第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換。
●條文主旨
本條是關于建筑物及其附屬設施管理的規(guī)定。
●立法背景
業(yè)主是否可以自行管理建筑物及其附屬設施,是否可以更換建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè),實踐中矛盾大,糾紛多。
●條文解讀
實踐中,對建筑物及其附屬設施進行管理主要有兩種形式:一是業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理;二是業(yè)主自行管理。故本條規(guī)定,業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。
業(yè)主對建筑物及其附屆設施自行管理,主要發(fā)生在只有u一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少的建筑區(qū)劃。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、科技的進步,建筑領域不斷出現(xiàn)新技術、新產(chǎn)品,建筑物及其附屆設施的科技含量也越來越高,管理的難度加大,管理更為復雜,業(yè)主自行管理較為困難,有一定難度,還是提倡選擇專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬設施進行管理為好。
通常情況下,一棟樓或者一個住宅小區(qū)建好后,就要對建筑物及其附屬設施進行管理,但業(yè)主們是陸陸續(xù)續(xù)遷入居住的,業(yè)主大會尚未成立,不能及時委托物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下,只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對建筑物及其附屬設施進行管理。城市新建住宅小區(qū)管理辦法第5條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前,應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理,并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。物業(yè)管理條例規(guī)定,國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定,物業(yè)管理合同應當明確:(一)管理項目;(二)管理內(nèi)容;(三)管理費用;(四)雙方權(quán)利和義務;(五)合同期限;(六)違約責任等。物業(yè)管理合同,應當報房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設單位與業(yè)主簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。建設單位在銷售住宅或者經(jīng)營性用房時,應當向業(yè)主明示前期物業(yè)服務合同。業(yè)主應當履行與建設單位簽訂的前期物業(yè)服務合同,服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后,可以對建設單位選聘的物業(yè)管理公司予以更換。故本條第二款規(guī)定,對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換。
●相關規(guī)定
《物業(yè)管理條例》第2l條、第22條、第23條、第25條、第26條。
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簡介:
張達鴻律師,中華人民共和國注冊律師、中華律師協(xié)會會員、廣州律師協(xié)會會員,現(xiàn)任廣東安國律師事務所專職律師,從事法律工作近十年,具有豐富的訴訟和非訴的經(jīng)驗。擅長處理勞動爭議、交通事故、合同糾紛、房產(chǎn)糾紛、婚姻家庭、公司股權(quán)并購及各類刑事案件。自執(zhí)業(yè)以來,承辦過包括刑事、民事、經(jīng)濟合同、勞動爭議在內(nèi)的各類典型案件,同時兼任多家企業(yè)常年法律顧問。經(jīng)辦的刑事案件中,有多人被取保候?qū)徎虮恍婢徯?在經(jīng)濟合同事務以及債權(quán)債務方面,從事法律成功的為當事人追回多催不還的欠款以及貨款;在勞動工傷方面,為勞動者追回拖欠的工資、加班費、經(jīng)濟補償金、賠償金,工傷事故方面,抓住關鍵點,成功為當事人申請認定為工傷,實現(xiàn)勞動者的權(quán)益最大化。
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