一、廣告宣傳不實是否違約?

案情介紹：2005年3月，張某與被告某房產公司簽訂商品房預售合同。張某依約付清總房價款，但交房時發現被告存在規劃大橋未通車、人工湖未建造等與售房時宣傳圖頁不符的行為，所以請求房產公司賠償自己“房屋銷售差價”13000元。

法院審理認為，樓書中所載的新大橋不屬于小區規劃范圍內的配套設施，被告在樓書中的宣傳、描述，不構成要約，不屬于合同內容，被告對此不存在違約問題。因此，對原告要求被告賠償房屋銷售差價13000元的訴訟請求，法院依法予以駁回。

律師點評：如今，商品房銷售大多實行預售制度，百姓購買商品房時并不能接觸實體房屋，在購買時應謹慎判斷，有必要仔細查閱相關資料中的宣傳內容，審慎對待開發商對小區外部環境的宣傳資料，如涉及交房標準、交房日期、小區配套設施等問題應在合同條款內進行具體明確約定，以免日后發生糾紛。

二、交房條件該如何認定?

案情介紹：2007年，蔣某與某房產公司簽訂商品房銷售合同。在交接驗房中，蔣某認為，房屋存在諸多違反合同約定及國家強制性標準的質量缺陷問題，存在重大安全隱患，需要整改和維修，無法接收該房屋。后來他提起訴訟，要求房產公司支付因防盜門與合同約定不符、露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝不符合交付使用條件等產生的賠償款。

法院審理認為，房屋在A公司通知蔣某交接時已具備交付條件，蔣某應當接受房屋，蔣某要求就露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝的賠償依據不足;而就交付的入戶門不符合合同約定的情況，房產公司確有過錯，應當相應賠償。

律師點評：交房條件作為合同的重要條款，在合同中已明確約定，應以合同約定為準，即使商品房存在部分與合同約定不符的問題，也不能當然作為業主拒絕收房的理由，業主應通過向開發商主張賠償或修復整改等合理途徑維護自身權益。

三、裝修房質量差業主能索賠嗎?

案情介紹：2010年，朱某購買一處全裝修房。合同簽訂后，他按約支付購房款，并于交房前進入所購房屋，不料發現門面劃痕、地磚裂縫、地板色差等影響居住的問題，遂要求房產公司進行整改。但房產公司至今沒有整改完畢。所以，朱某將房產商告上法庭。

法院審理認為，開發商交付的房屋存在質量瑕疵，開發商未及時對房屋進行有效維修，導致房屋無法使用處于空置狀態，應對上述期間內原告因房屋空置產生的損失承擔責任，賠償相應的租金損失。

律師點評：房屋質量是商品房買賣的最基本要求。對商品房的主體結構質量問題或嚴重影響正常居住的質量問題，買房者有權要求解除合同，并要求開發商應承擔違約責任。就商品房出現非主體結構的一般質量瑕疵問題，開發商負有保修義務，應當及時進行維修，否則亦-應就擴大的損失承擔賠償責任。

四、逾期交房，業主能否要求退房?

案情介紹：陸某和房產商在購房合同中約定：“若開發商逾期超過90日仍未交房的，購房者有權單方面解除合同要求開發商承擔違約責任?！比缃?，房產商真的逾期超過90日仍未交房，陸某起訴要求退房。法院審理認為，延期交房屬實，陸某享有合同解除權。

律師點評：房地產開發企業應該按照合同約定的交房時間交付商品房，逾期交付的，應當承擔逾期交付的違約責任，根據逾期情況及合同約定，購房者可以選擇解除合同或要求支付逾期交房違約金。

五、房產商逾期辦證，要擔責嗎?

案情介紹：2004年，錢某與某房產商簽訂購房合同并付了款，但房產商未按期將房屋銷售合同交至房地產產權管理中心備案，且延期交房一年多，由此引起訴訟。法院審理認為，房產商存在延期辦理備案登記、延期交房、延期辦理房產證的違約事實，應依法承擔違約責任。

律師點評：對消費者而言，購買房屋、取得房產證后，方才意味著擁有了法律意義上的房屋所有權。在此，提醒廣大消費者在與房地產開發企業簽訂商品房買賣合同時，應明確房地產開發企業協助買房者辦理房權證及土地使用證時間，并且更要明確逾期辦證房地產開發企業應承擔的逾期辦證的違約金的具體計算方法。

六、買到“兇宅”能否解除購房合同?

案情介紹：陳某通過某房產中介看中陸某一套房子，雙方簽訂二手房交易協議，并支付定金3萬元。后經了解，陳某方才得知陸某妻子在該房內自殺身亡。陳某聲稱對方構成欺詐，起訴要求對方退還定金。

法院審理認為，被告簽約前未告知訴爭房屋內曾發生非正常死亡事件，不構成欺詐。但根據民事活動應當遵循的誠實信用、公序良俗原則，考慮到陳某購房目的系作為兒子的婚房，訴爭房屋內曾發生過非正常死亡事件，從民間習俗和普遍認可程度而言，構成相應沖突，應當允許購買方解除合同。原告亦-應對合同解除后果承擔一定的過錯責任。法院最終判令解除合同，酌定返還原告定金兩萬元。

律師點評：二手房交易雙方均應遵循誠實信用原則，全面履行各自義務。出賣方不僅承擔房屋權利擔保義務及房屋質量擔保義務，也應披露房屋權屬之外的其他附屬信息，如使用瑕疵、發生的非正常事件等可能影響房屋價值的信息;而對購買方而言，交易時亦-應表達其購房目的及其他特別關注的信息，以避免草率成交引起不必要的糾紛。