（2000年9月28日　建總發[2000]99號） ?第一章　總則 　?第一條　為規范建設銀行商業用房貸款管理，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、中國人民銀行《貸款通則》等，制定本辦法。 　?第二條　本辦法所稱商業用房貸款是指中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內城鎮購買各類型商業用房的借款人發放的貸款。 　?第三條　本辦法所稱商業用房是指借款人購置的用于盈利的經營性房屋。 　?第四條　發放商業用房貸款要堅持效益性、安全性和流動性原則，遵守國家有關法律、法規、政策和中國建設銀行的有關信貸規章制度。 　?第五條　本辦法適用于中國建設銀行各級機構發放的商業用房貸款。 ?第二章　貸款對象和條件 　?第六條　貸款對象為： 　　一、具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的外國人； 　　二、經工商行政管理機關核準登記并按規定辦理年檢手續的企業法人、經主管機關核準登記的事業法人、其他經濟組織。 　?第七條　申請商業用房貸款的借款人應具備以下條件： 　　一、自然人 　　（一）須有城鎮常住戶口或有效居留證件； 　　（二）有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄； 　　（三）有合法有效的購買商業用房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件； 　　（四）有所購商業用房全部價款或評估價值３０％以上（含３０％）的自籌資金，并保證用于支付所購商業用房的首付款； 　　（五）能提供貸款行認可的有效擔保； 　　（六）貸款行規定的其他條件。 　　二、企（事）業法人、其他經濟組織 　　（一）有法人營業執照及法人代碼證書或有權部門批準設立的證明文件； 　　（二）有中國人民銀行核發并經過年審的《貸款卡》或《貸款證》； 　　（三）有健全的管理機構和財務管理制度； 　　（四）在建設銀行開立基本結算賬戶或一般存款賬戶； 　　（五）具有良好的經營業績和信譽，能夠按時償還貸款本息； 　　（六）有合法有效的購買商業用房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件； 　　（七）有所購商業用房全部價款３０％以上（含３０％）的自籌資金，并保證用于支付所購商業用房的首付款； 　　（八）能提供貸款銀行認可的有效擔保； 　　（九）貸款行規定的其他條件。 ?　　　　　　 第三章　貸款額度、期限和利率 　?第八條　貸款額度最高為所購商業用房銷售價格或評估價值（以兩者較低額為準）的７０％。 　?第九條　自然人貸款期限最長為１５年，且不超過所購商業用房的剩余使用年限；企（事）業法人和其他經濟組織貸款期限最長為５年，且不超過所購商業用房的剩余使用年限，同時不超過行政主管部門對該單位核定的經營期限或存續期限。 　?第十條　貸款利率按照中國人民銀行規定的相應期限檔次貸款利率執行（個人商業用房貸款不執行個人住房貸款利率），最高上浮幅度不超過１０％；對中小型企業購房貸款利率最高上浮幅度為３０％。浮動幅度隨中國人民銀行利率浮動水平的調整而調整。 ?　　　　　　　　　 第四章　貸款程序 　?第十一條　借款人申請商業用房貸款應填寫借款申請書，并向貸款行提交下列資料： 　　一、自然人 　　（一）合法的身份證件（居民身份證、戶口本、居留證件或其他身份證件）； 　　（二）借款人償還貸款能力證明材料； 　　（三）合法有效的購房合同、協議或（和）其他批準文件； 　　（四）抵押物或質押權利清單、權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書； 　　（五）保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明； 　　（六）借款人用于購買商業用房的自籌資金的有關證明； 　　（七）貸款行規定的其他文件和資料。 　　二、企（事）業法人、其他經濟組織 　　（一）工商行政管理部門核發的經年檢的營業執照副本或主管機關核準登記證明，稅務管理機關核發的稅務登記副本； 　　（二）企（事）業法人代碼證書； 　　（三）經會計（審計）師事務所審計的近三年年度財務會計報告及審計報告，申請借款前一期財務會計報表； 　　（四）合法有效的購房合同、協議或（和）其他批準文件； 　　（五）抵押物或質押權利清單、權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書； 　　（六）保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明； 　　（七）借款人用于購買商業用房的自籌資金的有關證明； 　　（八）中國人民銀行核發并經過年審的《貸款卡》或《貸款證》； 　　（九）貸款行規定的其他文件和資料。 　