快報訊(記者尹曉波)昨天下午，國務院辦公廳轉發了建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(以下簡稱《意見》)，南京市房產局相關負責人也在第一時間告訴快報記者，政府將研究有關政策，不排除制定相關政策的細則的可能性。

　　在新政中有規定特別“醒目”：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”

　　南京浙商投資有限公司總經理張國安表示，這一政策顯然是矯枉過正了。因為一些容積率本來就小的地塊，不可能蓋那么多的面積90平方米以下的小戶型。南京目前一個商品房項目，一般按照120平方米以下占80%、100平方米以下占60%的結構比例操作，這種規定只能是臨時性的。實際上，一些老百姓需要大房子。他說，如果南京主城區樓盤控制建筑面積的話，將片面提高城區房子的總價，現在一些單價在萬元以上的恰恰正是一些小戶型公寓。而假使在南京的江寧和江北等區域也開發大批量的90平方米以下的房型，那肯定是與市場背道而馳的。

　　據悉，目前南京對普通房的標準是：“同時滿足下列三個條件享受2%契稅優惠：一是容積率在1.0以上，其次建筑面積須在144平方米以下，第三個方面則直接以房價劃分，將全市分為江南八區、江寧和江北三個地區，享受優惠普通住房的交易價格分別為每平方米8690元、5100元和3700元。”反之，即是高檔房。

　　現在新政公布，意味著開發商在開發房型的面積上要“縮水”，那一些標準是否隨之調整？南京市房產局人士表示，國家的規定很“死”，沒有任何“討價還價”的余地。參照這個細則規定，南京政府部門在很多方面需要進一步消化和細化。比如高檔房標準調整、今年拆遷規模的控制、住房二級市場和房屋租賃市場等方面。

　　【南京業內人士解讀】

　　又一個“六一新政”

　　這一《意見》隨即被南京房產業內人士看作是前不久國務院下發的“國六條”具體的細化意見，是繼去年“六一新政”之后的又一“六一新政”。就新政涉及到的內容，南京房產部門、國土部門及房產業內人士向快報讀者作了第一時間的相關解讀。

　　抑制“炒房”2年限成5年限

　　新政提及：“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。”

　　解讀：二手交易從原先的2年限延長至5年限，目的就是抑制投機者或者說投資者的“炒房”。新政執行的日期是6月1日，一些市民如果有新房而沒有辦理產權證，那到“六一”以后就要按新規定執行了。

　　防止囤地資本金在35%以上

　　新政提及：“為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。”

　　解讀：這一政策南京其實從前年就開始執行了，自有資本金比例必須在35%以上后，南京開發企業的優勝劣汰現象已經顯現。據有關部門統計，2005年，南京房地產開發企業數量雖然由2004年的453家提高到577家，增長了27%，但是無開發工作量的企業數量卻由2004年的125家提高到226家，增長了80%。

　　首付比例自住、房小首付二成

　　新政提及：“從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。”

　　解讀：這個規定“終結”了先前關于首付提高到5成的說法。不過，首付不管是3成還是2成，是對購房者及銀行而言。在南京，其實很多開發商和銀行對購房者已經要求首付3成。這項政策在一定程度上也是為抑制“炒房族”而設，同時保障一些低收入家庭購買自住住房。#p#分頁標題#e#

　　7成土地供應給“低價房”

　　新政提及：“要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位”

　　解讀：南京市國土部門人士表示將認真消化政策，制訂相應的實施細則。現在南京的中低價商品房用地，實際上就是采用先限房價的方式出讓的，比如，河西的一處中低價房，就采取了限價3600元/平方米出讓的方式。如果讓純粹的商品房用地也采取限房價的方式出讓，那么也應該先限定購買對象，這種情況只能適用于一些“勾地”政策的土地，比如一些條件苛刻的地塊。

　　【南京市場最新反應】

　　首付三成

　　昨天，南京多家銀行稱，首付款提高到3成后，部分買房自住者壓力加大，但對金融信貸業務影響不大。

　　現狀：各銀行“首付”成數不同

　　招行南京分行一位相關人士告訴記者，現在很多客戶本來貸的就是7成。據其介紹，一方面銀行為了防范風險進行成數控制；另外一方面，房貸利率兩次調高后，很多客戶為了少付利息寧愿多付款少貸款，真正買房貸到8成的客戶不到10%。

