隨著土地政策的不斷變化，國家開始進行農村集體建設用地入市試點工作，意味著集體建設用地入市以后也可以進行出讓、租賃等相關經濟活動。由于我國農村集體性土地并不是單一用途的建設用地，那么在法律上試點農村集體建設用地入市是怎樣規定的，為此律霸小編為大家整理了相關資料。

一、試點農村集體建設用地入市的法律依據

全國人大常委會于2015年2月27日發布了《全國人大常委會關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》，授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)行政區域②，暫時調整實施《土地管理法》、《城市房地產管理法》關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規定。上述調整在2017年12月31日前試行。涉及調整的法律包括：

《土地管理法》第四十三條第一款：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”

《土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”

《城市房地產管理法》第九條：“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”

根據全國人大常委會的決定，國務院有權在試點行政區域暫時調整實施上述法律中關于集體建設用地使用權不得出讓的規定。在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。

因此，試點行政區域在試點期間內可以暫停適用《土地管理法》、《城市房地產管理法》限制集體經營性建設用地入市的相關法律規定，其實踐在法律上可以得到認可。但需要注意的是，為確保風險控制，試點將嚴格限制在經法律授權的行政區域開展。因此在未經法律授權的行政區域開展集體經營性建設用地流轉的行為仍不為法律認可。

二、集體經營性建設用地入市的前置條件和限制條件

集體經營性建設用地入市試點是有嚴格的限制條件的，之前一些關于“集體建設用地入市”、“小產權房轉正”均是對政策的誤解。把握集體經營性建設用地入市的相關規定應當注意其限制條件：

1、本次試點的是存量集體經營性建設用地使用權的入市，不是所有的集體所有建設用地均可入市，也不是集體經營性建設用地所有權的入市。如前所述，集體建設用地包括宅基地、公益性公共設施用地和經營性建設用地，宅基地、公益性公共設施用地是不包括在入市試點內的。準予入市的集體經營性建設用地必須是存量集體經營性建設用地，從而禁止為獲取入市的經濟利益，盲目地新增集體經營性建設用地，堅守耕地紅線不突破的底線。而且，試點是集體經營性建設用地使用權入市，不是其所有權入市，堅持土地公有制性質不改變。

2、要符合規劃、用途管制。取得土地使用權后要建設什么，必須服從國家的統一管理。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。

三、集體經營性建設用地入市的法律問題

全國人大常委會的《決定》暫時調整了《土地管理法》、《城市房地產管理法》的相關規定，為集體經營性建設用地入市暫時排除了最根本的法律障礙，但是，集體經營性建設用地入市并沒有明確的法律法規規定可遵循。例如，《物權法》第十二章“建設用地使用權”對建設用地使用權明確限定為國有建設用地使用權，即“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”

《物權法》第一百五十一條規定，“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”但是，因為《土地管理法》對集體經營性建設用地如何流轉有嚴格限制，對其如何流轉并沒有明確的規定。本次試點即是要循序漸進地推進土地制度改革，在總結經驗的基礎上，最終出臺具體的法律規定。

通過了解各試點地區的做法，筆者認為，各試點行政區域主要根據“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”的原則，參考了國有建設用地使用權出讓程序的相關做法進行集體經營性建設用地入市。

(一)關于集體土地入市的供方主體問題。《民法通則》第七十四條第二款和土地管理法第八條第一款規定，“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理”。村民委員會組織法第四條第三款規定，“村民委員會依照法律規定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產。”《物權法》第六十條規定，“對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：

1、屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權;

2、分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權;

3、屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。”

因此，試點項目出讓方主體是農村集體經濟組織或村民委員會。根據《全國人大常委會法制工作委員會對關于村民委員會和村經濟合作社的權利和關系劃分的請示的答復》，集體所有的土地依照法律規定屬于村農民集體所有的，應當由村農業生產合作社等農業集體經濟組織經營、管理，沒有村農業集體經濟組織的，由村民委員會經營、管理。

(二)關于集體經營性建設用地使用權的期限問題。各試點地區一般參照國有建設用地出讓年限規定設定集體經營性建設用地使用權的期限，即工業用地五十年、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年。期限屆滿時是否可以續期則不明確。另外，需要注意的是，有的試點地區采取租賃方式入市，將租賃期限設定為40年的做法有待商榷。根據《合同法》第二百一十四條規定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”因而，如果租期超過20年，對承租人而言有一定的法律風險。

(三)關于地上建筑物的問題。一方面，集體經營性建設用地使用權出讓對是否必須“凈地”出讓沒有相關規定。有試點項目中，有公告明確“本宗地塊涉及地上建筑物、構筑物等資產的處置由競買人與出讓方另行協商解決”，筆者理解，實際上可能是“毛地”出讓。另一方面，對于出讓土地使用權到期后，地上建筑物如何處理的問題，各地做法也不同，有的采取無償歸集體經濟組織所有的方式，有的則采取到期后評估折價補償的方式。

(四)關于集體經營性建設用地使用權抵押融資的問題。《物權法》第一百八十條規定，“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

1、建筑物和其他土地附著物;

2、建設用地使用權;

3、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

4、法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。”

但如前所述，《物權法》所定義的建設用地使用權僅指國有建設用地使用權，不包括集體經營性建設用地使用權，集體經營性建設用地使用權顯然也不屬于可抵押的“土地承包經營權”。《物權法》第一百八十四條規定，“下列財產不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;”

就集體建設用地使用權抵押，我國《擔保法》、《物權法》均僅有涉及鄉(鎮)、村企業土地使用權抵押的相關規定，如《擔保法》第三十六條規定：“鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”

而《物權法》第一百八十三條規定：“鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。”而目前入市的建設用地使用權并不屬于“鄉(鎮)、村企業的土地使用權”

從農村集體建設用地入市的法律規定里面看到，由于集體建設用地入市只是在國家規定的區域進行試點工作，所以規定區域以外的農村集體建設用地入市是不符合法律規定的，所以我們在進行農村集體建設用地入市時需要查閱土地所在地是否是國家規定的試點區域，同時也需要注意農村集體建設地用地是不是農村集體經營性建設用地。更多相關知識您可以咨詢律霸山東律師。