第一章　總則

　　第二章　借款對象與條件

　　第三章　貸款期限、利率、額度和審批權限

　　第四章　樓盤審查

　　第五章　貸款發放

　　第六章　貸款擔保

　　第七章　貸款償還

　　第八章　貸后管理

　　第九章　債權保護

　　第十章　附則

各省、自治區、直轄市分行，新疆兵團分行，各直屬分行：

　　現將《中國農業銀行商業用房抵押貸款管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。執行中遇到問題，請與總行（房地產信貸部）聯系。

中國農業銀行商業用房抵押貸款管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為適應市場需求，規范貸款管理，促進商業用房信貸業務發展，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》和中國農業銀行有關制度辦法的規定，特制定本辦法。

　　第二條　商業用房抵押貸款（以下簡稱商業用房貸款）是指貸款人向借款人發放的、用于借款人購買營業用房或辦公用房（以下簡稱商業用房）、并以所購商業用房作為抵押物并按月向貸款人還本付息的貸款。

　　第三條　本辦法適用于中國農業銀行各級行辦理的商業用房貸款業務。

　　第二章　借款對象與條件

　　第四條　借款對象。借款人必須是經有權部門批準成立并依法持有企（事）業法人營業執照、實行獨立核算、具有法人資格的經濟組織或具有有效居留身份和完全民事行為能力的自然人。

　　第五條　借款條件。

　　（一）借款人為法人的，須具備下列條件：

　　1.具有法人營業執照并已辦理年檢手續；

　　2.經營管理制度健全，財務狀況良好，有按期償還貸款本息的能力；

　　3.具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，信用狀況良好，過去與我行發生過信貸關系的，信用等級須在A級以上；

　　4.已與售房人簽訂房地產管理部門統一印制的、具有法律效力的購買商業用房的合同或協議；　5.已經支付不低于所購商業用房全部價款的40％作為購房首付款；　6.同意將所購房屋作為貸款的抵押擔保物；

　　7.所購商業用房為現房（竣工驗收合格的房屋）或多層達到主體結構封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房（尚未通過竣工驗收的房屋）；

　　8.商業用房價格符合經辦行或其委托的具有房地產估價資質的機構所評估的價格水平；

　　9.經辦行規定的其他條件。

　　（二）借款人為個人的，須具備下列條件：

　　1.具有有效身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

　　2.具有償還貸款本息的能力；

　　3.已經與售房人簽訂房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同或協議；

　　4.已經支付不低于所購商業用房全部價款的40％作為購房首付款；

　　5.有權處分人同意以所購房屋作為貸款抵押物的證明；

　　6.所購商業用房為現房；

　　7.商業用房價格符合經辦行或其委托的具有房地產估價資質的機構所評估的價格水平；

　　8.經辦行規定的其他條件。

　　第三章　貸款期限、利率、額度和審批權限

　　第六條　貸款期限。根據借款人還款能力合理確定貸款期限。借款人為個人的，最長不得超過10年；借款人為法人的，一般為3—5年，最長不得超過8年，且不得超過其法定經營期限。所購房屋為二手樓的，除了滿足前述規定外，且所購房屋已使用年限一般不超過10年。

　　第七條　貸款利率。執行中國人民銀行規定的期限利率。貸款利率可以浮動，但不得執行個人住房貸款利率。

　　貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率。遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下一年1月1日起，按相應利率檔次執行新的利率規定。

　　第八條　貸款額度。不得超過所購商業用房價格或評估價格（兩者取低者）的60％，借款人為法人的，貸款額度同時不得超過借款人凈資產的50％，并納入借款人最高綜合授信額度內。

