?

????期房的概念

??????? 指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。

　　消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。

　　期房在港澳地區稱做為買"樓花"，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

　　而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

　　從工程的角度來說，期房則是從開發商拿地，做好項目擴初設計方案以后一直到工程施工完成主體建筑之前，都屬于期房。

期房預售

期房^]?預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

房屋預售條件　

　我國《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應符合下列條件：

　　(1)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。

　　(2)持有建設工程規劃許可證。房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。

　　(3)按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。

　　(4)已經同金融機構簽訂預售款監管協議。

　　(5)已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。

房屋預售的弊端

　　房屋預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房地產開發商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開發商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產開發商在使用各種策略讓房價持續上升。

　　而預售制度更大的危害在于，當開發商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。

　　中國房屋預售制的潛在風險：風險轉嫁給消費者和銀行；通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機囤積抬高價格；逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。

　　國外也有房屋預售。在美國，房屋預售基本上發生在房地產市場比較“熱”的地方，如21世紀初的大華府地區。一般開發商要求1萬-2萬美金的預售款，占總房價的比例一般都不大(如與30萬-50萬的房價相比)。業主愿意支付預售款的原因是：房地產市場火熱，預期的房價上漲比較確定；預售款占總房價的比例比較小，如果因對建成后的房子(戶型、質量等原因)不滿意或者其它不可控制因素(如失業、變換工作地點等)想要退房，風險和損失都不大。對開發商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉速度，而可能的損失是預售價與建成后房價之間的差值。但是考慮到未來房地產市場的不確定性，這個可能損失的經濟價值的期待值要比這個差值要小。

房屋預售的特征

　　(1)房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或挫去效力的根據。

　　(2)房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。

房屋預售合同的內容

　　(1)雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。

　　(2)標的，即預售商品的位置、編號。

　　(3)數量，預售商品房的數量，面積應以平方米來計算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。

　　(4)價款即房屋的價金，如每平方米多少元。不僅應標明單價，還應標明總價；我國《房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定，但對預售款征收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在合同中明確。根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40％，待建房工作量完成一半時再收至60％，到房屋封頂可收至95％，到房屋交付使用時再全部收取。

　　(5)交付方式和期限，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式。

　　(6)房屋使用性質，明確是住宅用房、辦公用房還是經營用房或其他用房。

　　(7)房屋產權轉移的方式、期限。

　??? (8)違約責任。

　　(9)雙方約定的其它條款。

?