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寧波
集體土地使用權(quán)租賃注意事項？
合作對于有些人來說是件很好的事情，這樣才能分擔點任務和壓力。但是集體土地使用權(quán)租賃不是那么簡單的，在租賃集體土地使用權(quán)前先了解一下要注意什么以免觸犯法律。律霸小編就為大家講解一下此類問題，希望能給您帶來幫助!
通過本案可以看出。我國法律對集體土地租賃是有嚴格限制的。因此，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地，需要謹慎對待并盡量避免相應法律風險
一、我國法律規(guī)定的現(xiàn)狀
1、《土地管理法》第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。
2、《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。由上述規(guī)定可知：
(1)任何單位或個人進行建設，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地。
(2)集體建設用地僅限于(a)興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)(b)村民建設住宅(c)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設等3種使用范圍。
(3) 不符合上述規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，既不能在集體土地初級市場取得集體土地使用權(quán)，也不能在集體土地二級市場以出讓、轉(zhuǎn)讓或出租形式獲得。
(4)對于集體土地企業(yè)使用權(quán)的對外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經(jīng)濟組織開辦的或以入股、聯(lián)營形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。
二、通過簽訂土地租賃合同取得集體土地使用權(quán)的風險及注意事項
由上述分析可以明確，通過租賃方式合法取得集體建設用地使用權(quán)僅限于“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的情況。其他的租賃行為均為無效行為，雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規(guī)定而成為無效合同。因合同無效可能導致的結(jié)果是：
1、對于“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。”
2、對于未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個人，一旦《租賃合同》被認定為無效，在無效合同的基礎上取得的土地使用權(quán)是完全沒有合法保障的，其上興建的廠房也會因認定為違章建筑而得不到應有的補償。
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三、風險防范的建議
面對實踐中大量存在的利用集體建設用地進行企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的情況，對于需要取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)而言，要充分利用現(xiàn)有的法律規(guī)則，可以考慮從以下途徑規(guī)避法律風險：
1、通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設用地的使用權(quán)。
這種方式對于僅僅需要解決用地問題的企業(yè)會面臨解決整個企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務重組等一系列其他問題，對于需要取得大面積土地用于長久生產(chǎn)經(jīng)營，并需要興建大批廠房的企業(yè)，建議從源頭開始規(guī)范拿地方式，以避免合同無效導致的更為嚴重的經(jīng)營損失。
2、通過租賃集體建設用地上已有的房屋達到取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的需要。
房隨地走，地隨房走。是我國土地法律政策的一項原則。如果法律限制農(nóng)村集體土地的租賃，但法律并未限制農(nóng)村房屋的租賃。這是可以利用的一個基本原則。雖然這種方式相對于前一種而言，取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。
? ?以上內(nèi)容就是相關的回答，如果現(xiàn)實生活中您或您的家人朋友們遇到了土地使用權(quán)方面的困擾，可以直接找所在地人民法院或公安機關，直接起訴或報警立案，或者在第一時間找律霸網(wǎng)律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網(wǎng)相關律師。
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