定。

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

　　(三)物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　(四)物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　(五)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　　(六)辦公費(fèi)用；

　　(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

　　(九)經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人同意的其他費(fèi)用。

　　第八條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量等因素，實行政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價。

　　第九條　普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。

　　實行政府指導(dǎo)價的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實行等級收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格行政主管部門根據(jù)服務(wù)等級和服務(wù)內(nèi)容在政府指導(dǎo)價的范圍內(nèi)確定。

　　第十條　市、縣價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)對實行政府指導(dǎo)價的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)定期進(jìn)行核查。

　　凡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量不符的，價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整或者規(guī)范。

　　第十一條　高檔別墅、寫字樓、工業(yè)園(區(qū))、商場、賓館(酒店)、娛樂活動場所等非住宅房屋物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)在價格行政主管部門監(jiān)督規(guī)范下實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第十二條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋建筑面積計算。未辦理房屋所有權(quán)證的，以物業(yè)服務(wù)合同中約定的房屋面積為準(zhǔn)。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)用作經(jīng)營場所的住房及改變設(shè)計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室等場所的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可高于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十三條　業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，可以采取包干制或者酬金制方式。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按月收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人同意，也可按季收取。

　　第十四條　實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主、物業(yè)使用人所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　第十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

　　第十六條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。

　　第十七條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二次供電、二次供水等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)、小區(qū)車輛停放費(fèi)及樓道亮化費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按照價格行政主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十八條　任何單位和個人利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第十九條　對物業(yè)服務(wù)過程中涉及的裝修裝飾垃圾清運(yùn)、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等費(fèi)用，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第二十條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式及計費(fèi)起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　第二十一條　納入物業(yè)服務(wù)范圍已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

　　已交付給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金自物業(yè)交付業(yè)主或者物業(yè)使用人次月開始計收。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或者入住后不使用房屋連續(xù)超過3個月以上的，可以書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)登記后，從第4個月起其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

　　第二十二條　業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　第二十三條　業(yè)主和物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。

　　第二十四條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可以向委托單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，其他單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的任何費(fèi)用。

　　第二十六條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按價格行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定的格式進(jìn)行公示。

　　第二十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中存在價格違法、違規(guī)行為的，由價格行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和《蘭州市價格監(jiān)督檢查條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

　　第二十八條　本辦法自2008年12月1日起施行。