2010年12月21日，記者從鄭州高新區(qū)法院獲悉，該院審理了一起“房屋買賣中介合同”糾紛案。原告婷婷起訴：2009年7月，她決定通過中介鄭州B房地產(chǎn)營(yíng)銷公司（以下簡(jiǎn)稱B公司）購(gòu)買王某位于鄭州中原路的一套房子。2009年7月25日，原告與婷婷公司簽訂了1000元的房屋買賣合同。根據(jù)合同約定，被告商品房總價(jià)、中介傭金及代理費(fèi)共計(jì)60萬(wàn)元；被告應(yīng)在合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)陪同原告辦理正式購(gòu)房合同。后來(lái)，原告婷婷多次要求被告協(xié)助辦理正式購(gòu)房合同，但均被被告拒絕。但原告婷婷無(wú)奈向法院起訴，請(qǐng)求法院判令被告B公司履行房屋買賣中介合同第六條規(guī)定的監(jiān)督管理義務(wù)，被告應(yīng)支付違約金5.9萬(wàn)元。因某房地產(chǎn)營(yíng)銷公司（以下簡(jiǎn)稱a公司）是被告B公司的上級(jí)單位，原告婷婷要求a、B公司承擔(dān)連帶責(zé)任。被告a公司辯稱，原告婷婷承認(rèn)王倫倫代表a公司簽訂房屋買賣合同，但原告婷婷沒有提供王倫倫擁有a公司代理權(quán)的證據(jù)，a公司也不承認(rèn)王倫倫的行為，故房屋買賣合同中的房屋買賣條款無(wú)效。原告婷婷要求被告a公司履行對(duì)B公司的監(jiān)督義務(wù)，由于買賣雙方?jīng)]有簽訂正式的買賣合同，被告不能履行監(jiān)督義務(wù)。此外，原告婷婷要求兩被告甲、乙承擔(dān)連帶責(zé)任，但沒有其他證據(jù)證明。因此，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告鄭州B公司辯稱，鄭州B公司未與原告簽訂合同，與本案無(wú)關(guān)，原告對(duì)鄭州B公司的起訴是訴訟標(biāo)的。總之，原告對(duì)B公司的訴訟應(yīng)予駁回。

鄭州高新區(qū)法院經(jīng)審理查明：2009年7月24日，原告向被告鄭州B公司支付鄭州中原路購(gòu)房定金1000元，被告B公司作為中介向原告開具了加蓋財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)，收款人是王倫倫。收到定金1000元后，王倫倫將其交給被告某公司。2009年7月25日，原告與王倫簽訂了《房屋買賣合同》，王倫代表甲、乙公司簽訂了《房屋買賣合同》，但《房屋買賣合同》未加蓋甲、乙公司印章，根據(jù)《房屋買賣合同》，原告應(yīng)繳納契稅、物業(yè)維修基金、印花稅，制作費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、中介費(fèi)、代理費(fèi)等共計(jì)60萬(wàn)元；原告應(yīng)支付定金1000元，乙方簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)抵付房款；被告應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后十個(gè)工作日內(nèi)陪同原告辦理正式購(gòu)房合同，并支付房?jī)r(jià)及相關(guān)費(fèi)用。如果任何一方違約，違約方應(yīng)向守約方支付合同約定的總房?jī)r(jià)千分之二的違約金。原告訴稱，在簽訂《房屋買賣合同》后，多次要求被告協(xié)助辦理正式購(gòu)房合同，但被告一直推諉拒絕，故原告訴至法院。