　　第九條　審批權限。按總行有關授權和轉授權管理的規定執行，其中法人商業用房貸款審批權限按單個中長期貸款項目限額執行。

　　第十條　貸款科目。商業用房貸款暫時在個人住房貸款科目內核算（科目代號754），為反映業務發展狀況，各行可設置個人商業用房貸款和法人商業用房貸款二級科目核算。

　　第四章　樓盤審查

　　第十一條　樓盤基本條件

　　借款人購買由房地產開發公司（以下稱為開發商）開發的房屋的，在借款人提出借款申請之前，經辦行要對整個樓盤進行審查。樓盤必須滿足下列基本條件：

　　（一）項目合法，批件齊全；

　　（二）資金來源落實，且已按要求到位；

　　（三）開發商經營業績好，無不良信用記錄；

　　（四）市場定位準確，銷售前景好。

　　第十二條　開發商申請

　　開發商向經辦行提出申請，并提供下列資料：

　　（一）公司資料

　　1.企業法人營業執照、法定代表人身份證明；

　　2.公司章程；

　　3.房地產開發企業資質等級證書；

　　4.經會計師事務所審核的貸款前一年度財務報表（資產負債表、損益表和現金流量表）；

　　5.房地產開發經歷；

　　6.董事會（沒有成立董事會的，企業法定代表人）同意為購房的借款人承擔階段性連帶保證責任的承諾。

　　其中第1、3項資料原件經經辦行審核無誤后留存復印件，其他資料留存原件。

　　（二）項目資料

　　1.項目的可行性研究報告及計委立項批復；

　　2.建設用地規劃許可證；

　　3.建設工程規劃許可證；

　　4.建設工程施工許可證；

　　5.國有土地使用證；

　　6.工程概預算資料；

　　7.項目資金來源及投入情況、工程進度；

　　8.期房提供商品房預售許可證，現房提供竣工驗收合格證明。

　　上述資料原件經經辦行審核無誤后留存復印件。

　　（三）經辦行規定的其他資料。

　　第十三條　樓盤調查

　　經辦行受理申請后，組織貸款調查部門進行調查，調查內容主要包括：開發商的開發能力、經營業績；項目是否合法，手續、批件是否完備；資金來源及投入情況、工程進度；項目的市場前景等。

　　經調查，確認該樓盤符合提供商業用房抵押貸款條件后，經辦行認為有必要的，可委托具有房地產估價資質的房地產估價機構對整個樓盤進行價格估算或自行評估。

　　調查部門簽署調查意見后送貸款審查部門審查。

　　第十四條　樓盤審查、審批

　　貸款審查部門根據調查意見，重點審查資料的真實性和完備性、項目的合法合規性和市場前景，提出總的貸款額度。貸款審查部門審查同意后，經貸審會審議，報有權審批人審批。　期房項目樓盤貸款合作的審批權原則上集中在一級分行；現房項目樓盤貸款合作的審批權可以在一級分行對二級分行轉授權權限內由二級分行審批，超過轉授權權限范圍的報一級分行審批。

　　第十五條　簽訂項目合作協議書

　　經有權審批人審批同意后，經辦行與開發商簽訂《商業用房抵押貸款項目合作協議書》，由開發商承擔階段性保證擔保責任。

　　對期房提供商業用房貸款的，經辦行還應與開發商簽訂《預售房款監管協議》，由經辦行監督貸款的使用，確保預售房款不被挪用，專項用于該項目；一旦發現開發商挪用預售房款，經辦行有權停止下一步劃款，在征得借款人同意的情況下，要求開發商履行回購責任。

　　第五章　貸款發放

　　第十六條　借款人申請

　　對一手樓提供貸款的，在經辦行與開發商簽訂合作協議書并對整個樓盤核定商業用房貸款額度之后，由借款人提出申請；對二手樓提供貸款的，由借款人向經辦行直接提出申請。

　　（一）借款人為法人的，經辦行應要求借款人提出書面申請并提供下列資料：

　　1.借款申請表；

　　2.工商行政管理部門核發的營業執照，稅務機關核發的稅務登記證、法人代碼證，有權部門批準核發的事業單位法人證書及其他有關證明；

　　3.經會計師事務所審核的借款人前一年度財務報告和財務報表（資產負債表、損益表和現金流量表）；

　　4.房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；

　　5.貸款證（卡）；

　　6.抵押物權屬證明；

　　7.有處分權人同意抵押的證明；

　　8.首付款付款憑證；

　　9.經辦行要求提供的其他資料。

　　上述第2、4、5、6、8項資料需提供原件和復印件，經經辦行審核無誤后留存復印件，其他資料留存原件。

　　（二）借款人為個人的，申請時經辦行應要求其提供下列資料：

　　1.借款申請表；

　　2.有效身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

　　3.婚姻證明（已婚的提供結婚證或當地婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明）；

　　4.不低于房價40％的首付款憑證；

　　5.房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；

　　6.有處分權人同意以所購房屋作為抵押物的證明；

　　7.借款人及家庭成員財產、收入證明（包括由借款人及家庭成員所在單位人事部門出具個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產證明、有價證券等）；

