??? 按照物權法草案規定，６類財產不得抵押：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依照法律規定被查封、扣押、監管的財產；法律規定不得抵押的其他財產。

????再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權法草案在擔保法有關規定的基礎上，進一步完善了抵押權、質權、留置權的規定。按照草案規定，債權人在借貸、買賣等活動中，為保障實現其債權需要擔保的，可以依照本法和其他法律規定設定擔保。擔保物權人在債務人未履行債務時，有權就擔保財產優先受償。

????草案規定，抵押人和抵押權人應當采取書面形式訂立抵押合同。以不動產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。以動產抵押的，抵押權自抵押合同成立時設立，但不經登記，不得對抗善意第三人。法律另有規定的，依照其規定。按照草案規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償；抵押權未登記的，按照債權比例清償；抵押權有的已登記，有的未登記的，已登記的先于未登記的受償。

????草案規定，出質人和質權人應當采取書面形式訂立質權合同。質權人有權收取質押財產所生的孳息，但合同另有約定的除外。質權人負有妥善保管質押財產的義務。因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

????草案還對留置權、讓與擔保作了規定。

????國家保護私人投資及其收益

???私人對其合法取得的不動產和動產享有所有權，國家保護私人儲蓄，國家保護私人投資及其收益。這是２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權法草案作出的規定。

????所有權是物權的基礎，用益物權和擔保物權都是由所有權產生的。物權法草案對所有權作了較為全面的規定：

????——國家所有是公有制的基礎。國家所有即全民所有，草案對礦產資源、水資源以及城市土地等自然資源的國家所有權作了規定，并對國有企業或者國有控股企業的法人財產作了規定。

????——集體所有是公有制的重要組成部分。草案對集體所有的不動產和動產以及集體所有權的行使作了規定。

????——完善保護私人財產權的法律制度。草案規定，私人對其合法取得的不動產和動產享有所有權。國家保護私人財產的繼承權以及其他合法權益。

????——建筑物區分所有權如今已成為不動產物權的重要問題，草案對建筑物區分所有權作了詳細規定。

??? 建造建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風采光

????在不少地方，有的新建樓房嚴重影響相鄰住房的通風采光，受影響的這些人家投訴無門。２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權法草案，將切實維護這些人的權利。草案規定，建造建筑物，應當與相鄰建筑物保持適當距離并適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

????物權法草案規定，不動產相鄰各權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理相鄰關系。草案規定，不動產權利人因鋪設電線、電纜、水管、煤氣管等管線必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。 #p#分頁標題#e#

????草案規定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相鄰的不動產；安裝空調等設施，不得因滴水、噪音對相鄰的權利人造成損害。不動產權利人挖掘土地，建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全。相鄰的不動產權利人有權要求施工的不動產權利人提供相應的擔保。

???? 土地承包經營權可依法轉包出租

?????土地承包經營權人可以依照法律規定將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等。這是２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權法草案對土地承包經營權作出的規定。

????物權法草案規定，土地承包經營權人有權對其承包經營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益，以從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。土地承包經營權人將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同，但合同的期限不得超過原土地承包經營權合同剩余的期限。將土地承包經營權轉讓的，應當符合法律規定并經發包人同意；將土地承包經營權轉包、出租、互換等，應當報發包人備案。

????草案還規定，承包期內，發包人不得收回承包地。承包期內，土地承包經營權人全家遷入小城鎮落戶的，應當按照土地承包經營權人的意愿，保留其土地承包經營權或者允許其依照法律規定進行土地承包經營權流轉。

????承包期內，土地承包經營權人全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發包人。土地承包經營權人不交回的，發包人可以收回承包的耕地和草地。承包期內，土地承包經營權人交回承包地或者發包人依照法律規定收回承包地，土地承包經營權人對其在承包地上投入而提高土地生產能力的，有權獲得相應的補償。??????

????善意占有人將不承擔民事責任

????由十屆全國人大常委會第十二次會議再次審議的物權法草案規定，占有人因使用占有的不動產或者動產而使該不動產或者動產受到損害的，善意占有人不承擔民事責任；惡意占有人應當承擔民事責任。

????所謂占有，在物權法中是指占有人對不動產或者動產的實際控制與支配。草案規定，無權占有，包括善意占有和惡意占有。無權占有，除有相反證據證明外，推定為善意占有。

????草案規定，不動產或者動產被占有人占有，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當扣除占有人因妥善保管該不動產或者動產支出的費用。占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，善意占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人。

????草案規定，占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，惡意占有人沒有過錯的，應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；有過錯的，應當對因自己的過錯造成的損失承擔民事責任。

????宅基地使用權能否流轉尚待進一步研究????