?第十二條　貸款行在對借款人提交的全部文件、資料的真實性、合法性和貸款的可行性進行審查、評估后，對是否同意貸款給予借款人答復。 　?第十三條　貸款行同意借款人的借款申請后，與借款人和擔保人分別簽訂借款合同和擔保合同。 　?第十四條　簽訂借款合同和擔保合同后，應根據國家和當地的法律法規，辦理抵押登記、保險及其他必需的手續，并視實際情況辦理合同公證。 　?第十五條　貸款行同意發放貸款并辦妥有關手續后，應按照借款合同約定將款項直接劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。 ?　　　　　　　　　　第五章　貸款擔保 　?第十六條　商業用房貸款實行抵押、質押、保證等擔保方式。貸款行可根據借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。 　　貸款期間，經貸款行同意，借款人可根據實際情況變更貸款擔保方式；在抵（質）押物價值減少、保證人喪失或部分喪失保證能力時，貸款行有權要求借款人落實新的、符合要求的擔保措施。 　?第十七條　抵押貸款指貸款行以借款人或第三人提供的，經貸款行認可的符合規定條件的財產作為抵押物而向借款人發放的貸款。 　　一、貸款的抵押物必須是貸款行認可的、能夠進行抵押登記的、抵押人有所有權或有處分權的房產或其他符合法律規定的財產。 　　二、抵押物價值按照抵押物的市場成交價或評估價（以兩者較低額為準）確定。需要評估的抵押物其評估費用由借款人負擔。 　　三、商業用房貸款抵押率不得超過７０％。 　　四、貸款行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須依照法律規定辦理抵押登記，抵押登記費用由借款人負擔。 　　五、抵押物的他項權利證書、抵押登記文件正本原件及其他權利證書由貸款行保管。 　　六、抵押人對設定抵押的財產在抵押期間必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款行的監督檢查。 　　七、對設定的抵押物，在貸款本息全部清償前，未經貸款行書面同意，抵押人不得將抵押物轉讓、重復抵押或以其他方式處分。 　　八、抵押合同的期限自抵押登記完成之日起至被擔保的主債權全部清償之日止。抵押終止后，應按合同的約定，到原登記部門辦理抵押登記注銷手續。 　?第十八條　質押貸款指貸款行以借款人或第三人提供的，貸款行認可的符合規定條件的權利憑證作為質押權利而向借款人發放的貸款。 　　一、商業用房貸款可以用建設銀行簽發的或與建設銀行簽有辦理質押凍結擔保協議的本地其他金融機構簽發的國家重點建設債券、金融債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單、１９９９年及１９９９年以后財政部發行的可以用于質押的憑證式國債、有固定未來現金流的保險單等有價證券質押。 　　二、借款人以符合條件的有價證券作質押，其貸款額度最高不得超過質押權利憑證票面價值的９０％。 　　三、貸款行應對出質人提交的憑證式國債、存單進行查詢，并辦理凍結手續。質押期間，出質人對用作質押的權利憑證不得以任何理由掛失。 　　四、貸款行與出質人簽訂質押合同的同時，出質人應將確認后的質押權利憑證交付貸款行保管，貸款行應向出質人出具保管證明。質押擔保的期限自權利憑證交付之日起至被擔保的主債權全部清償之日止。 　　五、貸款行負有妥善保管質押權利憑證的責任。 　　六、質押權利憑證兌現日期先于貸款到期日的，可以選擇以下方式處理，并應在質押合同中注明： 　　１．到期兌現用于提前清償貸款； 　　２．轉換為定期存單繼續用于質押； 　　３．轉換為貸款行認可的有價證券繼續用于質押； 　　４．用貸款行認可的等額債券、存款單調換到期債券、存款單； 　　５．用貸款行認可的財產替換質押權利用于抵押； 　　６．向與出質人約定的第三人提存。 　　七、用憑證式國債質押的，貸款期限最長不得超過憑證式國債的到期日。若用不同期限的多張憑證式國債作質押，以距離到期日最近者確定貸款期限。 　?第十九條　保證貸款指貸款行以借款人提供的、貸款行認可的具有代為清償債務能力的法人、其他經濟組織作為保證人而向借款人發放的貸款。 　　一、保證人應與貸款行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證。 　　