快報訊(記者尹曉波)昨天下午，國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》(以下簡稱《意見》)，南京市房產(chǎn)局相關負責人也在第一時間告訴快報記者，政府將研究有關政策，不排除制定相關政策的細則的可能性。

　　在新政中有規(guī)定特別“醒目”：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。”

　　南京浙商投資有限公司總經(jīng)理張國安表示，這一政策顯然是矯枉過正了。因為一些容積率本來就小的地塊，不可能蓋那么多的面積90平方米以下的小戶型。南京目前一個商品房項目，一般按照120平方米以下占80%、100平方米以下占60%的結構比例操作，這種規(guī)定只能是臨時性的。實際上，一些老百姓需要大房子。他說，如果南京主城區(qū)樓盤控制建筑面積的話，將片面提高城區(qū)房子的總價，現(xiàn)在一些單價在萬元以上的恰恰正是一些小戶型公寓。而假使在南京的江寧和江北等區(qū)域也開發(fā)大批量的90平方米以下的房型，那肯定是與市場背道而馳的。

　　據(jù)悉，目前南京對普通房的標準是：“同時滿足下列三個條件享受2%契稅優(yōu)惠：一是容積率在1.0以上，其次建筑面積須在144平方米以下，第三個方面則直接以房價劃分，將全市分為江南八區(qū)、江寧和江北三個地區(qū)，享受優(yōu)惠普通住房的交易價格分別為每平方米8690元、5100元和3700元。”反之，即是高檔房。

　　現(xiàn)在新政公布，意味著開發(fā)商在開發(fā)房型的面積上要“縮水”，那一些標準是否隨之調整？南京市房產(chǎn)局人士表示，國家的規(guī)定很“死”，沒有任何“討價還價”的余地。參照這個細則規(guī)定，南京政府部門在很多方面需要進一步消化和細化。比如高檔房標準調整、今年拆遷規(guī)模的控制、住房二級市場和房屋租賃市場等方面。

　　【南京業(yè)內(nèi)人士解讀】

　　又一個“六一新政”

　　這一《意見》隨即被南京房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看作是前不久國務院下發(fā)的“國六條”具體的細化意見，是繼去年“六一新政”之后的又一“六一新政”。就新政涉及到的內(nèi)容，南京房產(chǎn)部門、國土部門及房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向快報讀者作了第一時間的相關解讀。

　　抑制“炒房”2年限成5年限

　　新政提及：“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。”

　　解讀：二手交易從原先的2年限延長至5年限，目的就是抑制投機者或者說投資者的“炒房”。新政執(zhí)行的日期是6月1日，一些市民如果有新房而沒有辦理產(chǎn)權證，那到“六一”以后就要按新規(guī)定執(zhí)行了。

　　防止囤地資本金在35%以上

　　新政提及：“為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。”

　　解讀：這一政策南京其實從前年就開始執(zhí)行了，自有資本金比例必須在35%以上后，南京開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)有關部門統(tǒng)計，2005年，南京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量雖然由2004年的453家提高到577家，增長了27%，但是無開發(fā)工作量的企業(yè)數(shù)量卻由2004年的125家提高到226家，增長了80%。

　　首付比例自住、房小首付二成

　　新政提及：“從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。”

　　解讀：這個規(guī)定“終結”了先前關于首付提高到5成的說法。不過，首付不管是3成還是2成，是對購房者及銀行而言。在南京，其實很多開發(fā)商和銀行對購房者已經(jīng)要求首付3成。這項政策在一定程度上也是為抑制“炒房族”而設，同時保障一些低收入家庭購買自住住房。#p#分頁標題#e#

　　7成土地供應給“低價房”

　　新政提及：“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位”

　　解讀：南京市國土部門人士表示將認真消化政策，制訂相應的實施細則。現(xiàn)在南京的中低價商品房用地，實際上就是采用先限房價的方式出讓的，比如，河西的一處中低價房，就采取了限價3600元/平方米出讓的方式。如果讓純粹的商品房用地也采取限房價的方式出讓，那么也應該先限定購買對象，這種情況只能適用于一些“勾地”政策的土地，比如一些條件苛刻的地塊。

　　【南京市場最新反應】

　　首付三成

　　昨天，南京多家銀行稱，首付款提高到3成后，部分買房自住者壓力加大，但對金融信貸業(yè)務影響不大。

　　現(xiàn)狀：各銀行“首付”成數(shù)不同

　　招行南京分行一位相關人士告訴記者，現(xiàn)在很多客戶本來貸的就是7成。據(jù)其介紹，一方面銀行為了防范風險進行成數(shù)控制；另外一方面，房貸利率兩次調高后，很多客戶為了少付利息寧愿多付款少貸款，真正買房貸到8成的客戶不到10%。

