我國《合同法》規(guī)定，土地租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效。因此，有人主張，土地使用權(quán)的租賃期限應當受到這一規(guī)定的限制，特別是對于有限的土地資源，如果租賃期限過長，過幾年就難以確定租金數(shù)額。租賃期限過短會影響土地使用權(quán)承租人的投資、建設投資的回收和建設安全壽命的保障，不利于土地的合理充分利用。在租金標準的確定上，可以通過市場租金評估體系建立科學的租金調(diào)整機制。事實上，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上是一種土地使用權(quán)租賃方式，只是幾十年租賃權(quán)的一次性買斷。因此，土地使用權(quán)的租賃期限不應限定為20年，而應參照租賃期限的有關規(guī)定。再看《關于規(guī)范我國國有土地租賃的若干意見》的規(guī)定：“國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。短期用地和臨時建筑用地應當實行短期租賃，短期租賃期限不得超過5年；地上建筑物、構(gòu)筑物建成后需要長期使用的，實行長期租賃。具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同一用途的土地出讓最長期限。”可以看出，我國的政策規(guī)定，土地租賃的最長期限等于類似用途的土地出讓的最長期限，已經(jīng)超過20年。但該規(guī)定僅限于部門規(guī)章，尚未上升到法律層面，值得立法界進一步澄清。

需要注意的是，上述《關于規(guī)范國有土地租賃的意見》只規(guī)定了一級土地市場國有土地的租賃期限。雖然對以出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權(quán)后的土地使用權(quán)租賃期限沒有規(guī)定，但應當參照。國有土地長期租賃的具體期限由租賃合同約定，最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同一用途土地出讓的最長期限。

現(xiàn)階段，我國存在大量擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)民集體所有的非農(nóng)業(yè)建設用地使用權(quán)的現(xiàn)象。根據(jù)現(xiàn)行法律，它仍然受到國家的嚴格限制。在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)的行為往往被法院認定為無效。因此，在簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地時，必須謹慎，盡量規(guī)避相應的法律風險。《中華人民共和國土地管理法》對集體建設用地的出租有著較為嚴格的限制，具體體現(xiàn)在以下幾點：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設，符合土地利用總體規(guī)劃，依法取得建設用地的企業(yè)，不得因破產(chǎn)、兼并、收購等原因依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，綜上所述，任何單位和個人進行建設，不符合集體土地使用權(quán)主體資格條件的，必須依法申請使用國有土地。現(xiàn)實中，土地承租人直接與集體土地村委會簽訂土地租賃協(xié)議的方式比較普遍，并不妥當。擅自出租集體土地的行為，由法院認定為無效。雙方簽訂的《土地租賃合同》也因違反國家法律的強制性規(guī)定而無效。所以在這個過程中，如果你有什么不明白的，請打電話給律霸。你知道嗎