查明案由后，法院認(rèn)為，王倫倫以自己的名義簽訂合同，沒有代理權(quán)，未經(jīng)被代理公司a、B的同意，其行為無(wú)效，對(duì)被代理公司a、B不具有法律效力根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括“當(dāng)事人的姓名、住所”，但房屋買賣合同中缺少上述“出賣人”的條款，故合同內(nèi)容違反《中華人民共和國(guó)合同法》，無(wú)效；同時(shí)，法院認(rèn)為：王某代表a公司和B公司簽訂合同的行為是違法的，一是王某以自己的名義簽訂合同后，沒有加蓋a公司和B公司的印章，沒有得到a公司和B公司代理人的認(rèn)可；二是王某是a公司另一家分公司的成員，與B公司不是同一個(gè)分支機(jī)構(gòu)。因此，沒有證據(jù)證明a公司和B公司希望他代表他們簽字。此外，在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，原告未履行注意義務(wù)，在不知道王某真實(shí)身份的情況下與王某簽訂了合同。他對(duì)合同的無(wú)效也有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)損失。綜上所述，原告的訴訟請(qǐng)求不合理，原告提供的證據(jù)不足，故原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第五項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十一條、《中華人民共和國(guó)公司法》第十四條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十四條的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一款，判決如下：。本案被告B公司在答辯中稱原告對(duì)該公司的起訴是當(dāng)事人的過錯(cuò)。這里有一個(gè)問題，就是參與民事訴訟的主體必須具備合法的資格。那么，B公司能否成為合格的民事訴訟主體呢？我認(rèn)為是這樣。要厘清這個(gè)問題，首先要厘清什么是訴訟主體。訴訟主體是指具有訴訟主體條件的當(dāng)事人。根據(jù)刑事訴訟法，公安機(jī)關(guān)、人民檢察院、人民法院是刑事訴訟的國(guó)家機(jī)關(guān)。在刑事訴訟中，訴訟主體是偵查機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、人民法院、自訴人、附帶民事訴訟的被告人、原告人和被告人。根據(jù)《行政訴訟法》，行政訴訟的主體是人民法院、國(guó)家行政機(jī)關(guān)、個(gè)人、法人或者其他組織。本案屬于民事訴訟，所以訴訟主體自然是指民事訴訟主體，民事訴訟主體是指參與民事訴訟活動(dòng)的當(dāng)事人。在民事訴訟活動(dòng)中，當(dāng)事人包括三個(gè)方面：一是主持審判活動(dòng)的司法機(jī)關(guān)，即人民法院；二是當(dāng)事人，即民事糾紛雙方當(dāng)事人，即原告和被告，包括訴訟代理人（如律師）；第三類是當(dāng)事人，包括證人、鑒定人、翻譯人員、勘驗(yàn)人等。

民事訴訟的合格主體，又稱當(dāng)事人或者合格當(dāng)事人，是指人民法院以外的當(dāng)事人，即第二類當(dāng)事人。正當(dāng)當(dāng)事人在特定訴訟中作為原告或被告提起訴訟的權(quán)利稱為訴訟強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。B公司作為本案的中間人，當(dāng)然有資格成為合格主體。因此，它與第一被告有連帶關(guān)系。第二，未經(jīng)委托人批準(zhǔn)的代理事項(xiàng)不具有法律效力。

本案中，王倫倫在房屋買賣中介合同中以自己的名義代理a公司和B公司，未經(jīng)委托人即a公司和B公司的同意，法院認(rèn)為，王倫倫簽署的房屋買賣合同無(wú)效，因?yàn)樗麤]有以代理權(quán)簽署，代甲、乙公司簽署的名稱不具有法律效力。法院作出這樣的判決是有法律依據(jù)的。如我國(guó)《民法通則》第六十六條規(guī)定：“無(wú)代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，經(jīng)被代理人認(rèn)可后，被代理人方可承擔(dān)民事責(zé)任。不承認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。明知他人以自己名義實(shí)施民事行為而不否認(rèn)的，視為同意。”這些規(guī)定明確解釋了兩個(gè)問題：一是在民事代理活動(dòng)的時(shí)代，代理人必須在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)行事。超出委托人授權(quán)范圍的，事后，活動(dòng)內(nèi)容必須經(jīng)委托人確認(rèn)或者同意，委托人才能承擔(dān)民事責(zé)任后果；二是委托人知道代理人以委托人名義實(shí)施民事行為，不提出質(zhì)詢或者異議的