二、保證期間，保證人喪失或可能喪失擔保能力，或作為保證人的法人、其他組織發生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯營、股份制改造、破產、撤銷等行為，借款人、保證人應提前書面通知貸款行。保證合同項下的全部義務由變更后的機構承擔或由對保證人作出撤銷決定的機構承擔。如貸款行認為變更后的機構不具備相應的保證能力，由借款人、保證人或作出撤銷決定的機構提供為貸款行所能接受的新擔保，并簽訂相應的擔保合同。 　　三、借款人與借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。 　　四、借款人為自然人，其貸款僅采取保證擔保方式的，貸款期限不得超過５年（含５年），貸款額度不得超過所購房屋價值的５０％。 ?　　　　　　　　　 第六章　公證與保險 　?第二十條　貸款行與借款人簽訂借款合同后，可視情況辦理合同公證。 　?第二十一條　用財產作抵押的，須辦理抵押財產保險。借款人可到貸款行認定的保險公司辦理有關保險手續，也可以委托貸款行辦理，在保險單上注明貸款行為保險的優先受償人（即第一受益人），并特別約定一旦發生保險事故，保險人應將保險賠償金直接劃付至貸款行指定的賬戶。該保險賠償金有幾種處理方法可供選擇：提前清償貸款；轉為定期存款，存單繼續用于質押；用于修復抵押物，以恢復抵押物價值。 　　保險期不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息，保險費用由借款人負擔。抵押期間，保險單正本原件由貸款行保管。 　?第二十二條　借款合同有效期內，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險。 　?第二十三條　保險期間，抵押財產如發生保險責任以外的毀損后不足以清償貸款本息，借款人應重新提供貸款行認可的抵押物，并辦理保險手續；或重新提供貸款行認可的質押或第三方保證擔保。 ?　　　　　　　　　　第七章　貸款償還 　?第二十四條　貸款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。 　?第二十五條　借款人可采取以下方式償還貸款本息： 　　一、委托扣款方式 即借款人委托貸款行在其于建設銀行開立的信用卡、儲蓄卡、儲蓄存折賬戶或公司卡中直接扣劃還款。采用委托扣款方式的，借款人須事先向貸款行提出申請，并簽訂委托扣款協議。 　　二、柜面還款方式 即借款人直接以現金、支票或信用卡、儲蓄卡到貸款行規定的營業柜臺還款。 　?第二十六條　還款方式。 　　一、自然人 　　貸款期限在１年以內（含１年）的，實行到期本息一次性清償或按季結息，到期還本的還款方式。借款期限在１年以上的，一般采取按月還款的方式。 　　二、企（事）業法人、其他經濟組織 　　貸款期限在１年以內（含１年）的，實行按月或按季結息，本金到期一次性清償的還款方式。借款期限在１年以上的，一般采取按季結息、到期一次還本或按合同分期還本的方式。 　?第二十七條　借款人為自然人，貸款期限在１年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，未經銀行同意，不得更改。 　　一、等額本息還款法。即借款人每月（季）以相等的金額償還貸款本息。計算公式為： 　　每月（季）　貸款本金×月（季）利率×〔１＋月（季）利率〕還款期數 　　　還款額　=────────────────────────── 　　　　　　　　　　　〔１＋月（季）利率〕 還款期數 －１ 　　 　　二、等額本金還款法。即借款人每月（季）等額償還本金，貸款利息隨本金逐月（季）遞減，計算公式為： 　　　　　　　　　　 貸款本金 　　每月（季）還款額=────＋（貸款本金－累計已還本金）×月（季）利率 　　　　　　　　　　 還款期數 　?第二十八條　借款人按照第二十七條的方法還款，在第一期和最后一期還款時，按照借款人的借款余額和合同約定期限的利率按實際占用的天數計算借款利息。 　?第二十九條　貸款期限在１年以內（含１年）的，經貸款行同意，借款人可以提前結清全部貸款，并按原合同利率按實際使用期限結計利息，但不得提前部分還本。 　?第三十條　貸款期限在１年以上的，借款人向貸款行提出提前還款書面申請后，經貸款行同意，可提前部分歸還貸款本金或提前結清全部貸款本息，提前歸還的部分在以后期限不再計息，此前已計收的貸款利息也不再調整，并且貸款行將按有關規定計收賠償金。 　　一、提前清償全部貸款的，經貸款行同意，根據合同約定期限的利率和貸款余額按照實際占用天數計收利息。 　　