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物權法釋義：第一百四十五條

來源: 律霸小編整理 · 2020-11-20 · 1456人看過

　　第一百四十五條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

　　●條文主旨

　　本條是關于建設用地使用權流轉后變更登記的規定。

　　●立法背景

　　土地登記規則第34條至第47條針對國有土地使用權變更的不同情況對變更登記作了規定，主要包括以下內容：

　　1．國有土地使用權的轉讓。有下列情形之一的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協議簽訂后30日內，涉及房產變更的，在房產變更登已努汪后15日內，申請變更登記：(1)依法轉讓土地使用權的；(2)因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的；(3)房屋所有權變更使土地使用權變更的，在申請變更登記時，應當提交變更后的房屋所有權證書。

　　2．劃撥改出讓。劃撥土地使用權依法辦理土地使用權出讓手續的，土地使用者應當在繳納土地使用權出讓金后30日內，申請變更登記。

　　3．企業人股。企業將通過出讓或者國家人股等形式取得的國有土地使用權，再以人股方式轉讓的．轉讓雙方當事人應當在人膠合同簽訂之日起30日內，申請變更登記。

　　4．單位合并、分立。因單位合并、分立、企業兼并等原因引起土地使用權變更的，有關各方應當在合同簽訂后30日內或者在接到上級主管部門的批準文件后30日內，申請變更登記。

　　5．交換、調整。因交換、調整土地而發生土地使用權、所有權變更的，交換、調整土地的各方應當在接到交換、調整協議批準文件后30日內，申請變更登記。

　　6．因抵押而取得土地使用權。因處分抵押財產而取得土地使用權的，取得土地使用權的權利人和原抵押人應當在抵押財產處分后30日內，申請變更登記。

　　7．因購買房改房而獲得國有土地使用權。出售公有住房，售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產管理部門登記房屋所有權之日起30日內，申請變更登記。

　　8．抵押合同變更，主要是合同主體變更，而使抵押的土地使用權發生變化。土地使用權抵押期問，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同發生變更后15日內，申請變更登記。

　　9．土地使用權出租合同的變更。土地使用權出租期間，租賃合同發生變更的，出租人和承租人應當在租賃合同發生變更后十五日內，申請變更登記。

　　10．因繼承而獲得土地使用權或土地他項權利。依法繼承土地使用權和土地他項權利的，繼承人應當在辦理繼承手續后30日內，申請變更登記。

　　11．其他。其他形式的土地使用權、所有權和士地他項權利變更，當事人應當在發生變更之日起30日內，申請變更登記。

　　本法第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”建設用地使用權作為重要的用益物權，不但其取得需要登記，其流轉也需要及時變更登記。否則該流轉行為就無法發生法律效力，權利人的利益就得不到充分保障。

　　●條文解讀

　　本條規定主要有兩層含義：l_建設用地使用權因轉讓、互換、出資或者贈與的原因發生實質性變更的，應當辦理變更登記i2．當事人應當向有關登記機構提出申請，變更登記。目前我國尚未建立不動產統一登記體系，實踐中在地上有房產的情況下，土地管理部門辦理建設用地使用權變更登記還可能涉及到房產管理部門辦理房產的變更登記。我國的不動產登記制度正在進一步發展完善中，本法第246條已經授權地方性法規對不動產統一登記問題作出規定。有關建設用地使用權流轉后變更登記的規定，也將隨著登記制度的健全而進一步完備。

　　●相關規定

　　《土地登記規則》第34條至第47條。

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