關(guān)注點(diǎn)一：準(zhǔn)確理解“限購(gòu)令”政策

長(zhǎng)沙市住房限購(gòu)令有1套住房，其中戶籍居民可提供1年以上（含1年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的有1套。擁有2套及以上住房的非戶籍戶籍居民家庭、1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、不能提供1年以上（含1年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非戶籍居民家庭，暫停長(zhǎng)沙市中心地區(qū)房屋銷售。因此，無(wú)論戶籍是否已遷出長(zhǎng)沙，購(gòu)房者都要先查看自己的情況和想買的房子的位置，看自己是否屬于“限購(gòu)”名單。否則，即使對(duì)房子滿意，也只能對(duì)房子充滿期待。焦點(diǎn)二：價(jià)格不等于實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格與新房不同，除了房?jī)r(jià)本身，二手房交易還需要繳納各種稅費(fèi)，如果通過(guò)中介完成交易，還涉及中介費(fèi)。在貴陽(yáng)市二手房市場(chǎng)，幾乎所有的賣家都給出了“凈價(jià)”。房屋交易過(guò)程中需要繳納的所有稅費(fèi)甚至中介費(fèi)都由購(gòu)房者繳納。賣家只收“凈價(jià)”，不計(jì)稅費(fèi)，這已成為當(dāng)前二手房市場(chǎng)的“潛規(guī)則”。

以一套50萬(wàn)元的普通二手房為例，如果購(gòu)買時(shí)間不足5年，所售房屋并非該家庭唯一住所，那么賣方的營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅以及買方的契稅和中介費(fèi)，加起來(lái)都是6萬(wàn)元。也就是說(shuō)，要買這套50萬(wàn)元的房子，購(gòu)房者要交56萬(wàn)元才能買到。據(jù)了解，并非長(zhǎng)沙所有銀行都辦理二手房貸款。比如，中國(guó)建設(shè)銀行不開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù)，而工行可以辦理二手房貸款，但對(duì)于外地人，需要提供一年的社保繳納記錄，否則不予辦理。貸款條件和所需信息與商品房相同，即首套房70%可按基準(zhǔn)利率抵押，二套房40%可按基準(zhǔn)利率20%抵押。

買家應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況做出相應(yīng)的選擇。如果不能滿足二手房貸款條件，就應(yīng)該做好全額購(gòu)房的準(zhǔn)備。重點(diǎn)四：掌握二手房貸款金額評(píng)估計(jì)算

雖然二手房貸款和新房貸款的首付比例和貸款利率完全相同，但與新房貸款的首付根據(jù)購(gòu)買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格不同，二手房貸款金額按評(píng)估價(jià)計(jì)算。通常，在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行應(yīng)該先對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。貸款時(shí)，銀行將以合同價(jià)與評(píng)估價(jià)之間的低值為依據(jù)，再乘以貸款比例，即該房地產(chǎn)的最高貸款金額。

據(jù)了解，房屋評(píng)估價(jià)格是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過(guò)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估計(jì)算出來(lái)的。一般來(lái)說(shuō)，二手房的評(píng)估價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，二手房的評(píng)估價(jià)格大多是市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%。如果一套市場(chǎng)價(jià)50萬(wàn)元的二手房按市場(chǎng)價(jià)的80%計(jì)算，評(píng)估價(jià)為40萬(wàn)元。如果貸款首付是30%，首付是12萬(wàn)元，再加上成交價(jià)和評(píng)估價(jià)10萬(wàn)元的差價(jià)，要買這套二手房，就要準(zhǔn)備22萬(wàn)元的首付，而不是一般理解的15萬(wàn)元。據(jù)了解，長(zhǎng)沙市多數(shù)銀行辦理二手房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，貸款期限按房齡+貸款期限≤30年計(jì)算。比如，房齡為10年，最長(zhǎng)貸款期限為20年。

很多購(gòu)房者對(duì)二手房貸款政策知之甚少，這給后期申請(qǐng)貸款帶來(lái)困難。為了避免貸款購(gòu)買二手房時(shí)產(chǎn)生不必要的糾紛，有必要在二手房買賣合同中約定貸款條款。如果借款合同不能被批準(zhǔn)，如何規(guī)定違約責(zé)任。焦點(diǎn)六：不要簽訂“陰陽(yáng)合同”

為了達(dá)到少繳稅的目的，很多人選擇了“陰陽(yáng)合同”的做法，即在真實(shí)合同之外，簽訂一份交易價(jià)格遠(yuǎn)低于實(shí)際交易價(jià)格的“虛假合同”進(jìn)行納稅申報(bào)。據(jù)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)管辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，購(gòu)房者不必為了達(dá)到“節(jié)稅”的目的而篡改合同。一方面，這種做法不能節(jié)省稅收。另一方面，“陰陽(yáng)合同”中的真合同和假合同也不受法律保護(hù)。購(gòu)房者再次轉(zhuǎn)讓房屋，會(huì)增加房屋銷售利潤(rùn)，增加稅收負(fù)擔(dān)。房屋一旦被拆除，可能面臨補(bǔ)償價(jià)格降低的風(fēng)險(xiǎn)，損失不值。你知道嗎