二、調整還款計劃的提前部分還本，應有一定的限制額度。超過限額提前還款的，借款人可根據需要調整還款計劃，限還款期限不變，分期還款額作相應調整；低于限額提前還款的不調整還款計劃。 　?第三十一條　借款人在合同履行期間，如不能按照還款計劃按期歸還貸款，在征得擔保人同意后，可向貸款行提出延長借款期限的書面申請，經貸款行批準后，借款人、貸款人、擔保人簽訂延期還款協議，并辦理有關手續。 　　抵押物、質押權利、保證人發生變更的，擔保人應與貸款行重新簽訂相應的擔保合同。 　?第三十二條　借款人申請借款延期只限一次，自然人原借款期限與延長期限之和最長不超過１５年，并按有關規定計收違約金；法人原借款期限與延長期限之和最長不超過５年。原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延期之日起，貸款按新的利率期限檔次計收利息。已計收的利息不再調整。 ?　　　　　　　　第八章　合同變更與終止 　?第三十三條　借款合同需要變更或借款人將借款合同項下的權利、義務轉讓給他人，必須經借貸雙方協商同意，并簽訂變更協議。 　　在擔保期間的，必須事先征得擔保人的書面同意；如需辦理抵押變更登記的，還應到原抵押登記部門辦理變更抵押登記手續，同時應辦理保險等手續。 　?第三十四條　借款人如需變更擔保，必須事先征得貸款行同意，才能辦理有關變更手續。變更抵押物或質押權利的，其新的抵（質）押率不得高于原抵（質）押率。 　?第三十五條　借款人按借款合同規定清償全部貸款本息后，借款合同終止，貸款行將抵押物的權屬證明文件或質押的權利憑證等相關資料返還有關各方，收件人應向貸款行開具收據或辦理簽收手續。 ?　　　　　　　　　 第九章　違約處置 　?第三十六條　貸款行無故未按借款合同約定及時、足額向借款人提供貸款，應按違約數額、違約天數和違約金率向借款人支付違約金。自然人借款人違約金率按照《中國建設銀行個人住房貸款辦法》中的有關規定執行。單位借款人違約金率比照一般貸款執行。 　?第三十七條　下列情況屬于借款方違約： 　　一、貸款到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息； 　　二、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款； 　　三、借款期間，借款人未按約定的分期還款計劃按時、足額歸還貸款本息； 　　四、借款人擅自將抵押物拆除、轉讓或重復抵押等； 　　五、借款人拒絕或妨礙貸款行對貸款使用情況和抵押物使用情況實施監督檢查； 　　六、借款人提供的文件、資料不實，已經或可能造成貸款損失； 　　七、借款人與他人簽訂有損貸款行權益的合同或協議； 　　八、保證人違反保證條款或喪失承擔連帶保證責任能力，抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息或抵押物、質押權利價值明顯減少影響貸款行實現抵押權、質權，而借款人未按貸款行要求落實新保證或新抵（質）押； 　　九、借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤、宣告死亡或喪失民事行為能力后，其遺產或財產繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人拒絕繼續履行原借款合同； 　　十、借款人在合同履行期間中斷或撤銷保險； 　　十一、借款人違反借款合同的其他行為。 　?第三十八條　違反本辦法第三十七條第一、二款的，從逾期、擠占挪用之日起，貸款行有權根據中國人民銀行規定分別按逾期、擠占挪用貸款利率計收罰息。 　?第三十九條　違反本辦法第三十七條第三款的，貸款行有權根據中國人民銀行規定，對自然人借款人按貸款余額、貸款利率計收利息，對未收取利息部分按貸款利率計收復利，對拖欠的分期還款額按日收取違約金；對單位借款人未按時歸還貸款部分計收罰息。 　?第四十條　發生下列情況之一時，貸款行有權停止發放貸款或提前處置抵押物（或質押權利），收回已發放的貸款本息，或解除合同，并要求借款人承擔違約責任： 　　一、借款期內，借款人累計六個月（包括計劃還款當月）或兩個季度未償還貸款本息和相關費用的； 　　二、借款人出現本辦法第三十七條第一款至第二款、第四款至第十一款規定的違約情形之一的； 　　三、借款人有其他重大違約事項的。 ?　　　　　　　　　　第十章　附則 　?第四十一條　建設銀行各省、自治區、直轄市分行、總行直屬分行，蘇州、三峽分行，可根據本辦法，結合本地區實際情況制定實施細則，并報總行備案。 　?第四十二條　本辦法由中國建設銀行總行負責解釋、修改。 　?第四十三條　本辦法自發布之日起執行。