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寧波
土地出讓金返還涉及稅收如何處理
將建成的公共配套設施轉讓給全體業主或捐贈給地方政府或政府公用事業單位，不視為銷售。開發商通過設定房價，從賣給業主的房款中獲得相應的經濟利益。案例一房地產開發企業通過招標、拍賣、掛牌等方式購買了100畝土地。與國土部門簽訂的合同價格為1億元，企業已支付1億元。根據協議，土地出讓金入庫后，將給予乙方3000萬元的財政資助，用于企業在北京建設的俱樂部、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、體育場館、幼兒園等配套設施開發區。營業稅這項業務實際上是由政府出資購買全部或部分公共配套設施。房地產開發企業稅收屬于向政府出售全部或部分公共配套設施的行為。該項業務退稅3000萬元，計繳營業稅150萬元（3000×5%），作為房地產開發企業的房地產銷售收入。如果退還的3000萬元少于公共配套設施費用的差額，就不算銷售。這部分經濟效益應該得到。開發商通過設定房價將房款出售給業主，取得了相應的經濟利益，并從商品房銷售收入中實現并繳納了營業稅。（2） 《國家稅務總局房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第十八條規定，郵電成本，開發區內企業自建的學校、醫療設施單獨核算，其中企業與國家有關經營管理部門、單位共建，工程造價可以直接從國家有關經營管理部門和單位給予的經濟補償中扣除，扣除后的差額調整為當期應納稅所得額。因此，企業取得3000萬元退稅的，應當直接扣除項目公共配套設施建設成本，扣除后的差額應當調整當期應納稅所得額。（3） 土地增值稅在企業實際繳納土地出讓金1億元后，就全額計入了征地拆遷補償款中的開發成本。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，國有土地使用權轉讓，條例第二條所稱地上建筑物及其附著物和取得收入，是指以銷售或者其他方式有償轉讓不動產。企業取得3000萬元退稅并結清土地增值稅時，如能認定為向政府出售全部或部分公共配套設施的行為，則為房地產轉讓所得。因此，應該征收土地增值稅。該所得作為土地增值稅清算所得計算。不能認定為將公共配套設施全部或部分出售給政府的行為的，由企業在房地產開發成本中用征地拆遷補償款抵減政府部門給予的3000萬元補償款。（4） 契稅企業繳納的1億元土地出讓金全部計入征地拆遷補償款中的開發成本。（5） 會計處理土地出讓金返還給企業在開發區建設的俱樂部、物業管理場所、電站、供熱站、水廠、體育場館、幼兒園等配套設施。你知道嗎
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