二手房買賣基本流程?

一、買方無須貸款的? ?

1、賣方到中介掛牌。(一般賣方會(huì)在好多個(gè)中介掛牌，在沒有買方成交意向前，只要知道房屋的大致情況即可)?

2、買方有初步意向，中介帶其看房。?

3、買方?jīng)Q定購(gòu)買，向中介公司交意向金，并簽意向金協(xié)議書。(中介公司應(yīng)先詢問賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應(yīng)注意意向金何時(shí)轉(zhuǎn)化為定金)?

4、中介公司聯(lián)系賣方，將產(chǎn)證原件即賣方身份證復(fù)印件留下。?

5、中介公司憑產(chǎn)證復(fù)印件去房屋所在地房地產(chǎn)交易中心拉“確權(quán)單”(確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人基本信息、房屋是否設(shè)定抵押或租賃等)?

6、中介公司盡快將意向金交至賣方(最好約上買方一起)，此時(shí)意向金在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為定金。對(duì)雙方都具有了約束力。?

7、中介公司約買賣雙方，一起就買賣合同的各項(xiàng)條款進(jìn)行協(xié)商。(成交價(jià)幾何、房屋內(nèi)固定設(shè)施如何處置、何時(shí)付首付及首付多少、過戶期間、交房時(shí)間、戶口遷移問題、尾款何時(shí)付、物業(yè)維修基金及過戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案，以便雙方協(xié)商修改)?

8、雙方達(dá)成一致意見，各自設(shè)置合同密碼，然后草案文本就轉(zhuǎn)化為正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，雙方親筆簽署，合同即時(shí)生效。?

9、中介公司約買賣雙方一起去交易中心辦理過戶手續(xù)。領(lǐng)取《上海市XX區(qū)房地產(chǎn)交易中心收件收據(jù)》。然后付尾款，交中介費(fèi)(買賣雙方各交房?jī)r(jià)的1%)，去物業(yè)辦理過戶手續(xù)等。如果一方無法親自到場(chǎng)，需要辦理委托公證手續(xù)。?

10、20個(gè)工作日后買方新的《房地產(chǎn)權(quán)證》辦出。憑《收件收據(jù)領(lǐng)取》。?

注：涉外人士，包括港澳臺(tái)，買賣合同、借款合同須辦理公證。?

二、買方需要貸款的? ?

前面1-7項(xiàng)與無貸款的基本相同。?

8、中介公司會(huì)初步判斷買方是否符合貸款條件(將買方及房屋基本信息告知合作的貸款公司，做初步評(píng)審，評(píng)審貸款人及評(píng)估房屋價(jià)格)，防止其無法貸款或不能貸足而引發(fā)定金糾紛。?

房產(chǎn)中介針對(duì)不同的貸款人會(huì)選擇不同的步驟：?

A、主貸人資信很好(年齡、學(xué)歷、工作、收入、現(xiàn)有資產(chǎn)以及配偶情況、有無子女等綜合考慮)，一定能夠貸全額，那么中介公司會(huì)先進(jìn)行第8項(xiàng)，然后憑此買賣合同，約買方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(xù)(若賣方有時(shí)間也愿意配合更好)。?

B、主貸人資信很一般，是否能貸款還不能確定。為了避免雙方簽署正式合同后買方無法貸款而引發(fā)糾紛，中介公司會(huì)到第7項(xiàng)后，直接約買方即銀行工作人員辦理貸款手續(xù)。等貸款審批下來后再約雙方簽署正式合同。

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