　　8.經辦行要求提供的其他資料。

　　第十七條　受理、調查。材料齊全并符合貸款條件的，經辦行受理借款人的申請，安排調查部門進行貸前調查，主要調查借款人是否符合貸款條件、價格是否合理、首付款付款憑證是否真實可靠、抵押擔保是否合法、有效、足值，所購房屋與實際用途是否吻合等，并對借款人的還款能力等方面進行綜合評估，重點分析每期還款有無穩定現金流量。

　　對二手樓提供貸款的，經辦行須委托一級分行認可的、具有房地產估價資質的機構對房屋進行價格評估。

　　經辦行對不符合貸款條件的借款人應及時退還材料，不予受理借款申請。

　　第十八條　審查、審批。貸款審查部門對調查部門報送的借款人資料、調查意見和評估意見進行審查，重點審查借款人資格及還款來源的真實性、可靠性；審查貸款擔保的合法性；審查貸款額度、期限是否與借款人還款能力相符等，經審查合格的報有權審批人審批。法人商業用房貸款在報有權審批人審批前，必須經過貸審會審議。

　　第十九條　簽訂借款合同。經審批同意的，經辦行與借款人簽訂借款合同和《委托劃款扣款授權書》。

　　第二十條　辦理房屋保險、公證及抵押（預）登記等手續。

　　第二十一條　發放貸款。經辦行根據借款人簽署的《委托劃款扣款授權書》，直接將貸款劃到售房人在經辦行處開立的售房專戶上，并通知借款人貸款已經發放，售房人出具收到款項的憑證。

　　第六章　貸款擔保

　　第二十二條　經辦行必須要求借款人提供有效擔保，擔保方式分為抵押和抵押加開發商階段性保證擔保兩種。

　　第二十三條　借款人購買一手樓的，必須采取抵押加開發商階段性保證擔保方式。借款人在取得房屋產權證并辦妥抵押登記手續之前，由開發商提供階段性保證擔保；并在經辦行按所擔保貸款的一定比例存入回購保證金。借款人取得房屋產權證后，立即辦理房屋抵押登記并將房屋所有權證、房屋他項權利證書交經辦行保管。

　　第二十四條　借款人購買二手樓的，必須采用抵押擔保方式。經辦行必須要求借款人以所購商業用房作為抵押物，辦理抵押登記手續，并將房屋所有權證、房屋他項權證一并交經辦行保管。

　　第二十五條　借款人必須辦理房屋保險，保險單上須注明經辦行為保險第一受益人，并將保險單正本交經辦行保管。保險金額不得少于貸款金額，保險期限不得短于貸款期限。有條件的分行可以要求借款人辦理履約保險，以防范貸款風險。

　　第七章　貸款償還

　　第二十六條　還款方式。實行按月歸還貸款本息，通常采用等額本息法或等額本金法進行計算。

　　（一）等額本息法：在貸款期內借款人每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息。計算公式為：

　　 　　　　　貸款本金×月利率×(1＋月利率)(貸款月數上標)
　　 月還款額＝-----------------------------------------------
　　　　　　　　 (1＋月利率)(貸款月數上標)－1)

　　（二）等額本金法：在貸款期內將本金平均分攤在每個月歸還，利息逐月減少。計算公式為：

　　 　　　　　　貸款本金
　　 月還款額＝-----------＋(貸款本金－已歸還貸款本金累計額)×月利率
　　　　　　　　 貸款月數

　　（三）具備條件的經辦行，可以選擇等額遞增（減）、等比遞增（減）等其他還款方式[公式參見《中國農業銀行個人住房貸款還款方式計算模式》（農銀函[2000]575號）].