　　農行江蘇省分行營業部一位工作人員告訴記者，在6月1日之前，他們仍按照現有標準執行，即一手樓首付款最低2成、二手樓首付款最低3成、別墅等高檔住房首付款最低4成。交行南京分行一位相關人士稱，現在他們對市區的房子一般最低首付2成，郊縣的房子最低3成。在南京，如果一套房子總價75萬元，首付多個一成，就是7.5萬元，對于購房自住的人來說，支付壓力加大了，但需求剛性無法轉化，市場變化不會太大。

　　尷尬：90平米“大小”相對論

　　不過，對于《意見》一刀切的做法，有銀行提出了自己的擔憂。一位不愿透露姓名的銀行人士稱，就以江蘇為例，在蘇北，90平方米的房子就不算小了，而在南京90平方米是很普通的戶型，在經濟發展程度不一的地方，應該根據自己的情況來區別對待。

　　也有銀行擔心，即使政策出臺后，銀行會不會統一執行？“現在銀行競爭也很激烈。”這位銀行人士稱，國有銀行因為有開發貸款的支撐，所以掌握了很多樓盤的個人按揭貸款，而小銀行沒有這個優勢。為了爭搶個人貸款客戶，很有可能以優質客戶等原因降低首付款比例。

　　門檻：對開發商信貸摳得更嚴

　　為抑制房價過快上漲，《意見》明確規定，銀行要嚴格房地產開發信貸條件。

　　昨天農行江蘇省分行房貸部負責人告訴記者，對自有資金比例35%的限制，其實上次對房產宏觀調控時就已經出臺了，上次調控就將自有資金比例從30%提高到了35%，目前銀行已經嚴格按照這一比例來執行了，這次通知更強調了嚴格執行。

　　此次通知要求商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。“近幾年南京的房產市場比較紅火，目前對空置房的抵押貸款業務，銀行很少做到。”

　　快報記者王海燕

　　地塊出讓

　　紫金山南麓“絕版”的韋陀巷地塊今天下午正式掛牌出讓。由于新政中涉及到一些規定，讓該地塊的出讓愈加顯得撲朔迷離。

　　地塊“限高”條件不見了

　　早在4月21日的南京市國土局網站上，玄武區韋陀巷這幅地塊就已經公告出讓。該幅地塊東至體育學院路、北至滬寧高速公路、西至邵家山、南至寧杭公路，出讓總面積184977.9平方米，規劃性質是一類居住及配套設施用地。

　　據了解，該幅地塊曾于去年5月4日公開掛牌，底價為7.9億，容積率為0.5。由于種種原因，6月19日國土部門重新將地塊掛牌出讓，拍賣時間定為7月8日，并將地塊容積率調高至1.01、底價上調至8.49億，最終還是流標。#p#分頁標題#e#

　　2005年6月15日，南京市規劃局發布修改后的《韋陀巷地塊規劃設計要點》，在建筑容量控制中規定，建筑檐口高度不得高于12米，但是這次國土局在出讓公告中已經看不到任何限高的條件。

　　到底這幅地塊將“花落誰家”，是本地企業還是外地大鱷？有可靠消息稱，南京本地的房產開發商棲霞建設很早就報了名，有意奪得該幅地塊的開發經營權。

　　可以建20%的酒店式公寓

　　在公告中，要求該用地西南角預留占地面積20000平方米的旅游配套設施用地，但是可設置不超過地上建筑面積20%的酒店式公寓及相關配套設施。這就為開發商留了很大余地，完全可以在別墅和旅游配套設施之外建設公寓和酒店，超出了原先旅游配套設施的局限。

　　樓面地價最低4590元/平方米

　　該地塊有多少潛力可挖？一名房產商給記者“掐算”了一下：該用地的容積率為1.01，剛好超過了南京市房產新政所頒布的普通商品房和非普通商品房分界線，在容積率上滿足了普通商品房的條件。地塊總面積為184977.9平方米，出讓底價為8.49億元，平均地價為4590元/平方米，未來如果都建公寓的話，僅樓面地價就高達4590元/平方米；如果混建的話，樓面地價將更高。

　　韋陀巷地塊如何開發成謎

　　在昨天國務院辦公廳轉發的建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中，規定“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。”

　　南京房產局相關人士表示，房價由地價、建筑安裝成本和利潤組成，地價的變化影響了房價。房地產商拿地時會根據城市具體地段的房價，來決定出多高的價錢收購土地才劃算。從這個意義上講，反而是房價影響了地價。

　　他說，韋陀巷地塊無疑也是低密度、大套型住宅的一個典范，開發商拿到地塊后如何開發也成為一大“謎團”。

　　快報記者尹曉波