　　農(nóng)行江蘇省分行營業(yè)部一位工作人員告訴記者，在6月1日之前，他們?nèi)园凑宅F(xiàn)有標準執(zhí)行，即一手樓首付款最低2成、二手樓首付款最低3成、別墅等高檔住房首付款最低4成。交行南京分行一位相關人士稱，現(xiàn)在他們對市區(qū)的房子一般最低首付2成，郊縣的房子最低3成。在南京，如果一套房子總價75萬元，首付多個一成，就是7.5萬元，對于購房自住的人來說，支付壓力加大了，但需求剛性無法轉化，市場變化不會太大。

　　尷尬：90平米“大小”相對論

　　不過，對于《意見》一刀切的做法，有銀行提出了自己的擔憂。一位不愿透露姓名的銀行人士稱，就以江蘇為例，在蘇北，90平方米的房子就不算小了，而在南京90平方米是很普通的戶型，在經(jīng)濟發(fā)展程度不一的地方，應該根據(jù)自己的情況來區(qū)別對待。

　　也有銀行擔心，即使政策出臺后，銀行會不會統(tǒng)一執(zhí)行？“現(xiàn)在銀行競爭也很激烈。”這位銀行人士稱，國有銀行因為有開發(fā)貸款的支撐，所以掌握了很多樓盤的個人按揭貸款，而小銀行沒有這個優(yōu)勢。為了爭搶個人貸款客戶，很有可能以優(yōu)質客戶等原因降低首付款比例。

　　門檻：對開發(fā)商信貸摳得更嚴

　　為抑制房價過快上漲，《意見》明確規(guī)定，銀行要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。

　　昨天農(nóng)行江蘇省分行房貸部負責人告訴記者，對自有資金比例35%的限制，其實上次對房產(chǎn)宏觀調控時就已經(jīng)出臺了，上次調控就將自有資金比例從30%提高到了35%，目前銀行已經(jīng)嚴格按照這一比例來執(zhí)行了，這次通知更強調了嚴格執(zhí)行。

　　此次通知要求商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。“近幾年南京的房產(chǎn)市場比較紅火，目前對空置房的抵押貸款業(yè)務，銀行很少做到。”

　　快報記者王海燕

　　地塊出讓

　　紫金山南麓“絕版”的韋陀巷地塊今天下午正式掛牌出讓。由于新政中涉及到一些規(guī)定，讓該地塊的出讓愈加顯得撲朔迷離。

　　地塊“限高”條件不見了

　　早在4月21日的南京市國土局網(wǎng)站上，玄武區(qū)韋陀巷這幅地塊就已經(jīng)公告出讓。該幅地塊東至體育學院路、北至滬寧高速公路、西至邵家山、南至寧杭公路，出讓總面積184977.9平方米，規(guī)劃性質是一類居住及配套設施用地。

　　據(jù)了解，該幅地塊曾于去年5月4日公開掛牌，底價為7.9億，容積率為0.5。由于種種原因，6月19日國土部門重新將地塊掛牌出讓，拍賣時間定為7月8日，并將地塊容積率調高至1.01、底價上調至8.49億，最終還是流標。#p#分頁標題#e#

　　2005年6月15日，南京市規(guī)劃局發(fā)布修改后的《韋陀巷地塊規(guī)劃設計要點》，在建筑容量控制中規(guī)定，建筑檐口高度不得高于12米，但是這次國土局在出讓公告中已經(jīng)看不到任何限高的條件。

　　到底這幅地塊將“花落誰家”，是本地企業(yè)還是外地大鱷？有可靠消息稱，南京本地的房產(chǎn)開發(fā)商棲霞建設很早就報了名，有意奪得該幅地塊的開發(fā)經(jīng)營權。

　　可以建20%的酒店式公寓

　　在公告中，要求該用地西南角預留占地面積20000平方米的旅游配套設施用地，但是可設置不超過地上建筑面積20%的酒店式公寓及相關配套設施。這就為開發(fā)商留了很大余地，完全可以在別墅和旅游配套設施之外建設公寓和酒店，超出了原先旅游配套設施的局限。

　　樓面地價最低4590元/平方米

　　該地塊有多少潛力可挖？一名房產(chǎn)商給記者“掐算”了一下：該用地的容積率為1.01，剛好超過了南京市房產(chǎn)新政所頒布的普通商品房和非普通商品房分界線，在容積率上滿足了普通商品房的條件。地塊總面積為184977.9平方米，出讓底價為8.49億元，平均地價為4590元/平方米，未來如果都建公寓的話，僅樓面地價就高達4590元/平方米；如果混建的話，樓面地價將更高。

　　韋陀巷地塊如何開發(fā)成謎

　　在昨天國務院辦公廳轉發(fā)的建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中，規(guī)定“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。”

　　南京房產(chǎn)局相關人士表示，房價由地價、建筑安裝成本和利潤組成，地價的變化影響了房價。房地產(chǎn)商拿地時會根據(jù)城市具體地段的房價，來決定出多高的價錢收購土地才劃算。從這個意義上講，反而是房價影響了地價。

　　他說，韋陀巷地塊無疑也是低密度、大套型住宅的一個典范，開發(fā)商拿到地塊后如何開發(fā)也成為一大“謎團”。

　　快報記者尹曉波