　　第二十七條　還款日的確定。自貸款發放后次月起進入還款期，每月第20日為約定還款日，如遇雙休日或節假日順延。

　　第二十八條　提前還款。在貸款的有效期內，借款人若需提前歸還貸款時，需提前7天向經辦行提出書面申請，經經辦行同意后，可以提前歸還全部或部分貸款本金，已計收的利息不再調整。

　　部分提前還款后，可以采取下列兩種方式：每期還款額不變、縮短還款期限；還款期限不變、減少每期還款額。

　　第二十九條　逾期貸款處理。借款人在約定還款日營業終了沒有按照合同約定的還款計劃還款，以及借款人沒按雙方簽署的各種協議規定還本付息，經辦行將本月應還本金轉入相應的逾期科目，利息轉入應收利息科目，并計算逾期利息，計算公式為：

　　逾期利息＝當月應還本息×逾期利率×逾期天數

　　公式中逾期天數從約定還款日次日算起，逾期利率按人民銀行有關規定執行。

　　經辦行應及時了解逾期貸款形成的原因。借款人三個月未償還貸款本息和相關費用或逾期還款累計超過六期（含六期），經辦行有權處置抵押物。

　　第八章　貸后管理

　　第三十條　貸款項目管理。貸款發放后，客戶經理要督促開發商和借款人及時辦理產權證和抵押登記手續，并對借款人還款情況進行分析，每半年寫出檢查報告。

　　第三十一條　檔案管理。商業用房貸款形成的檔案原則上實行支行集中管理、專人保管，比照《中國農業銀行個人住房貸款檔案管理規定》（農銀辦[2001]58號）執行，確保檔案的完整、安全與有效利用。

　　第九章　債權保護

　　第三十二條　經辦行要加強貸款調查、審查、檢查和管理，嚴防借款人或開發商在申請和使用貸款時有下列行為：

　　（一）提供虛假文件、資料，騙取貸款；

　　（二）未按合同約定的還款計劃歸還貸款本息；

　　（三）擅自改變貸款用途或挪用貸款；

　　（四）拒絕或阻撓經辦行對貸款使用情況進行監督檢查；

　　（五）未經經辦行同意，將設定抵押權的房屋拆遷、出租、出售、轉讓、饋贈或重復抵押；

　　（六）抵押物因意外毀損不足以清償債務，未按要求提供新的擔保；

　　（七）影響經辦行權益的其他行為。

　　第三十三條　借款人或開發商有第三十二條所列行為之一的，經辦行可以采取下列一種或數種處置措施，保護債權：

　　（一）限期糾正違約行為；

　　（二）停止開發商尚未使用的合作貸款額度；

　　（三）提前收回借款人部分或全部貸款；

　　（四）按規定罰息；

　　（五）要求保證人履行保證責任或回購協議；

　　（六）依法處置抵押物，清償貸款本息；

　　（七）依法申請借款人破產還債；

　　（八）經辦行認為可以采取的其他處置方式。

　　第十章　附則

　　第三十四條　本辦法由總行負責解釋和修改，各一級分行可以制定實施細則，報總行備案。

　　第三十五條　法人購買自用住宅、法人分支機構購買商業用房貸款可參照本辦法辦理。

　　第三十六條　本辦法自公布之日起施行。

　　附件：1.商業用房抵押貸款項目合作申請表（略）

　　2.商業用房抵押貸款項目合作審查認定表（略）

　　3.商業用房抵押貸款合作協議書（略）

　　4.預售房款監管協議書（略）

　　5.法人商業用房抵押貸款申請表（略）

　　6.個人商業用房抵押貸款申請表（略）

　　7.法人商業用房抵押貸款調查、審查、審批表（略）

　　8.個人商業用房抵押貸款調查、審查、審批表（略）

　　9.商業用房抵押借款合同（一手樓）（略）

　　10.商業用房抵押借款合同（二手樓）（略）

　　11.委托劃款扣款授權書（略）