????宅基地對每個農戶都十分重要。宅基地使用權人有權對集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設施。２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權法草案規定，宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓。

????全國人大法律委員會副主任委員胡康生介紹說，對這一規定有不同意見：

????——一種意見認為，農民的宅基地是由村里分配無償取得的，是農民基本的生活保障，農民出門打工的，可能回鄉，如在城里落戶，其宅基地應當歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內部轉讓，但能否在集體之外轉讓宅基地上的住房需要慎重考慮。如果允許在集體之外轉讓，還會影響村的建設發展規劃。 #p#分頁標題#e#

????——另一種意見認為，建立在宅基地使用權上的住宅所有權屬于農民，對該住宅農民有權處分，從增加農民的融資途徑考慮，也應當允許宅基地使用權流轉。

????胡康生說，法律委員會經研究認為，這個問題比較復雜，還需要進一步研究。

????遺失人領取遺失物應當支付必要的保管費??

??? “拾到東西要交公”向來被視為社會的美德之一，拾得人拾得遺失物如果向遺失人索取費用，則容易受到指責。不過，２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權法草案規定，遺失人領取遺失物應當支付保管費等必要費用。???

??? 草案規定，所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付遺失物的保管費等必要費用。所有權人、遺失人等權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照其承諾向拾得人支付報酬。所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時未支付保管費等必要費用的，拾得人或有關部門有權留置遺失物。???

??? 草案規定，拾得人拾得遺失物應當返還。拾得人拾得遺失物，應當自拾得遺失物之日起二十日內通知所有權人、遺失人等權利人領取，或者送交有關部門。在機關學校等單位，或者在圖書館、博物館、公共交通工具等公共場所拾得遺失物的，可以送交該單位或者公共場所的管理人。???

??? 對拾得人通知所有權人、遺失人等權利人領取遺失物，權利人不領取的情況，拾得人應當自通知之日起三十日內將該物送交有關部門。有關部門應當及時通知所有權人、遺失人等權利人，不知道相關權利人的，應當及時發布招領公告。???

??? 草案規定，拾得人在遺失物送交有關部門之前，有關部門在遺失物被領取之前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

????小區業主會議有權更換建筑單位聘請的物業

??? 隨著高層建筑物、居住小區的大量出現，業主享有哪些權利已經成為當前一大熱點問題。２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權法草案規定，建筑物區分所有權人會議由全體建筑物區分所有權人組成，是該建筑物及其附屬設施的管理機構，使小區業主會議及其業主對居住區的維護管理權利有了法律保障。???

??? 草案規定，建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業住宅用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利，對該建筑物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利。???

??? 草案規定，建筑物區分所有權人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。建筑物區分所有權人行使權利，不得危及該建筑物的安全，不得違反管理該建筑物的有關規定，不得損害其他建筑物區分所有權人的合法權益。???

??? 建筑區劃內的物業管理用房的所有權屬于建筑物區分所有權人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。???

??? 草案規定，建筑物區分所有權人會議由全體建筑物區分所有權人組成，是該建筑物及其附屬設施的管理機構。建筑物區分所有權人人數眾多的，可以設立本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的建筑物區分所有權人委員會。???

??? 草案規定，建筑物區分所有權人會議有權取得有關該建筑物及其附屬設施的土地使用權證、竣工總平面圖；配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施的安裝、使用和維護保養等技術資料；建筑物及其附屬設施質量保修文件和使用說明文件等資料。#p#分頁標題#e#

??? 小區業主會議及其業主享有居住區的維護管理權利
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??? 隨著高層建筑物、居住小區的大量出現，業主享有哪些權利已經成為當前一大熱點問題。２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權法草案規定，建筑物區分所有權人會議由全體建筑物區分所有權人組成，是該建筑物及其附屬設施的管理機構，使小區業主會議及其業主對居住區的維護管理權利有了法律保障。???

??? 草案規定，建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業住宅用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利，對該建筑物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利。???

??? 草案規定，建筑物區分所有權人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。建筑物區分所有權人行使權利，不得危及該建筑物的安全，不得違反管理該建筑物的有關規定，不得損害其他建筑物區分所有權人的合法權益。???

??? 建筑區劃內的物業管理用房的所有權屬于建筑物區分所有權人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。???

??? 草案規定，建筑物區分所有權人會議由全體建筑物區分所有權人組成，是該建筑物及其附屬設施的管理機構。建筑物區分所有權人人數眾多的，可以設立本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的建筑物區分所有權人委員會。???

??? ?草案規定，建筑物區分所有權人會議有權取得有關該建筑物及其附屬設施的土地使用權證、竣工總平面圖；配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施的安裝、使用和維護保養等技術資料；建筑物及其附屬設施質量保修文件和使用說明文件等資料。

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