土地產(chǎn)權(quán)

土地使用權(quán)有廣義和狹義之分，狹義的土地使用權(quán)是指依法對(duì)土地的實(shí)際使用，包括在土地所有權(quán)之內(nèi)，與土地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列的關(guān)系;廣義的土地使用權(quán)是指獨(dú)立于土地所有權(quán)能之外的含有土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。目前中國(guó)實(shí)行的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出讓制度中的“土地使用權(quán)”就是廣義的土地使用權(quán)。取得廣義的土地使用權(quán)者，就稱(chēng)為土地使用權(quán)人。由于土地使用權(quán)也是一種物權(quán)，因此，土地使用權(quán)也可以買(mǎi)賣(mài)、繼承和抵押。同時(shí)，土地使用權(quán)人也可以將土地使用權(quán)租賃，即設(shè)定租賃權(quán)。

土地使用權(quán)的取得可以是有償?shù)模部梢允菬o(wú)償?shù)摹?995年1月開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：土地使用者在國(guó)家規(guī)定的特殊用途下可以依法無(wú)償取得土地使用權(quán)，即劃撥土地使用權(quán)。有償取得土地使用權(quán)一般通過(guò)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行。同時(shí)，土地使用權(quán)的設(shè)定也是有期限的，上述法律規(guī)定的土地使用權(quán)的最高年限因土地用途的不同分別為商業(yè)40年、工業(yè)50年、居住70年三種，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押都必須在限定的期限內(nèi)進(jìn)行。

1、土地租賃權(quán)

所謂土地租賃權(quán)是指：“承租人有占有租賃物而為使用收益之權(quán)能。”設(shè)定土地租賃權(quán)是指土地所有權(quán)人或者土地租賃權(quán)人通過(guò)契約將土地占有權(quán)、狹義的土地租賃權(quán)和部分收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。這時(shí)，該他人就稱(chēng)為土地租賃權(quán)人，即承租人。

土地租賃權(quán)人為取得土地租賃權(quán)就必須向出租方繳納地租，無(wú)論出租方是土地所有者還是土地使用者。土地租賃權(quán)依租賃契約而成立，因此，出租方和承租方之間必須簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國(guó)家的法律、法規(guī)。如出租方是土地使用權(quán)人，則租賃合同不能違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。在出租方是土地使用權(quán)人的條件下，土地承租方向土地使用權(quán)人繳納地租，而土地使用權(quán)人則繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

2、土地抵押權(quán)

土地抵押權(quán)是在土地受押人對(duì)于土地抵押人不轉(zhuǎn)移占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地，在債務(wù)不能履行時(shí)可以將土地拍賣(mài)價(jià)款作為受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。土地受押人稱(chēng)為土地抵押權(quán)人。

設(shè)定土地抵押權(quán)時(shí)，作為標(biāo)的物的土地并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，它仍是被土地抵押人占有，只以其代表的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的某項(xiàng)權(quán)利(如所有權(quán)、使用權(quán))作為擔(dān)保。這樣，土地抵押人在取得貸款后更能發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益。只是當(dāng)?shù)盅喝说狡诓荒苈男袀鶆?wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)將士地拍賣(mài)并優(yōu)先受償。抵押人如果按規(guī)定的方式和期限償還債務(wù)，則土地如期回到抵押人手中，抵押權(quán)則自動(dòng)消滅。

3、地役權(quán)

地役權(quán)是在土地所有權(quán)上設(shè)定的一種他項(xiàng)權(quán)利。土地所有人為了其毗鄰?fù)恋氐臋?quán)益，有義務(wù)允許他人在其土地上實(shí)施的某種行為。為他人設(shè)置地役權(quán)的土地為供役地，與供役地相鄰并需在他人土地上獲取地役權(quán)的土地為需役地。

地役權(quán)主要包括：建筑支持權(quán)、采光權(quán)、眺望權(quán)、取水權(quán)、道路通行權(quán)等。地役權(quán)可以由于棄權(quán)、解除、時(shí)效和某些其他原因而消滅。地役權(quán)是一種從物權(quán)，不得與需役地分離而讓與。如果需役地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，地役權(quán)原則上隨之轉(zhuǎn)移。地役權(quán)有不可分性，在共有或分割時(shí)，對(duì)全體關(guān)系人均有效力。

4、土地發(fā)展權(quán)

土地發(fā)展權(quán)是在土地現(xiàn)狀利用基礎(chǔ)上進(jìn)一步開(kāi)發(fā)利用的權(quán)利，是一種可與土地所有權(quán)分割而單獨(dú)處分的權(quán)利。

具體說(shuō)，土地發(fā)展權(quán)就是變更土地使用權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，如農(nóng)地變更為城市建設(shè)用地，或者提高土地原有的集約利用程度的權(quán)利，如增加建筑物的容積率。設(shè)定土地發(fā)展權(quán)后，其他一切土地財(cái)產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)是以目前狀態(tài)下土地正常使用所依法取得的既得權(quán)利為限。此后變更土地使用類(lèi)別和集約利用程度的權(quán)益屬于土地發(fā)展權(quán)。土地發(fā)展權(quán)是近代隨著土地利用方式的多樣性以及相應(yīng)的土地收益的巨大差異性而出現(xiàn)的。

我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的構(gòu)成是一個(gè)不斷探索和發(fā)展的問(wèn)題，尤其是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)不斷深化而帶來(lái)的日益復(fù)雜的土地權(quán)益關(guān)系，將使得人們對(duì)于土地權(quán)能結(jié)構(gòu)的認(rèn)識(shí)不斷深化。